Autor: Agnieszka Malik-Faron. Radca prawny z kancelarii prawnej KPAP. Specjalizuje się w problematyce procesu inwestycyjnego oraz prawie nieruchomości. Zajmuje się obsługą uczestników rynku nieruchomości, w szczególności deweloperów.
Z naszej praktyki wynika, że wielu inwestorów nie do końca rozumie, kiedy sąsiad w ogóle ma prawo uczestniczyć w postępowaniu i na jakiej podstawie organ uznaje go za stronę. Przepisy nowego prawa budowlanego nie są oczywiste, a w praktyce każda sprawa wygląda nieco inaczej.
W tym artykule w przystępny sposób wyjaśniamy, kiedy sąsiedzi stają się stroną, kto to ustala i jakie to może mieć konsekwencje dla Twojej inwestycji oraz jakie znaczenie ma zawiadomienie sąsiadów. To praktyczne wskazówki oparte na naszym wieloletnim doświadczeniu zarówno w pracy z klientami, jak i przy realizacji własnych projektów deweloperskich.
A gdybyś po przeczytaniu tego artykułu miał pytania lub potrzebował dalszej pomocy, to kliknij tutaj i porozmawiaj prawnikiem, który posiada doświadczenie w sprawach budowlanych i na co dzień doradza inwestorom oraz właścicielom nieruchomości.
Kto jest stroną postępowania o pozwolenie na budowę?
Zgodnie z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego, stronami postępowania o pozwolenie na budowę są inwestor oraz właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.
Brzmienie tego przepisu nie uległo zmianie, ale od 19 września 2020 r. ustawodawca doprecyzował definicję obszaru oddziaływania obiektu. Zgodnie z art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego, obszar ten wyznacza się na podstawie przepisów odrębnych, które wprowadzają ograniczenia dotyczące wyłącznie zabudowy, a nie szeroko rozumianego zagospodarowania terenu.
Co to oznacza dla inwestora?
- Sam fakt, że działka sąsiada graniczy z inwestycją nie oznacza automatycznie, że właściciel jest stroną.
- Nie wystarczą ogólne zarzuty typu „będzie hałas”, „stracę prywatność” czy „zmieni się charakter okolicy”.
- Konieczne jest istnienie konkretnego przepisu prawa, który w związku z planowaną inwestycją rzeczywiście ograniczy możliwość zabudowy działki sąsiedniej.
Przykładowo, jeśli nowy budynek spowoduje takie zacienienie, które sprawi, że sąsiednia działka nie będzie mogła zostać zabudowana zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi
(np. z powodu braku dostępu do odpowiedniego nasłonecznienia), to wtedy można mówić o rzeczywistym oddziaływaniu w rozumieniu przepisów.
Chociaż są przepisy, które wręcz nakazują, by właściciel sąsiedniej działki był stroną postępowania, na przykład w sytuacji, gdy budynek jest sytuowany w tzw. ostrej granicy działki. Wtedy nowe prawo budowlane wymaga, by taki właściciel został zawiadomiony (więcej dowiesz się o tym w naszym artykule dotyczącym odległości budynku od granicy działki). To ważne, ponieważ status strony nie zawsze wynika tylko z potencjalnego oddziaływania inwestycji, ale czasem jest wymuszony konkretnymi przepisami technicznymi.
Jeśli jesteś zainteresowany pomocą w temacie objętym artykułem, skontaktuj się z adw. Grzegorzem Koźmickim na poniższe dane i skonsultuj swoją sytuację lub dowiedz się więcej o oferowanych przez KPAP usługach dot. sporów z sąsiadami wokół inwestycji.
Jeśli jesteś zainteresowany pomocą w temacie objętym artykułem, skontaktuj się z adw. Grzegorzem Koźmickim na poniższe dane i skonsultuj swoją sytuację lub dowiedz się więcej o oferowanych przez KPAP usługach dot. sporów z sąsiadami wokół inwestycji.
