fbpx

Zarówno początkujący jak i doświadczeni deweloperzy mają pełne ręce roboty: pozwolenia, finansowanie, kontraktacja wykonawców, sprzedaż lokali. Pilnują, by mury “zaczęły się piąć” jak najszybciej, bo to napędza sprzedaż. Natomiast realizację budowy sieci energetycznej “zostawiają” gestorowi sieci. W końcu mają umowę z PGE i wpisany termin przyłączenia. Mogą być chyba spokojni? Zdradzę Ci, czego deweloper powinien dopilnować by sieć energetyczna do inwestycji była doprowadzona do inwestycji możliwie najszybciej.

budowa sieci energetycznej do inwestycji deweloperskiej

Przeczytaj, a zrozumiesz lepiej:

  1.     Co w praktyce oznacza dla dewelopera termin przyłączenia wpisany na umowie przyłączeniowej?
  2.     Jak składać wniosek by szybko podpisać umowę przyłączeniową?
  3.     Jakie są prawdziwe przyczyny opóźnienia w budowie sieci energetycznej do działki dewelopera?
  4.     Co jest wymówką PGE by nie spieszyć się z budową sieci?
  5.     Jak błędnie zapisana służebność na media (gdy działka dewelopera jest w drugiej linii zabudowy i korzysta ze służebności na działce która jest własnością osoby trzeciej) może zablokować budowę sieci do twojej działki?

Co w praktyce oznacza dla dewelopera termin przyłączenia na umowie przyłączeniowej?

Zacznijmy od terminu przyłączenia inwestycji do sieci energetycznej. W podpisanej umowie (jej zapisy są nienegocjowalne) PGE wskazuje termin przyłączenia – 18 miesięcy od daty podpisania umowy. Jeśli ten termin zostanie przekroczony, PGE jednostronnie proponuje aneks o przedłużeniu terminu wykonania lub rozwiązanie umowy z powodu braku możliwości technicznych realizacji przyłączenia.  Nie ma tłumaczenia, rozmowy lub uprzedzenia odpowiednio wcześnie.

Jak składać wniosek, by szybko podpisać umowę przyłączeniową?

Zazwyczaj od dnia złożenia wniosku o warunki przyłączenia do obustronnego podpisania umowy przyłączeniowej z PGE mija 60 dni. W pierwszym kroku po 30 dniach od złożenia wniosku PGE wydaje warunki, oczywiście wysyła je pocztą. Możesz jednak wskazać, że chcesz odebrać warunki osobiście. W takim wypadku na miejscu podpisujesz umowę i realnie oszczędzasz 7-14 dni, które zazwyczaj “uciekają” na korespondencję pocztową.

Sądzisz, że szybciej załatwisz sprawę przez internet? Nie licz na to. Jeśli chciałbyś złożyć wniosek elektronicznie przez eBOK PGE, to wniosek zostanie odrzucony, ponieważ w przypadku firm funkcjonuje jedynie tradycyjna “papierowa” ścieżka. Jeśli złożysz wniosek przez internet, dowiesz się o tym, że nie został rozpatrzony ponieważ elektronicznie rozpatrywane są tylko wnioski osób fizycznych… Dowiesz się o tym po 30 dniach (Rysunek 1) ! 

budowa sieci energetycznej do inwestycji deweloperskiej

Jakie są przyczyny opóźnienia a nawet braku możliwości budowy sieci energetycznej do działki dewelopera?

Jeżeli już masz warunki, podpisaną umowę ze wskazanym terminem przyłączenia, projektant uzgodni z Tobą trasę sieci i lokalizację “skrzynki na liczniki” na Twojej działce, zwykle myślisz, że zaraz będziesz miał prąd na działce. Niestety, do tego jeszcze długa droga. Z powszechnych scenariuszy możesz spodziewać się przykładowych sytuacji: 

  • Zasilanie działki Dewelopera w energię elektryczną jest zaprojektowane z istniejącej sieci, zlokalizowanej niebezpośrednio przy działce dewelopera – tj. najczęściej wykonawca musi przejść siecią po działce ewidencyjnej, która jest drogą 
    •  prywatną  (Ilustracja – rysunek 2)  – własnością Dewelopera. To najkorzystniejsza  z możliwych sytuacja. Wtedy Deweloper zwykle ma już odpowiednio ustanowioną  służebność a jeśli jej treść wymaga np. rozszerzenia Deweloper ustanawia taką służebność w ciągu 1 wizyty u notariusza. Wykonawca nie ma żadnych przeszkód formalnych by realizować zaprojektowane przyłącza.
budowa sieci energetycznej do inwestycji deweloperskiej
budowa sieci energetycznej do inwestycji deweloperskiej
    • publiczną (Ilustracja – rysunek 3). W tej sytuacji realizacja przyłączenia zostaje opóźniona  o dodatkowe 3 miesiące. Dlaczego? 

