Analiza działkipod inwestycję deweloperską
Nauczysz się samodzielnie sprawdzać grunt na portalach mapowych, wychwytywać czerwone flagi i rozpoznawać moment, w którym potrzebujesz specjalisty.
Wejdziesz na wysoki poziom obsługi serwisów mapowych, co przyspieszy Twoje decyzje inwestycyjne o zakupie gruntu oraz ich trafność.
Pracujesz na własnym laptopie, na portalach wykorzystywanych przy audytach. Dostaniesz także wzory wystąpień do urzędów.
Renaissance Warsaw Airport Hotel, Warszawa
Zobacz program warsztatów Pierwsza pula biletów do 24 września
Trzy dni, dzień po dniu
Każdy blok zaczynamy od omówienia dostępnych portali i ich funkcjonalności: ogólnopolskich, powiatowych i gminnych, wraz z różnicami w treściach, zasobach i sposobie wyświetlania danych.
Podział tematów między dni dostosowujemy do tempa grupy, więc pojedyncze bloki mogą się przesunąć.
Stan prawny i planistyczny gruntu
Czwartek 19 listopada 10:00–18:00 Lunch 13:00
01 Mapa zasadnicza szybkie przełączanie portali pobieranie i generowanie wydruków mapy zasadniczej mapa zasadnicza w postaci numerycznej 16 zagadnień Pełny zakresZwiń zakres
- szybkie przełączanie portali
- pobieranie i generowanie wydruków mapy zasadniczej
- mapa zasadnicza w postaci numerycznej
- zamawianie mapy zasadniczej przez portale do różnych celów
- problemy z aktualnością danych na mapie zasadniczej
- nieaktualne dane o budynkach a analizy urbanistyczne do decyzji WZ
- dostępność mediów, odległość od obiektu, strefy kontrolne
- występowanie o promesy do gestorów sieci
- wywiady branżowe i przypadki, w których warto je wykonać
- pobieranie i generowanie ortofotomap oraz zdjęć lotniczych
- zastosowanie ortofotomap i zdjęć lotniczych do analizy nieruchomości
- generowanie ortofotomapy z konkretnego roku
- generowanie map ukształtowania terenu
- drzewa na mapie zasadniczej i ich wycinka
- problematyczny drenaż na terenach rolnych
- najczęstsze problemy generujące postępowania sądowe
02 Ewidencja gruntów i budynków rodzaje użytków gruntowych i klas bonitacyjnych wpływających na inwestycję zmiana przeznaczenia a wyłączenie gruntów z produkcji rolnej grunty klasy III pod zabudowę 7 zagadnień Pełny zakresZwiń zakres
- rodzaje użytków gruntowych i klas bonitacyjnych wpływających na inwestycję
- zmiana przeznaczenia a wyłączenie gruntów z produkcji rolnej
- grunty klasy III pod zabudowę
- rodzaje powierzchni działek: ewidencyjna, geodezyjna, geometryczna
- różnice w powierzchni zabudowy budynków pomiędzy geodetą i architektem
- budynki w ostrej granicy i co się z tym wiąże
- najczęstsze problemy generujące postępowania sądowe
03 Granice nieruchomości sposoby pozyskania współrzędnych geodezyjnych działek atrybuty punktów granicznych i ich wpływ na powierzchnię oraz przebieg granic możliwe zmiany powierzchni działek na skutek czynności granicznych 8 zagadnień Pełny zakresZwiń zakres
- sposoby pozyskania współrzędnych geodezyjnych działek
- atrybuty punktów granicznych i ich wpływ na powierzchnię oraz przebieg granic
- możliwe zmiany powierzchni działek na skutek czynności granicznych
- zastosowanie ortofotomapy z wybranego roku do analizy przebiegu granic
- różnice w powierzchni i numeracji działek między ewidencją a księgami wieczystymi
- powierzchnie określone do 1 ara i problemy, które za tym stoją
- jak analizować i sprawdzać powierzchnie działek przed zakupem
- najczęstsze problemy generujące postępowania sądowe
04 Księgi wieczyste jak pozyskać numer księgi wieczystej czy dane z płatnych portali oferujących zakup KW są wiarygodne omówienie poszczególnych działów księgi wieczystej 8 zagadnień Pełny zakresZwiń zakres
- jak pozyskać numer księgi wieczystej
- czy dane z płatnych portali oferujących zakup KW są wiarygodne
- omówienie poszczególnych działów księgi wieczystej
- wzmianki w KW i jak należy je czytać
- różnice między księgą elektroniczną a papierową
- czy każda działka i budynek powinny mieć księgę wieczystą
- jakie dane obejmuje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
- który rejestr jest ważniejszy: ewidencja gruntów czy księgi wieczyste
05 Plan miejscowy co znajdziemy w studium, w planie ogólnym, a co w MPZP przeznaczenie działki w dokumentach planistycznych kluczowe wskaźniki urbanistyczne i problemy w ich interpretacji 8 zagadnień Pełny zakresZwiń zakres
- co znajdziemy w studium, w planie ogólnym, a co w MPZP
- przeznaczenie działki w dokumentach planistycznych
