Sprawdzenie lokalizacji, stanu prawnego oraz analiza gruntu – przed zakupem działki inwestycyjnej trzeba zweryfikować naprawdę wiele. Jeśli tego nie zrobimy, narażamy się na ogromne koszty, straty czasowe i stres. Na jakie nieoczywiste pułapki i zagrożenia warto zwrócić uwagę podczas analizy? Oczywiście wszystkiego nie przewidzimy, ale jeśli coś możemy przewidzieć – spróbujmy! Wtedy będziemy mogli stanąć przed lustrem i powiedzieć, że zrobiliśmy wszystko, co w naszej mocy, aby jak najlepiej sprawdzić działkę inwestycyjną.
MPZP na działce inwestycyjnej definiuje wszystko…
… dlatego sprawdzaj go zawsze w pierwszej kolejności. Jest dokumentem nadrzędnym – czyli to właśnie z niego wynika, co możesz wybudować na wybranej działce. Jego zakres może być na tyle lakoniczny, że planowana inwestycja nie ma racji bytu.
Może być też na tyle szeroki, że ty jako deweloper będziesz miał dużą swobodę w planowaniu inwestycji. Chociaż każdy deweloper wie, że trzeba najpierw sprawdzić MPZP, to właśnie w tym obszarze najczęściej pojawiają się wtopy. Wszystko rozbija się o błędną analizę planu.
Błędna analiza MPZP – przykład
Zdarzają się działki budowlane (przeznaczone w planie na budowę), ale nie da się na nich budować. Przykładem jest temat, gdzie podczas podziału gruntu powstały działki o powierzchni 600 metrów, a plan miejscowy zakładał, że najmniejsza działka w celu nowej zabudowy musi mieć minimum 700 metrów.
Właściciel gruntu był zmuszony do ponownego scalania i dzielenia działek, aby spełnić wymogi planu – inaczej nigdy by nie dostał pozwolenia na budowę. Spowodowało to straty czasowe i finansowe, których można było łatwo uniknąć. Dlatego rodzaj zabudowy oraz minimalne powierzchnie to absolutna podstawa do sprawdzenia. Zdarzają się nawet takie tematy, gdzie w MPZP znajduje się zapis o “zabudowie rezydencjonalnej”, a wtedy na jeden budynek musi przypadać 1500 metrów.
Źle wytyczone granice działki
Często w dokumentacji wszystko się zgadza, ale stan faktyczny nie odpowiada już temu, co możesz zastać na miejscu. Mowa tu o błędach na mapie zasadniczej, którą musisz przeanalizować przed jakimikolwiek decyzjami inwestycyjnymi.
Oprócz własnej analizy warto wynająć geodetę, który ponownie wytyczy granice działki. Statystycznie na 1 ha mapy zasadniczej znajduje się średnio 50 błędów. Grubość kreski w MPZP, która wskazuje teren nieprzekraczalnej budowy, może dać trzy metry różnicy w granicach działki.
Warunki zabudowy a sprzeciw sąsiadów dotyczący inwestycji
Jeśli dany teren nie posiada MPZP, to musisz uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Z jednej strony daje to większe pole manewru, jeśli chodzi o inwestycję – nie trzeba dopasowywać brył budynków do założeń planu (szukać takich koncepcji, które spełniają warunki MPZP). Z drugiej warunki zabudowy to konieczność poinformowania sąsiadów o tym, co chcesz wybudować oraz uzyskanie ich zgody (wszystkich, bez wyjątku).
Jeśli choć z jednej strony pojawi się formalny przeciw, to inwestycja może stanąć w miejscu. A trzeba wziąć pod uwagę, że wytrwali sąsiedzi mogą znaleźć takie powody blokowania inwestycji, że czas oczekiwania na rozwiązanie sprawy będzie wynosił nawet kilka lat. Dlatego warunki zabudowy mimo tego, że dają deweloperowi elastyczność, to niosą także niebezpieczeństwo “banowania” przez osoby, które stwierdzą, że dany pomysł “nie jest taki fajny”.
Pamiętaj! Na jedną działkę mogą być wydane różne warunki zabudowy obejmujące różne projekty. Często się tak zdarza. Posiadanie kilku opcji na jedną działkę jest bardzo wygodne. Jeśli jeden pomysł z jakiegoś powodu wypadnie, to będzie można go zastąpić drugim.
”Nie znaleziono nic oprócz współczesnych artefaktów…”
To przykład z jednej z moich wcześniejszych inwestycji. Kupiłem nieruchomość i dopiero po otrzymaniu pozwolenia na budowę (i sprawdzeniu tego wszystkiego, co już zostało poruszone w tekście) okazało się, że w dokumentach była zawarta małym druczkiem następująca informacja: “Budowa musi być prowadzona pod nadzorem archeologicznym”. Co za tym idzie, trzeba było zaangażować archeologa, aby móc robić wykopy pod fundamenty. Okazało się, że to był naprawdę trudny temat. Znalezienie archeologa na miejscu graniczyło z cudem, ale na szczęście udało się znaleźć osoby, które podjęły się nadzoru. Niestety wszystko trwało bardzo długo.
Każde “grzebnięcie” łyżką koparki wiązało się z przerwą, a potem następowało sprawdzanie ziemi (przez archeologów szukających artefaktów). Teren, na którym trwała inwestycja był mocno zaśmiecony, więc w ziemi pojawiało się mnóstwo różnych rzeczy – a wszystkie trzeba było sprawdzić. Puszki po piwie, ceramiczne talerze, garnki… To wszystko było badane na żywo w trakcie wykopów, które finalnie trwały 30 dni. Koparkę miałem zamówioną na… dwa. Temat nie wpłynął finansowo na inwestycję, ale czasowo już tak.
Dodatkowo generował ogromny stres. Obawiałem się, że faktycznie w końcu zostanie wykopany przedmiot, przez który budowa zostanie wstrzymana. Podsumowaniem tego nadzoru archeologicznego było zrobienie operatu. Do dziś pamiętam cytat pani archeolog, która powiedziała, że ”nie znaleziono nic oprócz współczesnych artefaktów”. Z perspektywy czasu brzmi to śmiesznie, ale było to dużym zagrożeniem, na które warto zwracać uwagę.
O autorze
Radosław Musiał – prawnik i ekonomista, specjalizujący się obecnie w obsłudze deweloperów i inwestowaniu w nieruchomości. Związany z rynkiem nieruchomości od 2005 roku, zaczynając jako pośrednik i zarządca nieruchomości. Dziś czynnie działający deweloper. Rozwija również karierę naukową. Tematem jego pracy magisterskiej na wydziale prawa była wchodząca w życie ustawa deweloperska. Aktualnie przygotowujący rozprawę doktorską w dziedzinie nauk prawnych również związaną z nieruchomościami, postępowaniem administracyjnym w procesie realizacji projektów deweloperskich.
Właściciel firmy MUSIAŁ Group obsługującej kompleksowo aspekty związane ze sprzedażą, najmem, zarządzaniem i inwestycjami. Ponadto jest twórcą Biura Deweloperskiego obsługującego inwestorów i inwestycje deweloperskie, a także współwłaścicielem kilku spółek deweloperskich.
Jeśli spodobała ci się wiedza zawarta w artykule, zachęcamy cię do udziału w warsztatach deweloperskich pt. “Od budowy bliźniaka po budowę bloków” prowadzonych przez Radka. Trzydniowe warsztaty (23-25 lipca 2021 r.) to propozycja dla wszystkich, którzy chcą zdobyć kompleksową wiedzę o tym, jak sprawnie prowadzić duże i małe inwestycje deweloperskie.