RYSUNEK 3 – Możliwość położenia sieci przez działkę drogową, która jest drogą której właścicielem jest gmina.

budowa sieci energetycznej do inwestycji deweloperskiej
    • Właściciel działki drogowej (w moim przypadku była to gmina) musi udzielić PGE odpowiedniej służebności – tj. wycenić ją (30-60 dni), wystawić dla PGE  fakturę za udzieloną służebność z terminem płatności 30 dni, PGE musi za to jeszcze zapłacić (oczywiście w maksymalnym terminie z FV), po zaksięgowaniu płatności właściciel drogi (gmina) musi pójść do notariusza (7-14 dni na umówienie terminu u notariusza który “pasuje” gminie), by ustanowić służebność i dopiero taki akt notarialny dostarczony wykonawcy przyłącza (zwykle pocztą – kolejne 7-14 dni na korespondencje) pozwala mu formalnie wykonać zaprojektowaną sieć. Wcześniej jednak wykonawca składa do gminy wniosek o zajęcie pasa drogowego (rozpatrywanie trwa zwykle 7-14 dni)  we wskazanym miejscu, we wskazanym terminie. I wtedy dopiero można rozpocząć prace w terenie, które zajmują wykonawcy zwykle do 8 roboczogodzin (na przykład 2 lokale mieszkalne dla przyłącza o długości do 20 mb).  
  • Twoja umowa jest jedną z wielu umów, która czeka w kolejce pilnych do realizacji (np. innych deweloperów). Następuje więc degradacja pilności Twojego przyłączenia, jeśli nie piszesz do PGE pism monitorujących status realizacji projektu (telefonów nie odbierają). Mija termin przyłączenia, dostajesz aneks do umowy a w nim do wyboru – przedłużenie terminu przyłączenia o kolejne 6 miesięcy lub rozwiązanie umowy przyłączeniowej…

Jak błędnie zapisana służebność dla mediów może zablokować budowę sieci do twojej działki inwestycyjnej? 

Jeśli dojazd do Twojej działki oraz trasa doprowadzenia mediów jest ustanowiona na zasadzie służebności po działce innego właściciela/ współwłaściciela (Ilustracja – rysunek 4), należy zachować “szczególną ostrożność”.

RYSUNEK 4 –  Możliwość położenia sieci przez działkę drogową, która jest własnością osoby trzeciej (nie po działce gminnej / publicznej ale w ramach służebności)

budowa sieci energetycznej do inwestycji deweloperskiej

Jeśli Kupujący (Deweloper) przy akcie zakupu wpisze służebność dla sieci energetycznej “na siebie” tj. na swoją spółkę, może mieć duży problem. Dlaczego? Bo służebność powinna być ustalona na konkretnego gestora tj. np. na PGE Dystrybucja. Jeśli takiego wpisu w KW brakuje, w skrajnej sytuacji cała inwestycja może być pozbawiona dostępu do energii elektrycznej.

Co jest wymówką PGE by nie spieszyć się z budową sieci?

Z popularnych wymówek PGE, które faktycznie opóźniły budowę sieci w moim przypadku mogę wymienić następujące przypadki:

  • nikt nie stanął do przetargu na projekt lub budowę sieci, oferty z przetargu przekraczają budżet PGE – czekamy więc na kolejny przetarg
  • brak budżetu (ZERO) na realizację inwestycji (podpisanej umowy przyłączeniowej, której termin minął 2 miesiące temu) – przypadek z 11.2020. Trudno to skomentować (ukończona budowa 8 lokali, a PGE nie dostarczy prądu, “bo nie ma środków” – koronawirus itp.). 

Świadomość co do priorytetu “pilnowania” budowy sieci energetycznej, pozwoli każdemu deweloperowi uniknąć niepotrzebnych nerwów. Brak monitorowania postępów w realizacji umowy w PGE Dystrybucja Pruszków, finalnie kończy się opóźnieniem oddania przyłączy od 1 do 6 miesięcy względem wiążącej strony umowy przyłączeniowej.

Warto zauważyć, że każda spółka dystrybucyjna energii elektrycznej (np. Tauron, Enea, PGE) rządzi się swoimi prawami. Natomiast zawsze warto trzymać rękę na pulsie w zakresie terminowej budowy sieci energetycznej. Brak oddania sieci w terminie jest dla Dewelopera jednoznaczne z opóźnieniem oddania lokali klientom, nawet jeśli budowa lokali jest już całkowicie ukończona. Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynku, bezwzględnie wymaga uzyskania zaświadczenia od PGE o wybudowaniu odpowiedniego przyłącza energetycznego (tzw.  “informacja o możliwości świadczenia usługi dystrybucji energii elektrycznej”.).

O autorze

Tomasz Grabowski inżynier środowiska, od ponad 9 lat związany z branżą nieruchomości oraz deweloperską. Przez ten czas zrealizował kilka inwestycji deweloperskich pod Warszawą. Wszystkie projekty są zakończone, oddane do użytkowania i sprzedane. Przed realizacją inwestycji w ramach własnych spółek, zdobywał doświadczenie pracując dla wiodących inwestorów przy planowaniu i realizacji inwestycji przemysłowych. Przez ponad 6 lat doświadczenia w firmach jak Wheelabrator Technologies (obecnie ECP – Energy Capital Partners), M+W Group był odpowiedzialny za proces deweloperski inwestycji o budżetach od 30-300 mln Euro. W jego bezpośredniej decyzyjności było przeprowadzenie due diligence działek,  ofertowanie  w zakresie technologii oraz prac budowlanych dla projektowanych zakładów energii z odpadów dla inwestorów takich jak Miasto Poznań, Konin, Bydgoszcz a także spółki wytwórcze jak Tauron, Energetyka Cieplna Opole. W latach 2009-2012 był Doradcą Ministra Środowiska Macieja Nowickiego.

Jeśli i Ty chcesz dołączyć do grona Autorów, masz pomysł na tekst i chcesz nam go przedstawić?

Napisz na adres: kontakt@dewelopuj.pl