Coraz więcej deweloperów decyduje się na zakup nieruchomości rolnych. Wiąże się to z koniecznością odrolnienia działki przed rozpoczęciem planowanej inwestycji. Jak dokonać wyłączenia gruntów z produkcji rolnej i z jakimi opłatami się to wiąże? Czy wszystkie grunty rolne muszą uzyskać decyzję o wyłączeniu z produkcji, jeśli chcesz na nich rozpocząć budowę?

Czy warto kupować grunty rolne pod inwestycję deweloperską?

Zakup nieruchomości rolnych pod inwestycje deweloperskie jest w ostatnim czasie bardzo popularny. Nieruchomości rolne kuszą zdecydowanie niższą ceną w stosunku do działek budowlanych. Atrakcyjna wielokrotnie okazuje się także ich lokalizacja, z dala od miejskiego zgiełku czy innych zabudowań. Jak wiadomo, formalności związane z zakupem nieruchomości rolnej czy późniejsza próba jej zabudowy mogą nie być tak przyjemne jak perspektywa mieszkania poza miastem.

Przede wszystkim restrykcyjne przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nakładają istotne ograniczenia w zakresie nabywania gruntów rolnych. Rozważając zakup takiej nieruchomości – a zwłaszcza planując przeprowadzenie na niej inwestycji deweloperskiej – należy brać pod uwagę także inne ograniczenia i koszty, które wiązać się mogą z prowadzeniem inwestycji deweloperskiej na gruncie rolnym. Jednym z nich jest kwestia wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.

Czym jest wyłączenie z produkcji rolnej – ustawa i wymagania prawne

Zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (u.g.r.l., art. 4 pkt 11 u.g.r.l.) wyłączenie z produkcji rolnej oznacza rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowanie gruntów. Jest to zatem czynność faktyczna. Z wyłączeniem z produkcji rolnej mamy do czynienia już w momencie podjęcia nierolniczego wykorzystania nieruchomości. By móc dokonać tego legalnie, co do zasady konieczne jest pozyskanie decyzji właściwego miejscowo starosty. Jednak w niektórych przypadkach nie ma takiej potrzeby.

W art. 11 ust. 1 u.g.r.l. czytamy, że decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji rolnej jest wymagana dla użytków pochodzenia organicznego wszystkich klas oraz użytków rolnych pochodzenia mineralnego klas I, II, III, IIIa, IIIb. Taka regulacja polegająca na ograniczeniu obowiązku uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej tylko do określonych rodzajów użytków podyktowana jest wyższym stopniem ich przydatności do produkcji rolnej niż użytków pochodzenia mineralnego klas od IV do VI. Z uwagi na niską jakość tych użytków ewentualna „szkoda” związana z przeznaczeniem ich do korzystania na cele nierolne jest zdecydowanie niższa niż w przypadku pozostałych użytków.

Jak ustalić, czy wyłączenie gruntów z produkcji rolnej jest konieczne?

Jak zatem ustalić czy w przypadku naszej nieruchomości powstaje obowiązek uzyskania decyzji? Przede wszystkim dla ustalenia klasy danego użytku miarodajne są dane ujawnione w ewidencji gruntów. Informacje te znajdują się na wydawanych przez starostwo wypisach z ewidencji gruntów. Wypisy te nie zawierają natomiast informacji na temat pochodzenia gruntu (organicznego lub mineralnego). Organem odpowiedzialnym za gromadzenie informacji o pochodzeniu gruntów jest właściwy miejscowo starosta i to do niego należy kierować zapytania w tym zakresie.

Źródłem informacji o pochodzeniu gleb mogą być również mapy glebowo-rolnicze, które znajdują się w starostwie. Należy jednak mieć na uwadze, że mapy te były sporządzane kilkadziesiąt lat temu, w konsekwencji czego zarówno ich stan techniczny, jak i stosowane w nich oznaczenia wielokrotnie nie pozwalają na jednoznaczne ustalenie pochodzenia gruntów. Tym samym nawet jeśli starostwo dysponuje tego rodzaju dokumentacją, to często nie może ona stanowić podstawy do precyzyjnego określenia pochodzenia gruntu.

Inny sposób na weryfikację konieczności odrolnienia działki

Innym źródłem informacji w tym zakresie jest natomiast gleboznawcza klasyfikacja gruntów, którą przeprowadza starosta – z urzędu bądź na wniosek właściciela gruntów podlegających klasyfikacji albo innego władającego takimi gruntami, wykazanego w ewidencji gruntów i budynków. W zależności od sytuacji może się okazać, że dla danego obszaru została już wydana decyzja o ustaleniu klasyfikacji, co zdecydowanie ułatwia sprawę oraz przyspiesza cały proces.