Immisje nie nadają statusu strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę
Często sąsiedzi skarżą się na uciążliwości związane z inwestycją. Mówią o hałasie, większym ruchu samochodowym czy innych nieprzyjemnościach podczas budowy. To tzw. immisje, czyli różnego rodzaju niedogodności wynikające z funkcjonowania lub budowy nowego obiektu.
Warto jednak pamiętać, że immisje same w sobie nie dają prawa do bycia stroną postępowania o pozwolenie na budowę. Dlaczego? Bo zgodnie z prawem, stroną jest ten, kto znajduje się na terenie objętym obszarem oddziaływania obiektu budowlanego.
Jednak obszar oddziaływania to nie to samo co teren, gdzie mogą być odczuwalne skutki użytkowania budynku. Samo pogorszenie komfortu korzystania z działki przez sąsiada, np. „gorszy widok” czy zwiększone natężenie ruchu samochodów na drodze nie wystarczą. Immisje mogą być podstawą roszczeń cywilnych, ale nie przesądzają o byciu stroną w postępowaniu o pozwolenie na budowę.
Dla inwestora to dobra wiadomość – zawęża to krąg stron i chroni przed nieuzasadnionymi blokadami inwestycji.
Zawiadomienie sąsiadów w postępowaniu o pozwolenie na budowę – kto decyduje?
Na początku ustalania, kto będzie stroną postępowania o pozwolenie na budowę, kluczową rolę odgrywa projektant. To on, przygotowując projekt budowlany, wskazuje nieruchomości, które mogą być objęte tzw. obszarem oddziaływania inwestycji. Projektant bierze pod uwagę różne przepisy prawa, które precyzują, kiedy sąsiad powinien zostać stroną postępowania.
Wśród najważniejszych kryteriów, które analizuje projektant znajdują się warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie. To jednak tylko część przepisów odrębnych, które mogą mieć znaczenie. W praktyce jest ich znacznie więcej i wszystkie muszą być uwzględniane, by prawidłowo wyznaczyć krąg stron postępowania.
Ostateczne zawiadomienie sąsiadów i decyzja kto zostanie formalnie stroną zależą od organu administracji. To organ analizuje projekt, dokumentację, okoliczności i może potwierdzić lub zmienić pierwotne wskazania projektanta.
Gdy sąsiad zostaje stroną – co to oznacza dla Twojej inwestycji i jak działać
Gdy sąsiedzi zostają stronami postępowania o pozwolenie na budowę, zyskują pełne prawo do udziału w procesie. Oznacza to, że mogą:
- składać swoje stanowiska i uwagi,
- a także odwoływać się od decyzji organu.
Takie uprawnienia są ważne, bo dają sąsiadom realny wpływ na inwestycję. Jednak jednocześnie mogą znacząco wydłużyć czas uzyskania pozwolenia na budowę. Złożenie uwag czy odwołań wymaga czasu na ich rozpatrzenie, co spowalnia cały proces.
Czy da się temu jakoś zaradzić? W praktyce najlepszym rozwiązaniem jest polubowne porozumienie z sąsiadami już na etapie przygotowywania inwestycji.
Przykład z naszej kancelarii dobrze to pokazuje. Jeden z naszych klientów miał spore problemy z sąsiadami, którzy byli stroną postępowania i grozili blokadą inwestycji. Wspólnie z klientem podjęliśmy negocjacje i wypracowaliśmy warunki porozumienia sąsiedzkiego. To porozumienie jasno określało wzajemne prawa i obowiązki stron. Dzięki temu:
- sąsiedzi zgodzili się na inwestycję,
- wycofali swoje uwagi i nie odwoływali się od decyzji,
- a proces uzyskania pozwolenia przebiegł szybciej i bez zbędnych konfliktów.
Takie porozumienia to praktyczne narzędzie, które pozwala zaoszczędzić czas i nerwy. Pomaga uniknąć kosztownych opóźnień, a jednocześnie zachować dobre relacje sąsiedzkie.
Dlatego już na początku warto zastanowić się, kto może zostać stroną i spróbować zawczasu rozwiązać potencjalne spory. To inwestycja, która często procentuje podczas całego procesu budowlanego.
