Polskie prawo daje dość szeroki wybór w zakresie formy prawnej dla początkującego dewelopera. Wybór odpowiedniej formy wpływa także na dostępne sposoby opodatkowania działalności, gdyż różne formy prawne charakteryzują się odmiennymi sposobami opodatkowania zysków. Poznaj dostępne dla działalności deweloperskiej formy prawne i zdecyduj, która jest najlepsza dla ciebie: jednoosobowa działalność gospodarcza, wybrany rodzaj spółki osobowej czy spółka z o.o. albo akcyjna.

Dostępne formy prawne dla działalności deweloperskiej

Podejmując nową działalność gospodarczą mamy do wyboru:

1. jednoosobową działalność gospodarczą,
2. spółkę osobową, czyli m.in. jawną, komandytową,
3. spółkę kapitałową, czyli spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością i spółkę akcyjną (wkrótce także prostą spółkę akcyjną).

Poniżej znajdziesz opisy konkretnych form prawnych.

Forma prawna dewelopera – jednoosobowa działalność gospodarcza

To najprostsza forma prowadzenia działalności gospodarczej, którą można założyć w dowolnym urzędzie miasta bądź gminy, w banku czy też przez internet. Działalność możemy bezkosztowo założyć nawet w tym samym dniu, co świadczy o wyjątkowej łatwości jej podjęcia.

Plusem działalności jednoosobowej jest jej prostota. Łatwo i szybko da się ją uruchomić, a koszty obsługi księgowej są najniższe. Do wyboru mamy opodatkowanie w formie m.in. ryczałtu, zasady ogóle, podatek liniowy.

Jednoosobowa działalność gospodarcza dewelopera a opodatkowanie

Przy wyborze ryczałtu mamy najmniej obowiązków dokumentacyjnych. Płacimy podatek od przychodu. W przypadku zasad ogólnych i podatku liniowego podatek płacimy od dochodu. Różnica polega zatem na tym, że w dwóch ostatnich rozwiązaniach możemy pomniejszyć podatek o wydatki związane z prowadzeniem działalności, to znaczy o koszty.

W przypadku ryczałtu zapłacimy podatek według stawki zależnej od faktycznie wykonywanej działalności. Przykładowo przy kupnie i sprzedaży nieruchomości stawka wynosi 10% natomiast w przypadku robót budowlanych stawka wynosi 5,5%. Z uwagi jednak na brak możliwości odliczenia kosztów, dla dewelopera ryczałt zazwyczaj będzie raczej nieopłacalny. Podatek dochodowy według zasad ogólnych to tak zwana skala podatkowa, znana z umowy o pracę. Opodatkowany jest dochód (przychody minus koszty) według stawki 17% do wysokości 85 528 zł dochodu. Nadwyżka dochodu w skali rocznej opodatkowana jest według stawki 32%.

Kolejna możliwość (najczęściej wybierana przez deweloperów w działalności jednoosobowej) to podatek liniowy. Stawka wynosi 19% dochodu bez względu na jego wysokość. Obowiązują w tym przypadku liczne ograniczenia, jak brak możliwości rozliczenia się z małżonkiem czy też skorzystania z popularnej ulgi „na dzieci”.

JDG jako forma prawna dewelopera – wady

Minusem działalności jednoosobowej jest odpowiedzialność za zobowiązania całym majątkiem – zarówno firmowym jak i prywatnym. Forma ta jest odpowiednia dla małych firm, które rozpoczynają swoją działalność, jak również dla biznesów z małym ryzykiem.

Dla większych firm warto rozważyć inną formę bądź wykupić ubezpieczenie OC działalności. Przyjrzyjmy się teraz zatem spółkom osobowym.

Spółka cywilna – kolejna możliwa forma prawna działalności deweloperskiej

W zasadzie nie jest spółką osobową, ale umową między dwoma przedsiębiorcami. Jest to najprostsza forma współpracy dla dwóch lub więcej deweloperów. Dochód opodatkowuje nie spółka, ale jej poszczególni wspólnicy w zależności od udziału w zyskach. Można zatem wybrać takie same sposoby opodatkowania jak przy działalności jednoosobowej – ryczałt, zasady ogólne, podatek liniowy. Za długi spółki wspólnicy odpowiadają całym swoim majątkiem, także tym prywatnym. Spółkę cywilną reprezentuje każdy wspólnik.

Spółka jawna dla działalności deweloperskiej

To bardziej formalna odmiana spółki cywilnej. Podlega wpisowi do sądu. Można ją założyć w ramach procedury S24 (teoretycznie w ciągu 24 godzin). Spółka jawna posiada własny majątek, którym odpowiada za zobowiązania. W przypadku gdy majątek spółki nie wystarczy na pokrycie zobowiązań, kontrahent spółki może dochodzić zapłaty z majątku prywatnego każdego ze wspólników.

