Co dalej od 2 lipca 2024 roku?

W związku z końcem okresu przejściowego (ostatni dzień – 01 lipca 2024 roku), w którym możliwe było stosowanie przepisów ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego („stara ustawa deweloperska”), w oparciu o przepis art. 76 ust. 11 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („nowa ustawa deweloperska”) wskazujemy poniżej konsekwencje w różnych możliwych sytuacjach, w zależności od zaawansowania budowy czy zawartych/planowanych umów. Punktem wyjścia jest jednak zawsze sytuacja, w której prowadzą Państwo inwestycję, do której stosowane były do dnia 1 lipca 2024 roku przepisy starej ustawy deweloperskiej. Jeżeli wszystkie Państwa inwestycje oparte były już na przepisach nowej ustawy deweloperskiej (nie rozpoczęto sprzedaży i nie zawarto min. jednej umowy deweloperskiej przed 1 lipca 2022 roku) – nadejście terminu 02 lipca 2024 roku nie łączy się z żadnymi zmianami.

I. Umowy deweloperskie na starych zasadach zawarte w okresie 1 lipca 2022 roku – 1 lipca 2024 roku, ale niewykonane przed 1 lipca 2024 roku.

Przepisy starej ustawy deweloperskiej mogą by stosowne nawet po 01 lipca 2024 roku, bez ograniczenia w czasie, na mocy art. 76 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej, do umów deweloperskich zawartych na starych zasadach w okresie 1 lipca 2022 roku – 1 lipca 2024 roku, które nie zostały wykonane przed 1 lipca 2024 roku. Tzn. do 1 lipca 2024 r. nie zawarto umów przenoszących własność w wykonaniu tych umów deweloperskich. 2 Jest to regulacja specjalna, szczegółowa w stosunku do art. 76 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej, który określa okres przejściowy stosowania starych przepisów do przedsięwzięć deweloperskich jedynie czasowo (2 lata od wejścia w życie nowej ustawy tj. do 1 lipca 2024 roku włącznie). Związany z tym rozwiązaniem jest również przepis art. 78 ust. 1³ nowej ustawy deweloperskiej, wskazujący na obowiązek każdego Banku w zakresie stosowania dotychczasowych przepisów (starej ustawy deweloperskiej) oraz kilku nowych przepisów, do umów rachunku powierniczego zawartych przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej. Intencją ustawodawcy było kontynuowanie już zwartych stosunków umownych zarówno pomiędzy stronami umowy deweloperskiej, jak i pomiędzy Deweloperami i Bankami oraz wykonanie ich w całości bez zmian. 

Zawarta w ramach takiej inwestycji umowa o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz umowy deweloperskie nadal obowiązują i stosuje się do nich przepisy starej ustawy deweloperskiej. Dotyczy to m.in. zasad wypłaty tj. nie obowiązuje w tym przypadku zasada wypłacenia ostatniej transzy dopiero po przedstawieniu umowy przeniesienia własności lokalu/domu. Przepis ten stosowany jest bezterminowo – niezależnie czy inwestycja jest jeszcze w budowie czy też została już zakończona a np. Nabywcy spóźniają się z wpłatami na rachunek powierniczy. Do czasu wypłaty wszystkich środków z ostatniej umowy deweloperskiej zawartej w ww. okresie należy stosować przepisy starej umowy deweloperskiej.

II. Możliwe rozwiązania, jeżeli w ramach inwestycji, do której stosowane były przepisy starej ustawy deweloperskiej, pozostały lokale, co do których nie zawarto umów deweloperskich maksymalnie do 01 lipca 2024 roku.

Od 02 lipca 2024 roku do inwestycji i zasad zawierania umów związanych z pozostałymi lokalami stosuje się już przepisy nowej ustawy deweloperskiej.