- kluczowe wskaźniki urbanistyczne i problemy w ich interpretacji
- problematyczne zapisy MPZP i jak sobie z nimi radzić
- strefy ograniczające zabudowę
- linie rozgraniczające i linie zabudowy, problemy z interpretacją i wyznaczaniem
- jak pozyskać MPZP w postaci numerycznej
- najczęstsze problemy generujące postępowania sądowe
Co da się na tym gruncie zbudować
Piątek 20 listopada 9:00–18:00 Lunch 13:00
01 Warunki zabudowy określenie frontu działki lub terenu określenie obszaru analizy urbanistycznej wykorzystanie narzędzi do określania obszaru analizy urbanistycznej 11 zagadnień Pełny zakresZwiń zakres
- określenie frontu działki lub terenu
- określenie obszaru analizy urbanistycznej
- wykorzystanie narzędzi do określania obszaru analizy urbanistycznej
- linia zabudowy w obszarze analizowanym
- maksymalna intensywność zabudowy oraz maksymalna i minimalna nadziemna
- udział powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym
- szerokość elewacji frontowej
- wysokość zabudowy
- geometria dachu, kąt nachylenia i układ połaci
- minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej
- minimalna liczba miejsc do parkowania
Przy każdym z tych parametrów: omówienie, wytyczne, przykłady i wyroki.
02 Warunki zabudowy · ciąg dalszy kontynuacja zabudowy i sposoby jej wyznaczania obszar uzupełnienia zabudowy w planach ogólnych dostęp do drogi publicznej na etapie uzyskiwania WZ 8 zagadnień Pełny zakresZwiń zakres
- kontynuacja zabudowy i sposoby jej wyznaczania
- obszar uzupełnienia zabudowy w planach ogólnych
- dostęp do drogi publicznej na etapie uzyskiwania WZ
- zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne — kiedy jest potrzebna, a kiedy nie
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu wystarczające dla zamierzenia budowlanego oraz niezbędne media do wystąpienia o WZ
- zgodność decyzji z przepisami odrębnymi
- czynniki wykluczające uzyskanie WZ
- decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach przed decyzją WZ
03 Obszary chronione wpływ obszarów chronionych na realizowane inwestycje obszary chronione a decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach możliwości realizacji inwestycji z pominięciem decyzji środowiskowej 4 zagadnienia Pełny zakresZwiń zakres
- wpływ obszarów chronionych na realizowane inwestycje
- obszary chronione a decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach
- możliwości realizacji inwestycji z pominięciem decyzji środowiskowej
- możliwe interpretacje organów co do konieczności uzyskania takiej decyzji
04 Warunki gruntowo-wodne pozyskanie archiwalnych odwiertów geologicznych sprawdzenie archiwalnego poziomu wody gruntowej problematyczne warunki gruntowo-wodne w trakcie realizacji inwestycji 4 zagadnienia Pełny zakresZwiń zakres
- pozyskanie archiwalnych odwiertów geologicznych
- sprawdzenie archiwalnego poziomu wody gruntowej
- problematyczne warunki gruntowo-wodne w trakcie realizacji inwestycji
- zanieczyszczenia gruntu i śmieci na nieruchomości
05 Dostępność komunikacyjna warunki, jakie powinien spełniać dostęp do drogi publicznej różne rodzaje zapewnienia dostępu do drogi publicznej weryfikowanie dostępu na podstawie portali internetowych 6 zagadnień Pełny zakresZwiń zakres
- warunki, jakie powinien spełniać dostęp do drogi publicznej
- różne rodzaje zapewnienia dostępu do drogi publicznej
- weryfikowanie dostępu na podstawie portali internetowych
- działki bez dostępu do drogi a służebność drogi koniecznej w sądzie
- oświadczenie o dostępie do drogi publicznej
- najczęstsze problemy generujące postępowania sądowe
Ryzyka, których nie widać w dokumentach
Sobota 21 listopada 9:00–16:00 Lunch 13:00
- Pozwolenia na budowępozyskanie archiwalnych decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o warunkach zabudowy
- Warunki hydrologiczneco i w jaki sposób warto przeanalizować
- Zabytkiróżnice między rejestrem zabytków a gminną ewidencją zabytków
- Zanieczyszczenie powietrza
- Hałas komunikacyjny
- Dane statystyczne
- Geologia i zagrożenia osuwiskowe
- Lokalizacja inwestycji
- Ceny transakcyjne
- Możliwość podziału geodezyjnegorozwinięcie problematyki związanej z podziałami nieruchomości
Rafał Rychlicki
Doradca rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w zakresie audytów due diligence, zwiększania wartości nieruchomości gruntowych oraz geodezji prawnej i standardowej.
