fbpx

Podczas analizy działki pod kątem możliwości jej zainwestowania wielu inwestorów zadaje sobie pytanie, co właściwie można na niej wybudować. Część osób od razu udaje się do swojego architekta, inni udają się do urzędu gminy lub do lokalnego starostwa w poszukiwaniu porady. Jeśli dopiero zaczynacie swoją przygodę z biznesem deweloperskim i chcecie zoptymalizować swój czas, nie musząc polegać na innych, warto zapoznać się z kilkoma podstawowymi pojęciami – a przede wszystkim z analizą Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jakie dokumenty i akty prawne określają możliwości inwestowania na danej działce? Gdzie je znaleźć i jak czytać?

MPZP a warunki zabudowy

W polskim systemie prawnym istnieją dwie drogi do określenia możliwości zagospodarowania działki, przez osoby nieobeznane z procesem inwestycyjnym często mylone ze sobą. Pierwszą jest „decyzja o warunkach zabudowy”. Decyzję wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta na wniosek inwestora, na podstawie tak zwanej „analizy urbanistycznej”.

Jest ona wydawana dla konkretnego inwestora i konkretną inwestycję, a co ważne, dla danego terenu można wydać dowolną ilość decyzji dla dowolnych wnioskodawców! Sprawny inwestor jest w stanie uzyskać bardzo korzystne warunki zabudowy dla swojej inwestycji, jednak często jest to proces długotrwały, obarczony sporą dozą ryzyka.

Początkujący deweloper powinien skupić się na prostszych inwestycjach szukając działek, które objęte są Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, często nazywanym po prostu Planem Miejscowym lub skrótowo MPZP.

MPZP – co to jest?

Miejscowy Plan Zagospodarowania to uchwała rady gminy (lub miasta) określająca zasady inwestowania na danym terenie. MPZP nie musi obejmować całej gminy, często plany uchwalane są dla części gminy lub nawet dla niewielkiego obszaru: kilku działek lub nawet jednej działki.

Procedura uchwalania planu jest długotrwała (minimum rok) i kosztowna, dlatego jeśli jakiś teren nie jest objęty MPZP lub uchwała nie jest w trakcie opracowania, nie należy liczyć na jego szybkie powstanie. Inwestorzy często liczą na zmianę planu, który nie odpowiada ich zamierzeniom lub dają się zwieść właścicielom terenu, którzy obiecują rychłą zmianę planu mając nadzieję na korzystną sprzedaż swojej nieruchomości.

Nic bardziej mylnego. Jeśli wasza inwestycja nie może czekać co najmniej półtora roku na rozpoczęcie, nie liczcie na zmianę miejscowego planu, tylko szukajcie innej lokalizacji.

Gdzie i jak sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?

To pytanie, które często nurtuje wielu początkujących inwestorów. W dobie cyfryzacji dość łatwo to sprawdzić bez wychodzenia z domu. Większość planów jest już opublikowania na stronie https://geoportal.gov.pl/ w odpowiedniej zakładce „zagospodarowanie przestrzenne”.

Z przyczyn technicznych nie znajdują się tam jeszcze wszystkie dokumenty ze wszystkich gmin w Polsce, dlatego jeśli nie znajdziecie odpowiedniej chwały na Geoportalu nie załamujcie rąk. Większość gmin ma swoje lokalne portale mapowe, do których linki można znaleźć na stronach internetowych gmin, takie jak https://mapa.inspire-hub.pl/ lub https://e-mapa.net/. Wiele dużych miast również udostępnia kompletne serwisy mapowe:

  1. Warszawa: http://mapa.um.warszawa.pl/mapaApp1/mapa?service=plany_zagospodarowania.
  2. Łódź: https://mapa.mpu.lodz.pl/.
  3. Gdańsk: https://mapa.gdansk.gda.pl/ipg/app/index.