Brak zawiadomienia sąsiada — co to oznacza dla inwestora?
Często zdarza się, że sąsiedzi dowiadują się o planowanej budowie dopiero, gdy prace ruszają, czyli po wydaniu pozwolenia na budowę. To dla inwestora stresująca sytuacja. Sąsiedzi mogą wtedy zgłosić, że zostali pominięci, a powinni być stroną postępowania. Zwykle wnioskują
o wznowienie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę.
Co to oznacza dla inwestora? Wznowienie może oznaczać opóźnienia, a nawet ryzyko uchylenia ostatecznej decyzji. Dlatego ważne jest, by nie panikować i działać w sposób przemyślany.
Z naszego doświadczenia wynika, że takie sytuacje można skutecznie rozwiązać. Jeden z naszych klientów miał właśnie taki problem. Sąsiedzi twierdzili, że powinni byli być stroną, więc złożyli wniosek o wznowienie postępowania. W sytuacji, gdy sąsiedzi twierdzili, że powinni być stroną postępowania, a nie zostali zawiadomieni, działaliśmy dwutorowo, by maksymalnie zabezpieczyć interes klienta.
- Po pierwsze, wykazaliśmy, że nieruchomość sąsiada nie mieści się w tzw. obszarze oddziaływania obiektu. To oznacza, że zgodnie z przepisami prawa sąsiad nie miał statusu strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę.
- Po drugie – dla bezpieczeństwa – przygotowaliśmy alternatywną linię argumentacji. Nawet gdyby organ uznał, że sąsiad powinien zostać uznany za stronę, to i tak jego wniosek był złożony po terminie. Pominięta strona ma tylko 1 miesiąc od momentu,
w którym dowiedziała się o przyczynie wznowienia postępowania, by taki wniosek złożyć. Wykazaliśmy, że termin został przekroczony.
Takie podejście pozwoliło uniknąć uchylenia pozwolenia na budowę i zapewniło klientowi spokój oraz pewność kontynuacji inwestycji.
Ta sytuacja pokazuje, jak ważne jest dobre przygotowanie i aktywne uczestnictwo w każdym etapie postępowania. Warto pamiętać, że nawet jeśli pojawią się problemy z sąsiadami nie oznacza to od razu porażki inwestycji.
Co warto zapamiętać i jak uniknąć problemów z sąsiadami?
Pozwolenie na budowę to nie tylko formalność, ale proces, w którym zaskakująco często pojawia się czynnik ludzki, czyli sąsiedzi. Nowe prawo budowlane nie zmieniło jednej rzeczy- konflikt sąsiedzki nadal potrafi mocno wpłynąć na tempo inwestycji.
W artykule pokazaliśmy, że nie każdy sąsiad staje się automatycznie stroną postępowania. Kluczowe znaczenie ma obszar oddziaływania obiektu, a ten ustalany jest na podstawie konkretnych przepisów, a nie subiektywnych odczuć czy opinii. Immisje, uciążliwości, wzmożony ruch- wszystko to może być uciążliwe, ale nie daje jeszcze prawa do udziału w postępowaniu.
W praktyce:
- to projektant wskazuje potencjalnych sąsiadów-strony,
- organ ostatecznie podejmuje decyzję, kogo zawiadomić,
- a sąsiad, jeśli jest stroną, może składać uwagi i odwołania.
To oznacza realne ryzyko dla Twojej inwestycji, dlatego warto działać z wyprzedzeniem. W wielu sprawach, które prowadzimy, pomaga dobrze przygotowana strategia – czasem wystarczy dobre porozumienie z sąsiadem, innym razem mocne argumenty przed organem.
Jeśli spodobał Ci się ten artykuł, a planujesz inwestycję i nie chcesz, by zaskoczyły Cię procedury, to kliknij tutaj i umów się z nami na konsultację.
Jeśli i Ty chcesz dołączyć do grona autorów, masz pomysł na tekst i chcesz nam go przedstawić, napisz na adres: kontakt@dewelopuj.pl