1) Budowa nie została zakończona

Jeżeli od 02 lipca 2024 roku będą chcieli Państwo zawierać umowy deweloperskie/inne zobowiązujące, niezbędne będzie sporządzenie prospektu informacyjnego według wzoru, który wprowadziła nowa ustawa deweloperska. Umowy deweloperskie/inne zobowiązujące zawierane po 02 lipca 2024 roku również powinny odzwierciedlać w swojej treści nowe przepisy. Bank zapewne zwróci się do Państwa o zawarcie nowej umowy rachunku powierniczego dla tych lokali. Jest to zasadne, ponieważ załączniki ulegną gruntownej zmianie. Zmienią się też postanowienia samej umowy rachunku, w szczególności zasady wypłaty środków za ostatni etap. Jeżeli w ramach inwestycji jednocześnie istnieją umowy deweloperskie zawarte w okresie 01 lipca 2022 roku – 01 lipca 2024 roku, dotychczasowy rachunek musi wręcz funkcjonować na starych zasadach do czasu pełnego rozliczenia środków z ostatniej z nich, stąd niezbędny będzie nowy rachunek oparty już na nowych zasadach. Podsumowując: jeżeli Deweloper będzie zawierał umowy deweloperskie bądź inne umowy o charakterze zobowiązującym, co do pozostałych lokali, zasadne będzie zawarcie odrębnej umowy o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Takie sygnały otrzymujemy również z banków prowadzących rachunki powiernicze.

Może więc zaistnieć sytuacja, w której dla jednej inwestycji będą prowadzone dwa mieszkaniowe rachunki powiernicze. Jeden na starych zasadach – do końca rozliczenia środków z umów deweloperskich zawartych w okresie 1 lipca 2022 roku – 01 lipca 2024 roku i nie wykonanych do 1 lipca 2024 roku oraz drugi na nowych zasadach – dla rozliczeń prowadzonych dla lokali, co do których w tym okresie tych umów nie zawarto.

Podkreślamy również, że według nowych przepisów nie tylko umowy deweloperskie są objęte reżimem nowej ustawy deweloperskiej, ale również inne umowy zobowiązujące⁴ (np. przedwstępna umowa sprzedaży) a także w ograniczonym zakresie nawet umowy sprzedaży⁵, o czym szerzej poniżej. 

2) Budowa została zakończona

Jeżeli budowa została zakończona i posiadają Państwo, w niedługim czasie otrzymają pozwolenie na użytkowanie lub zdecydują się na nie poczekać, doradzamy rozważenie zawierania wyłącznie umów rezerwacyjnych i umów sprzedaży, co powinno pozwolić na stosowanie nowej ustawy deweloperskiej w niewielkim zakresie, m.in. brak będzie wymogu założenia rachunku powierniczego. Z uwagi na różne interpretacje przepisów nowej ustawy w doktrynie prawniczej i zrozumiały na dziś brak wypracowanej praktyki w takich sytuacjach, brak orzecznictwa oraz różne sygnały płynące z banków, istnieją w doktrynie prawniczej pewne rozbieżności, w jakich przypadkach to niewielkie zastosowanie ustawy może mieć miejsce, o czym szerzej poniżej.   

Zgodnie z art. 3 nowej ustawy deweloperskiej, do umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a Deweloperem, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego, nową ustawę deweloperską stosuje się w części. Przede wszystkim nie powstaje obowiązek posiadania i stosowania rachunku powierniczego czy odprowadzania składek na DFG – płatności przyjmowane są bezpośrednio. Zastosowanie przed zawarciem umów sprzedaży muszą jednak znaleźć następujące przepisy:

1. Art. 26 ust. 1 pkt 1–8⁶

Jest to lista dokumentów, które na żądanie Nabywcy przed zawarciem umowy musi udostępnić Deweloper – podobna do listy w nowym wzorze prospektu informacyjnego. Należy o tej możliwości poinformować Nabywcę a także w treści umowy sprzedaży wskazać, że Deweloper dostęp do tej dokumentacji zapewnił a Nabywca to potwierdza.