Taka decyzja zawiera mapę klasyfikacji, która obejmuje m.in. dane opisowo-informacyjne w tym oznaczenia typów, rodzajów i gatunków gleb, rodzajów użytków gruntowych oraz klas bonitacyjnych. Mapa ta stanowi integralną część decyzji o ustaleniu klasyfikacji. W przypadku gdyby decyzja o ustaleniu klasyfikacji nie została dotychczas wydana, starosta – działając na wniosek – przeprowadza klasyfikację, w ramach której dokonywana jest analiza niezbędnych materiałów z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Niezależnie od powyższego przeprowadzane są czynności klasyfikacyjne w terenie, sporządza się projekt ustalenia klasyfikacji oraz rozpatruje zastrzeżenia do projektu klasyfikacji. W ramach tej procedury sporządzany jest operat przez upoważnionego przez starostę klasyfikatora. Postępowanie to kończy wydanie przez starostę decyzji administracyjnej. W oparciu o taką decyzję jednoznacznie możemy ustalić z jakiego pochodzenia gruntami mamy do czynienia i czy uzyskanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej jest konieczne.

Podkreślenia wymaga, że postępowanie w sprawie ustalenia klasyfikacji gruntu jest postępowaniem odrębnym od postępowania w sprawie wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.

Opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej

W przypadku gruntów co do których istnieje obowiązek uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, wyłączenie wiąże się z koniecznością poniesienia należności oraz opłat rocznych. Ich wysokość zależy od klasy gruntu oraz jego pochodzenia.

Należności i opłaty roczne to dwie różne kategorie. Przez należność rozumie się jednorazową opłatę z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji rolnej. Natomiast przez opłatę roczną rozumie się opłatę roczną z tytułu użytkowania na cele nierolnicze lub nieleśne gruntów wyłączonych z produkcji, w wysokości 10% należności, uiszczaną: w razie trwałego wyłączenia – przez lat 10, a w przypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji. Należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji (art. 12 ust. 6 u.g.r.l).

Wysokość należności i opłat rocznych jest ustalana w oparciu o tabelę zamieszczoną w art. 12 ust. 7 u.g.r.l. W zależności od obszaru objętego wyłączeniem oraz rodzaju gruntu, kwoty te mogą oscylować w granicach kilkuset tysięcy złotych.

Przykładowo, za wyłączenie z produkcji rolnej 1 ha gruntów rolnych stanowiących grunty orne klasy IVa pochodzenia organicznego należność wynosi 204.015,00 złotych. Tak ustaloną opłatę pomniejsza się o wartość gruntu, o której mowa w art. 12 ust. 6 u.g.r.l., co nie zmienia faktu, że z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej wiążą się jednak pewne koszty.

Decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej – czy jej uzyskanie jest obowiązkowe?

Na tak postawione pytanie należałoby odpowiedzieć – co do zasady – twierdząco. Legitymowanie się taką decyzją jest konieczne przed uzyskaniem pozwolenia na budowę albo dokonania zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych, o których mowa w przepisach prawa budowlanego (art. 11 ust. 4 u.g.r.l.).

Decyzja ta stanowi bowiem załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych, o których mowa w przepisach prawa budowlanego (art. 11 ust. 4a u.g.r.l.).

Kiedy nie trzeba płacić za wyłączenie z produkcji rolnej?

Co istotne, obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych, o których mowa powyżej, nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego:

• do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;
• do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Oznacza to, że w przypadku budowy domu jednorodzinnego na niewielkiej działce, obowiązek zapłaty należności i opłat może nie powstać, jednak nie wyłącza to obowiązku uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Przepisy przewidują bowiem sankcje za naruszenie przepisów dotyczących wyłączenia z produkcji rolnej.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 u.g.r.l. w razie stwierdzenia, że grunty zostały wyłączone z produkcji niezgodnie z przepisami u.g.r.l., sprawcy wyłączenia ustala się opłatę w wysokości dwukrotnej należności. Wówczas należność nie podlega obniżeniu o wartość gruntu. Z kolei w przypadku, gdy grunty przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze lub nieleśne zostały wyłączone z produkcji bez uzyskania wymaganej decyzji, decyzję taką wydaje się z urzędu, podwyższając jednocześnie wysokość należności o 10%.

O autorce

Olga Sawastian-Lipska – radca prawny. Prowadzi kancelarię prawną w Poznaniu. Specjalizuje się w zagadnieniach procesu inwestycyjnego oraz obrotu nieruchomościami.

Wspiera Klientów począwszy od badania stanu prawnego nieruchomości, opiniowania umów przedwstępnych oraz przenoszących własność, po etap zabudowy nieruchomości. Reprezentuje klientów w postępowaniach administracyjnych. Posiada doświadczenie w obsłudze prawnej branży deweloperskiej, wspólnot mieszkaniowych oraz klientów indywidualnych.

Chcesz wiedzieć więcej? Potrzebujesz fachowej porady? Skontaktuj się z autorką: kancelaria@sawastian-lipska.pl.