Jak kupić grunt rolny? Dzisiaj zastanowimy się nad tym, kiedy deweloper może kupić nieruchomość rolną i co właściwie może z nią zrobić w świetle prawa. Grunt rolny pod inwestycję wiąże się z ograniczeniami, które musisz wziąć pod uwagę. Dlatego zaczniemy właśnie od nich i od odrolnienia, bo to jeden z najczęściej branych pod uwagę wariantów.
Nabywanie nieruchomości rolnych a decyzja o warunkach zabudowy
Decyzja o warunkach zabudowy pozwalająca na zagospodarowanie danej nieruchomości w sposób inny niż rolniczy, np. na zabudowę danej nieruchomości na cele mieszkaniowe, nie skutkuje jednocześnie „odrolnieniem” nieruchomości i nie powoduje wyłączenia zastosowania przepisów UKUR.
Taka nieruchomość nadal jest nieruchomością rolną w rozumieniu UKUR z wszystkim tego konsekwencjami.
Kupno gruntu a ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi
Nieruchomości rolne nie mogą być przedmiotem całkowicie swobodnego obrotu. Główne ograniczenia zostały ujęte w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Celem wprowadzenia tej ustawy była ochrona gruntów rolnych przed ich uszczupleniem oraz degradacją. Wprowadzone regulacje miały zagwarantować wykorzystywanie gruntów rolnych na cele rolnicze.
Temu mają służyć między innymi wyłączenia lub ograniczenia podmiotów, które mogą nabyć takie nieruchomości, sytuacji w których jest to możliwe, jak i nałożenie dodatkowych obowiązków. Jakkolwiek słuszność niektórych z wprowadzonych ograniczeń czy kwalifikacji poszczególnych gruntów jako rolnych wielokrotnie budziły wątpliwości, części z tych ograniczeń nie można pomijać i warto o nich pamiętać.
Jak kupić grunt rolny: Kto i kiedy może nabyć nieruchomość rolną?
Zgodnie z podstawową zasadą, nieruchomości rolne mogą nabywać wyłącznie rolnicy indywidualni. Nie oznacza to jednak, że inne podmioty są całkowicie pozbawione możliwości zakupu nieruchomości rolnych. UKUR przewiduje szereg wyjątków, głównie w art. 2a ust. 3 ustawy.
Wśród tych najczęściej spotykanych w praktyce wskazać należy nabycie przez osobę bliską zbywcy czy nabycie nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha. W praktyce grunty o powierzchni do 1 ha są najbardziej atrakcyjne, ponieważ ich nabycie jest stosunkowo najprostsze. Nie oznacza to jednak, że nie stosuje się do nich innych ograniczeń (o których poniżej).
Ograniczenie w powierzchni nabywanej nieruchomości rolnej nie ma natomiast znaczenia w przypadku nabycia nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego. Oznacza to, że każdy podmiot może przystąpić do licytacji komorniczej nieruchomości o powierzchni większej niż 1 ha i skutecznie stać się właścicielem takiej nieruchomości.
Jak kupić grunt rolny: działka za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR
Ponadto oprócz zwolnień przewidzianych w art. 2a ust. 3 UKUR, ustawa przewiduje możliwość nabycia nieruchomości rolnej za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).
Zgoda wydawana jest w formie decyzji administracyjnej na wniosek:
| 1. Zbywcy nieruchomości rolnej, jeżeli: | 2. Osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rolne, jeżeli: | 3. Osoby fizycznej zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne, jeżeli: | 4. Uczelni, jeżeli nieruchomość rolna: | 5. Nabywcy nieruchomości rolnej, jeżeli: | |
|---|---|---|---|---|---|
| A | Wykaże, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej podmiotom, o których mowa w ust. 1, chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej | Posiada kwalifikacje rolnicze | Przyznano jej pomoc, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020 (Dz.U. z 2021 r. poz. 2137) | Jest niezbędna dla realizacji przez nią celów dydaktycznych lub prowadzenia badań naukowych lub prac rozwojowych | Nieruchomość rolna położona jest w obszarze rozmieszczenia inwestycji celu publicznego, stanowiącej realizację celów, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub w granicach linii rozgraniczających teren lokalizacji takiej inwestycji ustalonych w ostatecznej decyzji administracyjnej, |
| B | Nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej | Spełnia warunek określony w pkt 1 lit. b | Nabycie nieruchomości rolnej będzie zgodne z warunkami przyznanej pomocy, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020 | Będzie wykorzystywana na cele rolnicze | Zobowiąże się do rozpoczęcia realizacji inwestycji, o której mowa w lit. a, w terminie 12 miesięcy od dnia nabycia nieruchomości rolnej |
| C | W wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych; | Zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego | Spełnia warunek określony w pkt 1 lit. b | Określi termin zrealizowania inwestycji, o której mowa w lit. a. | |
| D | Zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład posiadanego gospodarstwa rolnego | ||||
| E | W wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych |
To jakimi warunkami jest obwarowana możliwość nabycia nieruchomości za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR sprawia, że nie jest to szczególnie atrakcyjna droga, zwłaszcza gdy brak jest perspektyw dla uchwalenia w najbliższej przyszłości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewidującego inne niż rolne przeznaczenie nieruchomości.