2. Art. 27 ust. 1⁷

Obejmuje informacje, które Deweloper musi przekazać Nabywcy na trwałym nośniku przed zawarciem umowy – w zastępstwie obowiązku przygotowania całego prospektu informacyjnego. Jest to informacja nieco węższa niż prospekt, jednak należy np. udzielić informacji o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km, co jest dość praco i czasochłonne. Informacja powinna zostać sporządzona na trwałym nośniku i doręczona Nabywcy przed zawarciem umowy rezerwacyjnej/sprzedaży.

3. Art. 29–32, art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 2 ⁸

Dotyczą zasad związanych z treścią umów rezerwacyjnych, pobieraniem/zwrotem opłat rezerwacyjnych, których należy przestrzegać.  Nowa ustawa formalnie uregulowała umowę rezerwacyjną.

4. Art. 41 ust. 1–3 ⁹

Wskazuje na obowiązek przeprowadzenia odbioru przed zawarciem umowy, ale bez szczególnej procedury usuwania wad wskazanej w nowej ustawie deweloperskiej. Odbiór traktowany jest jako czynność przygotowawcza. Obowiązek przeprowadzenia odbioru nie obejmuje samego wydania Lokalu Nabywcy.

Podsumowując: po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, jeżeli Deweloper nie chce bądź z uwagi na czas/koszt/inne woli nie zawierać umowy rachunku powierniczego na nowych zasadach, sporządzać nowego prospektu, wzoru umowy itp. można przyjąć następującą kolejność działań:

1) zawieranie umów rezerwacyjnych na zasadach wskazanych w art. 29-32, 34 ust. 1 pkt 1 i 2, ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej

Zwracamy też uwagę na maksymalną wg nowej ustawy deweloperskiej wysokość opłaty określonej jako 1% ceny lokalu. Podkreślamy jednak, że przyjęcie opłaty w tej wysokości (w zależności od wielkości lokalu/ceny za 1 m2 powierzchni użytkowej – zwykle kilka-kilkanaście tysięcy) związane będzie z ryzykiem obowiązku podwójnego jej zwrotu [np. w przypadku wskazanym w art. 34 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej, gdy Deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości]. Dlatego zwracamy uwagę na potrzebę rozważenia tego ryzyka przy podejmowaniu decyzji o wysokości opłaty rezerwacyjnej.

2) zawieranie umów ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu – „umowa docelowa”

W umowie docelowej należy powołać się na umowę rezerwacyjną i otrzymanie określonej części ceny przez Dewelopera – o ile umowa rezerwacyjna została zawarta. Jeżeli umowa rezerwacyjna nie była zawierana, przed zawarciem umowy docelowej należy też uwzględnić obowiązki opisywane wyżej w zakresie przekazania potencjalnemu Nabywcy informacji na trwałym nośniku oraz poinformowania go o możliwości zapoznania się z wymienionymi wyżej dokumentami. Przypominamy, że trzeba też przeprowadzić odbiór, ale nie trzeba wydawać Lokalu.

Zawarcie z kolei umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu spowoduje obowiązek uwzględnienia art. 2 nowej ustawy deweloperskiej, który stosuje się do wszelkich umów zobowiązujących Dewelopera do przeniesienia odrębnej własności lokalu na rzecz Nabywcy w przyszłości. W tym przypadku stosuje się praktycznie całą nową ustawę deweloperską – i to nawet w przypadku posiadania pozwolenia na użytkowanie. Wszelkie umowy zobowiązujące do przeniesienia własności w przyszłości są objęte tymi środkami ochrony i nie można zgodnie z treścią ustawy przyjąć inaczej. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej trzeba założyć rachunek powierniczy, sporządzić prospekt wg nowego wzoru i przygotować wzór obszernej umowy, podobnej do umowy deweloperskiej, co szczególnie w przypadku zaawansowanej inwestycji wymaga poświęcenia znacznej ilości czasów i środków.