Gdybyśmy jakimś cudem nie odnaleźli jednak odpowiedniego dokumentu w którymś z serwisów, to warto wiedzieć, że wszystkie uchwały są obowiązkowo publikowane w serwisie Biuletynu Informacji Publicznej gminy, a także w Dzienniku Urzędowym Województwa. Przy odrobinie cierpliwości na pewno je znajdziecie.

W ostateczności można też wsiąść do auta, udać się do urzędu gminy i poprosić o wypis i wyrys z planu zagospodarowania. Jednak uwaga, pamiętaj, że wypis i wyrys to nie cała uchwała! Taki dokument to wycinek planu sporządzony przez urzędników, w którym omyłkowo może nie być wszystkich informacji! Jeśli tylko masz taką możliwość postaraj się uzyskać pełną treść uchwały.

Mam plan zagospodarowania przestrzennego, co dalej?

Znalazłeś plan zagospodarowania, wydrukowałeś kilkadziesiąt stron tekstu i mapkę, ale nie wiesz o co w tym wszystkim chodzi? Spokojnie, to nie jest technologia rakietowa. Wystarczy kilka podstawowych informacji, żeby wstępnie przeanalizować zapisy planu dla twojej działki.

Plany zagospodarowania mają różną konstrukcję, w zależności od tego, w jakich latach powstawały oraz różny stopień szczegółowości. Jednak większość z nich rządzi się tymi samymi prawami. Każdy plan składa się z części tekstowej i graficznej.

MPZP – oznaczenia

Zacznijmy od części graficznej, na której należy zlokalizować działkę, którą jesteś zainteresowany. Zdecydowanie łatwiej zrobić to w systemie informacji przestrzennej (np. w geoportalu), gdzie można po prostu skorzystać z wyszukiwarki. Gdy już znalazłeś właściwą nieruchomość, sprawdź w jakiej jednostce planu się znajduje. Większość planów posługuje się podobnym systemem numeracji, składającym się z numeru jednostki i symbolu literowego.

Symbole literowe oznaczają funkcje jakie plan dopuszcza na danym terenie:

  • MN – zabudowa jednorodzinna,
  • MW – zabudowa wielorodzinna,
  • U – usługi,
  • P – przemysł,
  • Z – zieleń,
  • R – tereny rolne,
  • L – lasy.

Często spotkacie się z symbolami łączonymi np. MN/MW lub MW/U. To oznacza, że plan dopuszcza łączenie określonych funkcji na danym terenie. Plany, szczególnie te nowsze, posługuję się też kolorami które ułatwiają orientację (MN – jasnobrązowy, MW- ciemnobrązowy, U – czerwony, P – fioletowy, Z – zielony, R – żółty, L – ciemnozielony).

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – pozostałe oznaczenia

Dla funkcji łączonych często stosuje się oznaczenia w dwukolorowe ukośne pasy. Tereny w kolorze białym to tereny dróg publicznych (istniejących i projektowanych), oznaczone symbolami zaczynającymi się od litery „K” – komunikacja, oraz symbolem danej drogi (G – główne, Z – zbiorcze, L – lokalne , D – dojazdowe).

Wzdłuż dróg w większości planów wyznaczono linie zabudowy oznaczone linią z pustymi lub pełnymi trójkątami: trójkąty puste to linie nieprzekraczalne, natomiast pełne to linie obowiązujące, do których należy bezwzględnie „przykleić się” projektowaną zabudową.

Jak analizować MPZP?

Wiesz już, w jakiej jednostce znajduje się twoja działka i przy jakiej drodze leży, znasz lokalizację linii zabudowy. Teraz czas na analizę tekstu planu. MPZP to często bardzo obszerne dokumenty, ale bez obaw, nie musisz brnąć przez dziesiątki paragrafów. Każdy plan ma strukturą, która ułatwia jego czytanie.