Cyklicznie prowadzi warsztaty dla studentów Politechniki Warszawskiej. Autor publikacji branżowych, prelegent kongresów i akademii branżowych.
Prelegent na Dewelopuj Day 2026
„Elementy audytu działki mające wpływ na zwiększenie PUM”
Uprawniony geodeta, zakres 1 i 2
Sam wykonuje pomiary sytuacyjno-wysokościowe, realizacyjne i inwentaryzacyjne, a także rozgraniczenia i podziały nieruchomości oraz dokumentację do celów prawnych.
Biegły sądowy przy dwóch sądach okręgowych
Sąd Okręgowy w Warszawie i Sąd Okręgowy Warszawa-Praga. Opiniuje spory o granice, powierzchnie i dostęp do drogi publicznej.
Audyty due diligence gruntów
Robi je na zlecenie inwestorów i deweloperów, od stanu prawnego i granic po warunki gruntowe i planistyczne.
Posłuchaj, jak analizuje działkę
W rozmowie na kanale Dewelopuj Rafał rozkłada przypadki, które najczęściej widzi w audytach: nieopracowane granice, dostęp do drogi bez normatywu i chłonność policzoną przez sprzedającego.
Dla kogo są te warsztaty
Kupujesz grunty pod własne inwestycje
Chcesz samodzielnie zrobić wstępną selekcję: odrzucić działki, których ograniczenia podważają założenia inwestycji, i dokładniej sprawdzić te, które mają potencjał. Zanim zlecisz pełny audyt, wiesz, co możesz zweryfikować sam i z jakim pytaniem zwrócić się do specjalisty.
Pracujesz przy inwestycjach klientów
Jako prawnik, architekt, pośrednik, rzeczoznawca lub geodeta chcesz lepiej widzieć, jak Twój obszar łączy się z pozostałymi elementami analizy gruntu. Szybciej zauważysz rozbieżności i rozpoznasz moment, w którym trzeba włączyć kolejnego specjalistę.
To warsztat dla osób, które chcą pracować, nie tylko słuchać
Na sali sam wykonujesz kolejne kroki analizy w serwisach i porównujesz dane. W obu rolach cel jest ten sam: szybciej zdecydować, który grunt sprawdzać dalej i z jakim konkretnym pytaniem iść do specjalisty.
Przechodzisz cały proces analizy
Zaczynasz od właściwych danych
Od otwarcia portalu po wnioski: ustalasz, czego szukać, co porównać i które informacje sprawdzić w pierwszej kolejności.
Wykonujesz kolejne kroki
Na własnym laptopie korzystasz z funkcji serwisów i znajdujesz informacje potrzebne do oceny działki.
Brak danych nie kończy analizy
Gdy informacji nie ma w portalu, wiesz, do którego urzędu wystąpić, o co poprosić i jak nie przepłacać za potrzebne materiały.
Co zabierasz ze sobą
Materiały przygotowuje Rafał. Zostają u Ciebie po warsztatach i służą do pracy nad kolejnymi działkami.
Checklista do weryfikacji
Lista kontrolna, po której przechodzisz kolejną działkę samodzielnie, punkt po punkcie.
Prezentacja jako ściągawka
Materiał do analizy z rozwinięciem wątków, które najczęściej generują problemy.
Wzory wystąpień do organów
Gotowe do podpisania i wysłania. Wiesz, do którego urzędu iść po dane, których nie ma w portalu, i o co dokładnie poprosić.
Limitowana pula
Dostępnych jest 30 miejsc
Po wyczerpaniu puli zapisy zostaną wstrzymane.
