Jednym z najważniejszych kroków przed podjęciem decyzji o zakupie działki przez dewelopera jest badanie prawne due dilligence nieruchomości. Celem takiego badania jest identyfikacja potencjalnych ryzyk związanych z nieruchomością.
Prawidłowo przeprowadzone badanie due dilligence pozwala zidentyfikować takie kwestie jak obciążenia nieruchomości, przebieg granic, dostęp do mediów, czy ewentualne ograniczenia związane z możliwością zabudowy działki. Badanie due dilligence jest zatem nieodzownym elementem procesu inwestycyjnego, który pozwala na minimalizację ryzyk oraz świadome podjęcie decyzji o nabyciu działki i realizacji danej inwestycji.
Niezwykle istotnym elementem badania prawnego nieruchomości jest analiza dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej. Samo sprawdzenie księgi wieczystej w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych nie jest bowiem wystarczające. Niekiedy zdarza się, że dane zawarte w księdze wieczystej nie są aktualne lub po prostu są obarczone błędami, których skutki mogą być dla kupującego bardzo poważne. Dotyczy to zwłaszcza nieprawidłowości związanych z podstawą prawną nabycia nieruchomości przez sprzedawcę, które wcale nie należą do rzadkości.
Przykładem jest chociażby sytuacja, w której jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej widnieje tylko jeden z małżonków, podczas gdy w rzeczywistości nieruchomość została nabyta przez małżonków do ich majątku wspólnego.
Inny przykład to sytuacja, w której nieruchomość stanowi wskutek dziedziczenia przedmiot współwłasności wielu (kilkunastu czy nawet kilkudziesięciu) osób, wpisanych do księgi wieczystej jako współwłaściciele i – wydawałoby się, że wszystko jest w porządku – jednak postępowanie spadkowe po jednym ze spadkodawców, który przez kilkadziesiąt lat mieszkał za granicą i tam zmarł, nie zostało przeprowadzone prawidłowo, wskutek czego rzeczywisty status właścicielski różni się od tego ujawnionego w księdze wieczystej.
Tego rodzaju przypadki mogą skutkować nawet nieważnością umowy sprzedaży nieruchomości, czego konsekwencją jest to, że deweloper – pomimo wydania znacznych środków na zakup działki – nie nabywa jej skutecznie. Dlatego też dokładne sprawdzenie dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej jest tak ważne i pozwala na ocenę ryzyk prawnych związanych z prawidłowością podstawy nabycia danej nieruchomości.
Kolejnym istotnym ryzykiem w procesie deweloperskim jest kwestia granic działki. Właściwe ustalenie granic stanowi fundament inwestycji budowlanej. Błędne określenie granic może prowadzić do poważnych problemów i skutkować sporami prawnymi, wstrzymaniem budowy, czy też w ogóle brakiem możliwości realizacji inwestycji.
W związku z tym przed zakupem działki deweloper – w swoim dobrze pojętym interesie – powinien zlecić wykonanie dokładnej analizy geodezyjnej oraz weryfikację granic działki w terenie. Problem ten staje się szczególnie istotny zwłaszcza w przypadku nieruchomości już zabudowanych budynkami przeznaczonymi do wyburzenia przed realizacją inwestycji.
Przekroczenie granic działki przez takie zabudowania planowane do rozbiórki, chociażby tylko o kilkadziesiąt centymetrów, może skutkować koniecznością uzyskania zgody właścicieli nieruchomości sąsiednich, niekoniecznie przychylnie nastawionej do nowej inwestycji, jak również może się wiązać z wystąpieniem z roszczeniami przeciwko nowemu właścicielowi.
Kolejnym ważnym aspektem są ryzyka związane z mediami, czyli dostępem do sieci energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej oraz telekomunikacyjnej itd. Kwestia przyłączenia mediów do planowanej inwestycji może stanowić poważne wyzwanie. Deweloper, już na etapie planowania inwestycji, a jeszcze przed zakupem działki, powinien się upewnić, że dostępność mediów jest zagwarantowana.