Po gruntownej analizie stwierdzić należy, że mniej kosztowym i czasochłonnym rozwiązaniem w zakresie zbywania lokali pozostałych w ramach inwestycji, do których stosowano stare zasady jest zawieranie umów rezerwacyjnych oraz umów docelowych. Nie jest to jednak rozwiązanie całkowicie pozbawione ryzyka. Istnieją bowiem różnice wśród jurystów na temat statusu umowy, w której jednocześnie dochodzi do ustanowienia odrębnej własności lokalu i zarazem jego sprzedaży, która w praktyce znajduje zastosowanie najczęściej. Pogląd łagodniejszy wskazuje, iż jest to niewątpliwie umowa sprzedaży w rozumieniu art. 3 nowej ustawy deweloperskiej (wymaga zastosowania ustawy w niewielkiej części).¹⁰

Pogląd bardziej restrykcyjny wskazuje, że art. 3 ma zastosowanie tylko w przypadku zawarcia umowy sprzedaży, której przedmiotem jest lokal, co do którego nastąpiło już ustanowienie odrębnej własności. W przypadku ustanawiania odrębnej własności i sprzedaży lokalu w jednej umowie zastosowanie znajdzie jednak art. 2 nowej ustawy deweloperskiej (co oznacza zastosowanie praktycznie całej ustawy).¹¹ 

Podsumowując: uwzględniając istniejące rozbieżności najbezpieczniejszym rozwiązaniem, pozwalającym uniknąć jakichkolwiek wątpliwości byłoby zawieranie umów sprzedaży lokali, po ustanowieniu jednostronnie przez Dewelopera odrębnej własności lokalu, jeszcze przed jego sprzedażą. W naszej ocenie jednak pogląd drugi jest zbyt daleko idący, a umowa, w której jednocześnie ustanawiana jest odrębna własność lokalu i jego sprzedaż ma wszelkie cechy umowy sprzedaży wskazanej w art. 3 nowej ustawy. Poza względami natury funkcjonalnej (minimalizacja ryzyka po stronie nabywcy), to warto podkreślić, że art. 2 obejmuje wyłącznie umowy o charakterze zobowiązującym. W przypadku art. 3 chodzi natomiast o czynność, która wywołuje skutek rozporządzający w postaci przeniesienia własności lokalu na nabywcę (bez uprzedniego zobowiązania). Ustawa nie precyzuje, że chodzi tu o lokal uprzednio wyodrębniony. Umowa sprzedaży lokalu co do zasady ma – w przypadku nieruchomości – podwójny skutek, tj. zobowiązanie prowadzi równocześnie do rozporządzenia. Tutaj jest dodatkowo połączona jest z wyodrębnieniem lokalu na podstawie umowy, co zawsze łączyć się musi z przeniesieniem własności na nabywcę (postanowienie SN z 2.07.2009 r., V CSK 15/09), a zatem należy rozpatrywać te czynności jako konglomerat, który funkcjonalnie stanowi całość.

Racjonalna, funkcjonalna i systemowa, wykładnia art. 3 nowej ustawy deweloperskiej powinna prowadzić do wniosku, że obejmuje on również o umowę, która jednocześnie ustanawia odrębną własność lokalu i przenosi ją na podstawie umowy sprzedaży na nabywcę. Dzieje się to jedną czynnością w tej samej chwili – dlatego zakwalifikowanie takiej umowy, jako umowy z art. 2 ustawy; obejmującego umowy wyłącznie zobowiązujące, mniej bezpieczne dla nabywców, które jedynie tworzą zobowiązanie (na przyszłość) do przeniesienia własności, jest niesłuszne. Powyższa interpretacja nie stanowi jednak wykładni prawa, w związku z czym podkreślamy istnienie potencjalnego ryzyka, związanego z uznaniem, iż przy zawieraniu umów ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży zastosowanie powinien znaleźć art. 2 ustawy (w tym obowiązek założenia rachunku powierniczego i uiszczania składek na DFG), które powinni Państwo wziąć pod uwagę. W naszej ocenie ryzyko nie jest wysokie a w związku z rozbieżnymi poglądami w doktrynie, trudno ocenić też przyjęcie tego popularnego stanowiska jako błędne a zastosowanie ustawy w ten sposób za zawinione/celowe.

