Wskaźniki urbanistyczne wynikają z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i determinują to, co jako deweloper możesz wybudować na danej działce inwestycyjnej. Kto powinien wykonywać analizę czynników urbanistycznych i jak można poradzić sobie z wynikającymi z nich warunkami? Oto krótki przegląd wskaźników urbanistycznych oraz wskazówki, które pomogą je spełnić.
Wskaźniki urbanistyczne – jak wpływają na inwestycję deweloperską?
Wskaźniki determinują to, jak ostatecznie będzie wyglądać twoja inwestycja, ale nie są trudnym tematem. Można je łatwo przeanalizować, ale polecam skorzystać z pomocy urbanisty, architekta czy nawet w tym przypadku studenta architektury. Architekt współpracujący z tobą na co dzień (i robiący duże projekty) może nie mieć tyle czasu, aby za każdym razem wykonywać krótką analizę. A ponieważ tych wskaźników jest sporo, to warto mieć profesjonalne wsparcie podczas ich sprawdzania.
Wskaźniki urbanistyczne to m.in.:
- Powierzchnia działki (ogólna).
- Maksymalna powierzchnia zabudowy (wyrażana w %).
- Maksymalna intensywność zabudowy.
- Gęstość zabudowy.
- Liczba kondygnacji.
- Minimalna powierzchnia biologicznie czynna.
- Liczba miejsc postojowych.
Należy wziąć je pod uwagę podczas projektowania inwestycji. Te wszystkie warunki wynikają z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli robimy inwestycję na warunkach zabudowy, to powinniśmy zaproponować warunki w oparciu o sąsiednie nieruchomości.
Wskaźniki urbanistyczne – ciekawostki
Czasem wystarczy zrezygnować z pewnych produktów na rzeczy innych, aby spełnić warunki narzucone przez obliczone wskaźniki urbanistyczne. Przykładem jest tutaj minimalna powierzchnia biologicznie czynna (czyli zieleń przy inwestycji). Konieczność dotrzymania tego wskaźnika nie oznacza rezygnacji z konkretnego wyglądu przestrzeni wokół domów, chociaż wymusza pewne ustępstwa i kreatywność . Na dobrą sprawę o wymaganą powierzchnię biologicznie czynną można zadbać nawet za pomocą tzw. zielonych dachów.
Wiadomo też, że kostka brukowa całkowicie zabija powierzchnią biologicznie czynną i powierzchnię zabudowy. Tymczasem geokrata, czyli kratownica zasypana ziemią, żwirem lub nasadzoną trawą liczona jest już w 50% jako powierzchnia biologicznie czynna. A czasem to oznacza być albo nie być dla inwestycji.
Miejsca parkingowe także determinują możliwość wybudowania konkretnej nieruchomości. Często w MPZP narzucony jest warunek jednego miejsca parkingowego na jedno mieszkanie. Bywa i tak, że na jeden lokal są dwa samochody. Dlatego przy zabudowie wielorodzinnej na dobrą sprawę zaczyna się od projektowania liczby miejsc parkingowych. Dopiero potem wiadomo, ile można wybudować mieszkań. Tutaj pojawia się także dylemat, czy budować parking podziemny czy nie. W takim wypadku już należy przeliczyć, czy podniesienie kondygnacji do góry będzie lukratywne w stosunku do kosztów parkingu podziemnego.
Jak widać wybór działki inwestycyjnej związany jest z naprawdę głęboką analizą wielu czynników, co pozwala na uniknięcie także tych nieoczywistych pułapek i zagrożeń. Po wstępnej analizie działki należy zebrać zespół, w tym m.in. właśnie po to, aby skutecznie przeliczyć wszystkie wskaźniki urbanistyczne w stosunku do planowanej inwestycji.
O autorze
Radosław Musiał – prawnik i ekonomista, specjalizujący się obecnie w obsłudze deweloperów i inwestowaniu w nieruchomości. Związany z rynkiem nieruchomości od 2005 roku, zaczynając jako pośrednik i zarządca nieruchomości. Dziś czynnie działający deweloper. Rozwija również karierę naukową. Tematem jego pracy magisterskiej na wydziale prawa była wchodząca w życie ustawa deweloperska. Aktualnie przygotowujący rozprawę doktorską w dziedzinie nauk prawnych również związaną z nieruchomościami, postępowaniem administracyjnym w procesie realizacji projektów deweloperskich.
Właściciel firmy MUSIAŁ Group obsługującej kompleksowo aspekty związane ze sprzedażą, najmem, zarządzaniem i inwestycjami. Ponadto jest twórcą Biura Deweloperskiego obsługującego inwestorów i inwestycje deweloperskie, a także współwłaścicielem kilku spółek deweloperskich.
Jeśli spodobała ci się wiedza zawarta w artykule, zachęcamy cię do udziału w warsztatach deweloperskich pt. “Od budowy bliźniaka po budowę bloków” prowadzonych przez Radka. Trzydniowe warsztaty (23-25 lipca 2021 r.) to propozycja dla wszystkich, którzy chcą zdobyć kompleksową wiedzę o tym, jak sprawnie prowadzić duże i małe inwestycje deweloperskie.