Bilet na trzy dni
Pierwsza pula tylko do 24 września lub do wyczerpania miejsc
- Udział w warsztatach 19-21 listopada 2026
- Materiały: checklista, prezentacja, wzory wystąpień
- Przerwy kawowe i lunch przez trzy dni
- Udział w warsztatach dla dwóch osób
- Materiały: checklista, prezentacja, wzory wystąpień
- Przerwy kawowe i lunch przez trzy dni
Renaissance Warsaw Airport Hotel
Przez wszystkie trzy dni pracujemy w jednej sali konferencyjnej, w kameralnej grupie. Przyjeżdżasz z własnym laptopem; lunch i przerwy kawowe są w cenie biletu.
Pytania, które padają najczęściej
Czy nie zrobię tego sam, korzystając z internetu?
Portale są otwarte i część danych pobierzesz sam. Zatrzymasz się przy tym, co trzeba zamówić w urzędzie albo kupić, dlatego dostajesz wzory wystąpień do organów, a na warsztatach sprawdzamy, które dane z portali są wiarygodne.
Drugi próg to czytanie rozbieżności między rejestrami i tego, co one znaczą dla inwestycji. Pokazujemy też, które z nich kończą się postępowaniem sądowym. Rafał ogląda takie sprawy z drugiej strony, jako biegły przy dwóch sądach okręgowych.
Nie jestem deweloperem. Czy te warsztaty są dla mnie?
Zapraszamy inwestorów i deweloperów, a obok nich prawników, architektów i pośredników, którzy chcą sami czytać dane o gruncie. Zaczynamy w czwartek od mapy zasadniczej, na portalach otwartych dla każdego. Liczy się raczej to, czy kupujesz grunty albo doradzasz przy zakupie, niż nazwa Twojego zawodu.
Czy po warsztatach poradzę sobie sam?
W określonym zakresie tak. Sprawdzisz grunt na tyle, żeby powiedzieć nie, zanim zapłacisz komukolwiek za opinię. Przy trudniejszych sprawach architekt, prawnik albo notariusz i tak będą potrzebni, tylko rozmowę z nimi prowadzisz już Ty i wiesz, o co pytać.
Jak wyglądają trzy dni?
Czwartek 10:00-18:00, piątek 9:00-18:00, sobota 9:00-16:00. Lunch codziennie o 13:00, przerwy kawowe robimy wtedy, kiedy grupa ich potrzebuje. Jedno i drugie masz w cenie biletu.
Czy program jest sztywny?
Zakres trzech dni jest ustalony i przechodzimy go w całości. Podział tematów między dni dostosowujemy do tempa grupy, więc pojedyncze bloki potrafią przejść na następny dzień.
Czy mogę przyjechać na jeden dzień?
Nie, bilet obejmuje komplet trzech dni i pojedynczych nie sprzedajemy. Dzień 2 opiera się na tym, co ustalasz w dniu 1, więc rozbicie programu na części nie miałoby sensu.
Czy mogę wysłać dwie osoby z firmy?
Tak, drugi bilet jest 20% tańszy. Dwie osoby z jednej firmy to 12 594,60 zł netto w pierwszej puli.
Czy dostanę fakturę?
Tak, na dane firmy. Ceny podajemy w kwotach netto, brutto stoi obok przy każdej pozycji.
Gdzie się spotykamy?
Renaissance Warsaw Airport Hotel w Warszawie.
Masz pytania lub problem z zakupem?
Jak zapłacić później lub ratalnie?
Sprawdź ofertę bramki płatniczej Tpay
Możliwości bramki płatniczej Tpay pojawią się po wybraniu tej metody płatności.
PragmaPay - raty dla firm (do 50 000zł)
PragmaPay zapewnia finansowanie nawet do 50 000 zł brutto oraz dodatkowo umożliwia rozłożenie płatności na 12 rat za zakupy online. Podczas składania zamówienia wybierasz, czy chcesz odroczyć płatność na 14, 21, 30, 45 lub 60 dni, czy też rozłożyć ją na raty (3, 6, 9 lub 12).
Następnie weryfikujesz firmowy numer rachunku bankowego.
PragmaPay płaci za zakupy natychmiast, a my przystępujemy do realizacji zamówienia.
Przypomnienia otrzymasz w każdą środę e-mail z przypomnieniem o nieopłaconych zobowiązaniach wobec PragmaPay (jeżeli takie istnieją).