Podsumowanie:

W zakresie wolnych jeszcze lokali, które pozostaną Państwu po 01 lipca 2024 roku, w ramach inwestycji, do której w okresie 1 lipca 2022 roku – 1 lipca 2024 roku stosowane były stare przepisy, po rozważeniu ryzyka wskazanego powyżej, zawieranie jedynie umów rezerwacyjnych i docelowych umów ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży spowoduje zastosowanie nowej ustawy deweloperskiej w niewielkiej części. Pamiętać należy przy tym o stosowaniu wskazanych w art. 3 nowej ustawy deweloperskiej obowiązkach i przepisach, opisanych powyżej. 

2. W zakresie wolnych jeszcze lokali, które pozostaną Państwu po 01 lipca 2024 roku, w ramach inwestycji, do której w okresie 1 lipca 2022 roku – 1 lipca 2024 roku stosowane były stare przepisy, a która nie została zakończona i z różnych względów chcą/muszą Państwo zawierać umowy zobowiązujące do przeniesienia własności (deweloperskie, przedwstępne), od 2 lipca 2024 roku stosuje się przepisy nowej ustawy deweloperskiej. Będzie wymagało to zwykle zawarcia nowej umowy rachunku powierniczego obejmującej rozliczenia za te lokale oraz sporządzenie nowych wzorów prospektu i przyjętego rodzaju umowy zobowiązującej, na zasadach wskazanych w nowej ustawie deweloperskiej. Proszę też pamiętać, że wypłata środków za ostatni etap nastąpi dopiero po przedłożeniu Bankowi zawartej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. 

3. W przypadku, gdy posiadacie Państwo zawarte w okresie 01 lipca 2022 roku -1 lipca 2024 roku umowy deweloperskie, w ramach inwestycji, do której w okresie 1 lipca 2022 roku – 1 lipca 2024 roku stosowane były stare przepisy i które nie zostały wykonane w terminie do 01 lipca 2024 roku – stosowane są bez zmian przepisy starej ustawy deweloperskiej aż do wypłaty wszystkich środków w ramach rozliczenia ostatniej z nich.

[1] Art. 76 ust. 1: „Do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską w rozumieniu art. 3 pkt 5 ustawy uchylanej w art. 80, w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe oraz przepisy art. 10 ust. 1-3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 niniejszej ustawy.” 

2 Art. 76 ust. 2: „Do umów deweloperskich zawartych w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, o którym mowa w ust. 1, i co do których po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy nie nastąpiło przeniesienie prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy uchylanej w art. 80, stosuje się przepisy dotychczasowe oraz przepisy art. 10 ust. 1–3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 niniejszej ustawy.” 

3 Art. 78 ust. 1: „Do umów o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, o którym mowa w art. 5 ustawy uchylanej w art. 80, stosuje się przepisy dotychczasowe oraz przepisy art. 10 ust. 1-3 i art. 11 niniejszej ustawy.” 

⁴ Art.  2: „1. Przepisy ustawy stosuje się do umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do:

1) wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;

2) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;

3) przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu;

4) zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;

5) przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

2. Przepisy ustawy stosuje się również do umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do:

1) wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu użytkowego,

2) przeniesienia własności lokalu użytkowego,

3) wybudowania budynku i przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego,

4) przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego

– w przypadku gdy umowy te są zawierane wraz z jedną z umów, o których mowa w ust. 1, i dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

3. Przepisy ustawy stosuje się również do umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia jednej z umów, o których mowa w ust. 1 i 2.” 