Niezbędne jest zwłaszcza uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do sieci oraz sprawdzenie, gdzie znajdują się punkty przyłączenia do sieci. Niekiedy zdarza się bowiem tak, że gestor danego medium w ogóle nie planuje rozbudowy sieci lub istniejąca infrastruktura cechuje się zbyt niską wydajnością, która nie pozwala na przyłączenie nowych inwestycji bądź punkty przyłączenia do sieci znajdują się na terenie działek sąsiednich. Każdy z przypadków może opóźnić realizację inwestycji, istotnie zwiększyć jej koszty albo nawet całkowicie ją uniemożliwić.
Wreszcie, istotnym ryzykiem prawnym są różnego rodzaje ograniczenia zabudowy, nie tylko związane z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy decyzji o warunkach zabudowy. Przykładowo, problematyczne może być położenie działki w strefie ochrony konserwatorskiej, zatem obszaru, na którym obowiązują szczególne zasady zagospodarowania przestrzennego z uwagi na ochronę zabytków. Planując inwestycję na takim terenie, deweloper musi liczyć się z dodatkowymi ograniczeniami i wymogami formalnymi.
Budowa w strefie ochrony konserwatorskiej wymaga uzyskania pozwolenia konserwatora zabytków, co może wiązać się z dodatkowymi kosztami oraz dłuższym czasem uzyskania niezbędnych zgód. Ponadto, w takich strefach mogą obowiązywać szczególne wymagania dotyczące architektury, materiałów budowlanych czy sposobu prowadzenia prac budowlanych. Przy czym należy pamiętać o tym, że brak występowania zabytkowej zabudowy w najbliższym sąsiedztwie działki nie oznacza jeszcze, że nie jest ona położona w strefie ochrony konserwatorskiej.
Problemów i ryzyk prawnych związanych z nabyciem działki na potrzeby realizacji inwestycji deweloperskiej jest oczywiście o wiele więcej – w niniejszym artykule przedstawiono tylko niektóre z nich. Ryzyka prawne w procesie deweloperskim mogą znacząco wpłynąć na przebieg i rentowność inwestycji. Dlatego kluczowe jest, aby deweloperzy dokładnie przeanalizowali aspekty prawne związane z planowaną inwestycją.
Zbadanie dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej, dokładne ustalenie granic działki, zabezpieczenie dostępu do mediów, uwzględnienie ograniczeń w zabudowie wynikających np. ze stref ochrony konserwatorskiej oraz przeprowadzenie rzetelnego badania prawnego nieruchomości są niezbędnymi elementami minimalizującymi ryzyko prawne inwestycji.
O wskazanych w niniejszym artykule ryzykach prawnych (i nie tylko) oraz o tym, jak je zidentyfikować i im przeciwdziałać, dowiesz się biorąc udziałach w naszych warsztatach.
O autorze
mec. Norbert Alankiewicz – Adwokat od 2023 roku. Jest absolwentem Wydziału Prawa i Administracji UAM oraz studiów Zarządzania Inwestycjami i Nieruchomościami UEP. Posiada kilkuletnie doświadczenie w kompleksowej obsłudze prawnej przedsiębiorców, ze szczególnym uwzględnieniem deweloperskich procesów inwestycyjnych. Prowadził również zajęcia z zakresu prawa cywilnego i ustalania stanu prawnego nieruchomości na studiach podyplomowych: Doradztwo i obsługa rynku nieruchomości oraz Wycena nieruchomości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu.
Specjalizuje się w prawie cywilnym i handlowym, problematyce procesu inwestycyjnego oraz prawie nieruchomości.
Jeśli i Ty chcesz dołączyć do grona Autorów, masz pomysł na tekst i chcesz nam go przedstawić?
Napisz na adres: kontakt@dewelopuj.pl