Podatki (więcej o podatkach dewelopera dowiesz się z webinaru) opłaca każdy ze wspólników, zgodnie ze swoim udziałem w zysku, wynikającym z umowy spółki (podobnie jak w spółce cywilnej). Spółkę domyślnie reprezentuje każdy wspólnik, można jednak zaznaczyć w umowie spółki, aby spółkę reprezentowali tylko wybrani wspólnicy.

Forma prawna działalności – spółka komandytowa

Wyróżnia się dwa rodzaje wspólników – komplementariusz i komandytariusz. Komplementariusz jest upoważniony do reprezentowania spółki na zewnątrz, prowadzenia jej spraw. Odpowiada swoim majątkiem za zobowiązania spółki w przypadku, gdy spółka nie będzie mogła sama ich uregulować. Komandytariusz jest wspólnikiem, który zazwyczaj wnosi wkład do spółki i jej nie reprezentuje.

Zazwyczaj komandytariusz jest inwestorem, który wkłada kapitał i oczekuje zwrotu z kapitału, ale nie działa w imieniu spółki. Wkład zwany sumą komandytową stanowi górną granicę odpowiedzialności komandytariusza. W większości pozostałe cechy są wspólne w stosunku do pozostałych spółek – spółkę trzeba zarejestrować w KRS, posiada ona własny majątek.

Swego czasu ta forma działalności była chętnie wykorzystywana jako dająca możliwość pojedynczego opodatkowania i jednocześnie ograniczenia odpowiedzialności za zobowiązania. Od 2021r . spółka ta opodatkowana jest podatkiem dochodowym, przez co w większości przypadków mamy do czynienia z podwójnym opodatkowaniem. Od tego momentu jej atrakcyjność znacznie spadła.

Spółki kapitałowe jako forma prawna dewelopera – spółka z o.o.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – lubiana i często wybierana forma prowadzenia działalności. Pozwala ograniczyć odpowiedzialność za zobowiązania powstałe w trakcie prowadzenia działalności (po spełnieniu pewnych warunków) wyłącznie do majątku spółki. Oznacza to, że wspólnicy nie odpowiadają za zobowiązania spółki swoim prywatnym majątkiem. Dodatkową korzyścią jest tutaj brak składek ZUS – zarówno dla wspólników jak i członków zarządu (oczywiście pod pewnymi warunkami).

Wspólnicy rozgraniczają tutaj własny majątek od majątku spółki, dzięki czemu łatwiej można dokonywać szeregu analiz prowadzonej działalności. Minusem jest podwójne opodatkowanie dochodów – podatkowi podlega dochód spółki, a także wypłata zysku. Trzeba się liczyć także z większymi opłatami za księgowość – spółka musi prowadzić księgi rachunkowe, które są bardziej złożoną formą ewidencji.

Stawka podatkowa wynosi 9% dla tzw. małych podatników, to jest firm nieprzekraczających 2 mln euro przychodów (plus VAT). Tak opodatkowany dochód może podlegać wypłacie w formie dywidendy dla wspólników – wtedy opodatkowany jest drugi raz, stawką 19%.

Spółka akcyjna jako forma prowadzenia działalności deweloperskiej

To forma przeznaczona dla dużych przedsięwzięć, przede wszystkim firm, planujących wejść na giełdę. Minimalny kapitał spółki akcyjnej wynosi 100 000 zł. Akcjonariusze zawierają umowę przed notariuszem.

Zgłoszenie spółki akcyjnej do sądu odbywa się drogą papierową, co jest procedurą czasochłonną. Ta forma prowadzenia działalności jest zdecydowanie najtrudniejsza do uruchomienia, przez co jej popularność ogranicza się do największych korporacji.

Krzysztof Piątek
Związany z podatkami od 2008r. Od 2016r wpisany na listę doradców podatkowych pod numerem 12876. Członek zarządu w spółce doradztwa podatkowego, reprezentuje klientów przed Urzędami Skarbowymi, Sądami Administracyjnymi w sprawach podatkowych. Służy pomocą w sprawach, gdzie pojawiają się spory między podatnikiem a organami skarbowymi. Specjalizacja to podatek VAT i podatek dochodowy od spółek kapitałowych. Prowadził sprawy podatkowe m.in. w firmach leasingowych, budowlanych, deweloperskich, ubezpieczeniowych, gastronomicznych i wielu innych.
Chcesz wiedzieć więcej? Zachęcamy do kontaktu z autorem.