⁵ Art.  3: „Przepisy art. 26 ust. 1 pkt 1-8, art. 27 ust. 1, art. 29-32, art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz art. 41 ust. 1-3 stosuje się również do:

1) umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a deweloperem, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, albo

2) umów, o których mowa w pkt 1, zawieranych wraz z umowami sprzedaży, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego, albo umowami, których przedmiotem jest zobowiązanie do wybudowania budynku lub przeniesienia własności lokalu użytkowego albo wybudowania budynku lub przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.”

⁶ Art. 26 ust. 1 pkt 1)-8): „Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 oraz art. 3, lub poprzedzającej te umowy umowy rezerwacyjnej, o której mowa w art. 29 ust. 2, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:

1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;

2) aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem komputerowym z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego, jeżeli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;

3) pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu;

4) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku:

1. a) prowadzenia działalności przez okres krótszy niż dwa lata – sprawozdaniem finansowym za okres ostatniego roku,
2. b) realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 18 i 96) oraz spółki celowej;

5) projektem budowlanym;

6) decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu;

7) zaświadczeniem o samodzielności lokalu – w przypadku umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2 lub 3;

8) aktem ustanowienia odrębnej własności lokalu – w przypadku umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 3;”

⁷ Art. 27 ust. 1: „Deweloper przed zawarciem umowy, o której mowa w art. 3, lub poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej, o której mowa w art. 29 ust. 2, przekazuje osobie zainteresowanej zawarciem umowy, na trwałym nośniku, informacje o:

1) nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim lub zadaniu inwestycyjnym, w tym o gruncie i zagospodarowaniu przestrzennym terenu, o budynku, lokalu lub domu jednorodzinnym, o których mowa w części ogólnej w pkt III oraz części indywidualnej załącznika do ustawy, z wyjątkiem informacji dotyczących finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, środków ochrony wpłat nabywcy, harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5;

2) posiadaniu zgody lub zobowiązania do jej udzielenia, o których mowa w art. 25 ust. 1 pkt 1 lub 2, albo informację o braku takiej zgody lub takiego zobowiązania;

3) możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z dokumentami, o których mowa w art. 26 ust. 1 i 2.”

⁸ Art. 29

 „1. Umowa deweloperska albo umowa, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub art. 3 albo art. 4, może być poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej.

2. Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Art. 30

1. Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
2. Umowa rezerwacyjna określa w szczególności:

1) strony, miejsce i datę zawarcia umowy;

2) cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;

3) wysokość opłaty rezerwacyjnej, o której mowa w art. 32 ust. 1, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;

4) okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

3. Nie dokonuje się przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej. Dokonanie takiego przeniesienia jest nieważne.
4. W przypadku gdy rezerwujący dokonuje przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej, o których mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2023 r. poz. 1774 i 1843), przepisu ust. 3 nie stosuje się.

Art. 31

Strony zawierają umowę rezerwacyjną na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej, o której mowa w art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz. U. z 2022 r. poz. 2245 i 2339), lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, o którym mowa w art. 3 ust. 1 tej ustawy.

Art. 32

1. Strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej.

2. Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.
3. Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub art. 3 albo art. 4.
4. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej albo jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.

(…)

Art. 34 ust. 1: Opłata rezerwacyjna, o której mowa w art. 32 ust. 1, jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:

1) rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, o których mowa w art. 31 zdanie drugie, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej w rozumieniu art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami;

2) deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, o którym mowa w art. 4, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;

2. W przypadku gdy umowa, o której mowa w art. 3 albo art. 4, została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.”

⁹Art. 41 ust. 1–3: „1. Przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. Odbiór ten następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu.

2. Odbiór, o którym mowa w ust. 1, jest dokonywany w obecności nabywcy.
3. Z odbioru, o którym mowa w ust. 1, sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W protokole odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.” 