Na przykład, w warunkach opisanych w pierwszym punkcie nabywca musi zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej. Obowiązek ten w tym przypadku jest bezterminowy. Brak realizacji obowiązku skutkuje możliwością wystąpienia przez KOWR do sądu o nabycie własności tej nieruchomości przez KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.
Grunt rolny, czyli jaki?
Definicje nieruchomości rolnej znajdziemy zarówno w kodeksie cywilnym, jak i ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej jako UKUR). W rozumieniu tej pierwszej ustawy nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
W rozumieniu drugiej z przywołanych ustaw przez nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
Ta druga definicja wskazuje na ważny element przesądzający o rolnym charakterze nieruchomości, jakim jest przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji należy wyprowadzić wniosek, że wraz z przyjęciem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nierolnego przeznaczenia nieruchomości dochodzi do jej odrolnienia (ale nie do wyłączenia z produkcji rolnej – to są dwie odrębne kwestie).
Ponadto postanowień ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.
Jestem właścicielem nieruchomości rolnej i co dalej?
Przepisy UKUR ingerują także w to, co z nabytą nieruchomością może robić jej nowy właściciel, także w przypadku, gdy samo nabycie nastąpiło bez ograniczeń przewidzianych ustawą – np. nieruchomości o powierzchni do 1 ha czy w toku licytacji komorniczej.
Przede wszystkim art. 2b ust. 1 UKUR nakłada obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzenia tego gospodarstwo osobiście.
Po drugie, w okresie co najmniej 5 lat od dnia nabycia, nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Istnieje jednak możliwość wcześniejszego zbycia po uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego KOWR przed upływem tego terminu, ale jedynie w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Co istotne, zakaz zbywania ulega wyłączeniu w sytuacji, gdy w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomość zostanie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym przewidziane zostanie inne niż rolne przeznaczenie tej nieruchomości.
Przepisy przewidują dodatkowo katalog wyłączeń od obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego lub zakazu zbywania nieruchomości. Między innymi powyższe nakazy i zakazy nie mają zastosowania do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha, położonych w granicach administracyjnych miasta.
Czy warto kupować nieruchomość rolną?
Nabycie nieruchomości rolnej jest obwarowane wieloma ograniczeniami, co nie oznacza, że jest niemożliwe. Rozważając zakup takiej nieruchomości należy przeanalizować nie tylko jej aktualne warunki, ale także możliwości i szanse zmiany jej statusu z rolnej na budowlaną, czy realizacji na niej inwestycji deweloperskiej.
Dlatego warto poświęcić więcej uwagi na etapie przed zakupem nieruchomości, by uniknąć negatywnych konsekwencji lub zaplanować działania minimalizujące istniejące ograniczenia prawne.
O autorce
Olga Sawastian-Lipska – radca prawny. Prowadzi kancelarię prawną w Poznaniu. Specjalizuje się w zagadnieniach procesu inwestycyjnego oraz obrotu nieruchomościami.
Wspiera Klientów począwszy od badania stanu prawnego nieruchomości, opiniowania umów przedwstępnych oraz przenoszących własność, po etap zabudowy nieruchomości. Reprezentuje klientów w postępowaniach administracyjnych. Posiada doświadczenie w obsłudze prawnej branży deweloperskiej, wspólnot mieszkaniowych oraz klientów indywidualnych.
Chcesz wiedzieć więcej? Potrzebujesz fachowej porady? Skontaktuj się z autorką: kancelaria@sawastian-lipska.pl.