W jednym z pierwszych paragrafów znajdziesz definicje pojęć użytych w tekście. Warto się z nimi zapoznać, gdyż ułatwi to późniejsze czytanie dalszych paragrafów. Definicje te mogą czasami odbiegać od tych użytych w innych aktach prawnych lub normach. Kolejne części planu to najczęściej:

  • zapisy ogólne dotyczące podstawowych zasad zagospodarowania terenu,
  • informacje o terenach i obiektach objętych ochroną konserwatora zabytków lub formami ochrony przyrody (warto przeanalizować dokładnie czy na naszej działce nie ma takiego obiektu lub np. stanowiska archeologicznego),
  • oraz zapisy dotyczące zasad budowy infrastruktury technicznej.

Należy dokładnie przeczytać te paragrafy, gdyż znajdują się tam np.:

  • zapisy dotyczące obowiązku przyłączenia do poszczególnych sieci infrastruktury technicznej,
  • odprowadzania ścieków,
  • zachowania stref bezpieczeństwa wzdłuż sieci energetycznych i gazociągów.

W części ogólnej znajdziemy też zapisy dotyczące dróg publicznych. Tu często znajdziecie zapisy dotyczące sposobu obsługi komunikacyjnej z poszczególnych dróg oraz odległości linii zabudowy od tychże.

MPZP: Co konkretnie mogę zbudować?

O tym mówią zapisy planu dla konkretnej jednostki planistycznej oznaczonej symbolem, który odnalazłeś na mapie. Z reguły dla każdej jednostki przeznaczono osobny paragraf lub grupę paragrafów, co ułatwia czytanie. Stopień szczegółowości jest różny dla różnych planów.

Przede wszystkim znajdziesz tam podstawową i uzupełniającą funkcję zabudowy (zasady mieszania tych funkcji często określono w zapisach ogólnych planu lub w definicjach pojęć, o których pisałem wyżej). W wielu planach znajdują się też zapisy dotyczące zasad kształtowania zabudowy, w szczególności dla zabudowy jednorodzinnej, dopuszczające lub zakazujące zabudowy bliźniaczej lub szeregowej.

Prawie na pewno napotkasz tam też takie parametry, jak „stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni działki” wyrażony w ułamku lub w procentach, „minimalną powierzchnię biologicznie czynną” wyrażoną w procentach, „intensywność zabudowy” określoną w ułamku, „wysokość zabudowy” określoną w metrach lub kondygnacjach (czasem i jedno i drugie), formę dachu, kierunek kalenicy.

Wstępna analiza działki a MPZP

Mając wszystkie powyższe dane wypisane na karce papieru, mapę, linijkę i kalkulator jesteś już w stanie dokonać wstępnej analizy działki:

  • obliczyć powierzchnię zabudowy,
  • ilość kondygnacji,
  • i wstępnie określić formę budynków na twojej analizowanej działce.

Da to szacunkową ilość PUMu i pozwoli oszacować wstępnie rentowność inwestycji jeszcze przed wizytą u architekta. Jeśli twój „excel” pokaże, że nieruchomość warta jest dalszej analizy, udaj się do architekta. Zarówno plany zagospodarowania, jak i przepisy techniczno – budowlane kryją wiele „ukrytych kruczków”, których możecie nie wyłapać.

O autorze

Bartosz Snelewski – architekt, absolwent Wydziału Budownictwa, Architektury i Inżynierii Środowiska Politechniki Łódzkiego. Laureat nagrody Towarzystwa Urbanistów Polskich za najlepszy dyplom w dziedzinie urbanistyki w województwie łódzkim w 2007r. Członek Izby Architektów RP.
Doświadczenie zawodowe zdobywał w pracy w kilku biurach projektowych, firmach deweloperskich, a także podczas 4 lat pracy w administracji architektoniczno- budowlanej. Od 2009r. prowadzi własną praktykę zawodową, a od 2016r. pracownię projektową Miacasa sp. z o.o. (www.miacasa.pl) w podłódzkim Aleksandowie, która zajmuje się głównie małymi i średnimi projektami deweloperskimi.