„Na uwagę zasługują konsekwencje przewidzianego w art. 3 u.o.p.n.f. odesłania do przepisów o odbiorze (art. 41 ust. 1–3 u.o.p.n.f.). W przypadku umowy sprzedaży, dotyczącej już zrealizowanej nieruchomości, odbiór z mocy odesłania do art. 41 ust. 1 u.o.p.n.f. nastąpić ma przed przeniesieniem na nabywcę praw wynikających z tej umowy. Poprzedza on więc, co do zasady, zawarcie umowy sprzedaży o podwójnym zobowiązująco-rozporządzającym skutku. Oznacza to, że w przypadku tej umowy, inaczej niż w deweloperskiej (lub innej, o której mowa w art. 2 u.o.p.n.f.), odbiór nie następuje w jej wykonaniu, ale raczej traktowany powinien być jako czynność przygotowująca do zawarcia kontraktu. W przeciwnym razie, tj. w braku odesłania do tego przepisu, nabywca dokonywałby odbioru dopiero po przeniesieniu na niego prawa własności do nieruchomości i jedynie stwierdzenie wad istotnych uprawniałoby go do skorzystania z prawa do odstępowania od umowy, na podstawie przepisów o rękojmi za wady przy sprzedaży (art. 560 k.c.).” – Komentarz do art. 3, Goldiszewicz Agnieszka, Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, 2023, Legalis 

¹⁰ „Racjonalna wykładnia treści tego przepisu powinna prowadzić do wniosku, że obejmuje on również swym zakresem umowy, na podstawie których deweloper ustanawia odrębną własność lokalu mieszkalnego (lub użytkowego), a następnie dokonuje jego sprzedaży nabywcy. Treść takiej umowy mieści się w pojęciu umowy sprzedaży, a konieczność dokonania dodatkowej czynności prawnej polegającej na ustanowieniu odrębnej własności lokalu nie powoduje jej wyłączenia z zakresu komentowanego przepisu.” (…)

„Jedynie w przypadku transakcji dokonywanych uno actu, w których łącznie z zapłatą ceny (zobowiązaniem do zapłaty ceny) przedmiotu umowy przenoszona na nabywcę jest własność przedmiotu umowy (względnie ustanawiana i przenoszona) – a więc minimalizowane jest ryzyko nabywcy związane z brakiem jednoczesności spełniania świadczeń – stopień ochrony nabywcy jest zdecydowanie niższy i obejmuje jedynie wybrane instrumenty. Widać to doskonale w treści art. 3 i 4 OchrNabDFGU, które odnoszą się explicite do umowy sprzedaży, a więc czynności o podwójnym skutku zobowiązująco-rozporządzającym, niepoprzedzonej zawarciem żadnej innej umowy (w szczególności umowy przedwstępnej), z wyjątkiem umowy rezerwacyjnej.” – Komentarz do art. 2 OchrNabDFGU red. Osajda 2024, wyd. 2/B. Gliniecki, Legalis.

¹¹ ” Z uwagi na to, że przedmiot umowy (określonej w art. 3) stanowi wybudowany lokal (powstały w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego), co do którego nastąpiło już ustanowienie odrębnej własności, albo dom jednorodzinny, którego budowa została zakończona (złożono zawiadomienie o zakończeniu budowy domu przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu)” –

Komentarz do art. 3, Goldiszewicz Agnieszka, Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, 2023, Legalis.

Autorzy:

Magdalena Hampelska oraz Grzegorz Koźmicki z kancelarii kpaplegal.pl   

Jeśli i Ty chcesz dołączyć do grona Autorów, masz pomysł na tekst i chcesz nam go przedstawić?

Napisz na adres: kontakt@dewelopuj.pl

Dołącz do konferencji Dewelopuj Day: dewelopuj.pl/day

Skorzystaj z kodu: kozmicki i odbierz 10% zniżki na to wydarzenie!