Realny problem przy sprzedaży deweloperskiej
Nowa regulacja
W związku z tegoroczną powodzią, która dotknęła południe kraju, prawodawca wprowadził szereg rozwiązać mających na celu wsparcie dla mieszkańców terenów dotkniętych powodzią.
Dnia 05 października weszła w życie ustawa z dnia 1 października 2024 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi oraz niektórych innych ustaw (tzw. specustawa powodziowa).
Wśród wprowadzonych zmian znalazł się dodany do ustawy powodziowej art. 27a w brzmieniu: Gminie wskazanej w przepisach wydanych na podstawie art. 1 ust. 2 i w okresie wskazanym w tych przepisach przysługuje prawo pierwokupu lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych położonych na obszarze tej gminy. Nabyte przez gminę lokale mieszkalne oraz budynki mieszkalne jednorodzinne wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
Z treści uzasadnienia do projektu ustawy dowiadujemy się, że celem ustawodawcy było zapewnienie gminom instrumentu, który pozwalałby na powiększenie mieszkaniowego zasobu gminy, co miałoby się przełożyć na możliwość zapewnienia powodzianom miejsca zamieszkania.
W tym momencie trudno ocenić na ile gminy będę w stanie wykonywać przyznane im prawo pierwokupu, ponieważ ustawa wprost nie zagwarantowała partycypacji w kosztach nabywania nieruchomości przez władze centralne.
Pierwokup lokali i budynków mieszkalnych
Przywołany przepis w dosłownym jego brzmieniu przewiduje, że przyznane gminie prawo pierwokupu obejmuje lokale mieszkalne i budynki mieszkalne jednorodzinne.
Użyte w przepisie pojęcie „lokal mieszkalny” należy rozumieć tożsamo z samodzielnym lokal mieszkalny w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali, który stanowić może przedmiot odrębnej własności.
Zdecydowanie więcej trudności wiąże się z ustaleniem co ustawodawca miał na myśli pod pojęciem „budynku mieszkalnego jednorodzinnego”, bowiem użyte w ustawie sformułowanie właściwe jest dla przepisów prawa budowlanego, a nie prawa cywilnego regulującego pierwokup.
Budynki, co do zasady, nie stanowią przedmiotu odrębnej własności, ponieważ w polskim prawie obowiązująca zasada superficies solo cedit przesądza o złączeniu budynku z gruntem – przedmiotem własności jest (zabudowany) grunt.
Z uwagi na wprowadzone w ostatnich latach zmiany w zakresie użytkowania wieczystego i uwłaszczenie użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi, wnioskować należy, że ustawodawca nie miał tu na myśli odrębnej od gruntu własności budynku związanego z użytkowaniem wieczystym.
W konsekwencji pod pojęciem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, na gruncie wprowadzanego specustawą art. 27a, należy rozumieć nieruchomość gruntową, na której wybudowano budynek mieszkalny jednorodzinny.
Podkreślenia przy tym wymaga, że prawem pierwokupu nie są objęte lokale użytkowe, a także budynki mieszkalne wielorodzinne oraz budynki niemieszkalne.
Co równie istotne, mamy tu do czynienia z prawem pierwokupu, a zatem zakresem zastosowania pomawianego przepisu nie są objęte inne niż sprzedaż przypadki rozporządzenia nieruchomością (wniesienie aportu, darowizna, przeniesienie własności w wykonaniu uprzednio zawartej umowy sprzedaży).
Zakres miejscowy i czasowy prawa pierwokupu
Prawo pierwokupu przysługuje wyłącznie gminom, które zostały uznane za poszkodowane w wydanym przez Radę Ministrów Rozporządzeniu. Szczegółowy wykaz dostępny jest pod adresem:
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20240001529/O/D20241529.pdf
Wprowadzone prawo pierwokupu nie jest nieograniczone w czasie. Zgodnie z wydanym rozporządzeniem, prawo pierwokupu na terenie poszkodowanych gmin obowiązuje do dnia 30 kwietnia 2025 roku. Oznacza to, że prawo pierwokupu dotyczy wyłącznie umów sprzedaży zawieranych do dnia 30 kwietnia 2024 roku, po tej dacie prawo pierwokupu nie przysługuje – nawet w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w okresie obowiązywania pierwokupu.
Problemy praktyczne
Wprowadzony pierwokup ma charakter pierwokupu ustawowego, a zatem dokonanie sprzedaży z jego naruszeniem pociąga za sobą nieważność umowy.
Chcąc sprzedać nieruchomość objętą prawem pierwokupu zmuszeni jesteśmy zawrzeć umowę sprzedaży pod warunkiem, że uprawniony z pierwokupu (gmina) nie skorzysta ze swojego uprawnienia.
Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują obowiązek zastrzeżenia warunku w umowie sprzedaży. Obowiązek zastrzeżenia takiego warunku nie obejmuje umowy przedwstępnej, co potwierdził Sąd Najwyższy (np. w wyroku z 24.11.2009 r., V CSK 163/09 oraz wyroku z 20.03.2014 r., II CSK 292/13).
Zawierając umowę przedwstępną dotyczącą nieruchomości objętej pierwokupem musimy liczyć się z koniecznością przeprowadzenia procedury zawiadomienia uprawnionego przy zawieraniu umowy przyrzeczonej (definitywnej) bądź doprowadzić do sytuacji, w której przy zawieraniu umowy przyrzeczonej pierwokup nie będzie już przysługiwał. W omawianym tu przypadku będzie to np. zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży po wygaśnięciu pierwokupu (tj. po 30 kwietnia 2025 roku).
Podobnie jak w przypadku umowy przedwstępnej, obowiązku zastrzeżenia warunku wynikającego z pierwokupu nie stosujemy w samej umowie deweloperskiej. W przypadku umowy deweloperskiej przyjmuje się, że zastosowanie procedury zawiadomienia uprawnionego przed zawarciem umowy przenoszącej własność.
Procedura zawiadomienia uprawnionego z pierwokupu nie tylko wydłuża czas potrzebny na sfinalizowanie transakcji (uprawniony ma miesiąc na skorzystanie z nieruchomości), ale również jej koszty (potrzebny jest dodatkowy akt notarialny).
Istotnym problemem mogą być również trudności związane z kredytowaniem zakupu nieruchomości przez banki. W przypadku pierwokupu banki mogą niechętnie uruchamiać finansowanie transakcji przed uzyskaniem oświadczenia przez gminę o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu.
O autorze
Adrian Malicki – doktor nauk prawnych, radca prawny.
Na co dzień, zajmuje się kompleksową obsługą prawną przedsiębiorców ze szczególnym uwzględnieniem przedsiębiorców z branży obrotu nieruchomościami. Specjalizuje się w prawie cywilnym, prawie nieruchomości i inwestycji budowalnych, a także prawie ubezpieczeń gospodarczych.
Autor publikacji naukowych poświęconych zagadnieniom prawa cywilnego (ze szczególnym uwzględnieniem prawa rzeczowego) oraz prawa medycznego. Laureat VII edycji Ogólnopolskiego Konkursu imienia Profesora Zbigniewa Radwańskiego na najlepszą pracę doktorską z zakresu polskiego prawa prywatnego.
Jeśli i Ty chcesz dołączyć do grona Autorów, masz pomysł na tekst i chcesz nam go przedstawić?
Napisz na adres: kontakt@dewelopuj.pl
