Autor: Agnieszka Malik-Faron. Radca prawny z kancelarii prawnej KPAP. Specjalizuje się w problematyce procesu inwestycyjnego oraz prawie nieruchomości. Zajmuje się obsługą uczestników rynku nieruchomości, w szczególności deweloperów.
Odległość budynku od granicy działki – kiedy zgoda sąsiada ma znaczenie?
Odległość od granicy działki to temat, z którym prędzej czy później zmierzy się każdy deweloper. Problem zaczyna się wtedy, gdy standardowe odległości określone w przepisach kolidują z realiami konkretnej działki. Wąska działka, nietypowy kształt czy konieczność dopasowania się do sąsiedniej zabudowy sprawiają, że na pierwszy rzut oka prosta kwestia staje się źródłem wielu wątpliwości. Do tego dochodzą spory z sąsiadami lub organami, które mogą całkowicie zatrzymać inwestycję.
Ten problem może dziś nie dotyczyć bezpośrednio Ciebie. Jednak planując zakup działki czy tworząc pierwszą koncepcję zabudowy, musisz wiedzieć, jakie zasady Cię obowiązują. Odległość budynku od granicy działki to jeden z tych elementów, które mogą przesądzić o tym, czy projekt będzie możliwy do zrealizowania, czy też napotkasz poważne ograniczenia.
Granica działki to nie tylko kwestia sytuowania własnego budynku. Przed zakupem działki istotne jest sprawdzenie przebiegu granic, zwłaszcza, kiedy sąsiednie nieruchomości są już zabudowane. W jednym z prowadzonych przez nas badań due diligence okazało się, że budynek na działce sąsiada został wybudowany z przekroczeniem granicy. Wczesne wykrycie tego problemu uchroniło klienta przed poważnymi konsekwencjami. Ta sytuacja pokazała, jak kluczowe jest rzetelne sprawdzenie dokumentacji oraz faktycznego przebiegu granic już przy każdej planowanej inwestycji.
Zachęcamy więc do zapoznana się z tym, tematem, który przystępnie i praktycznie omawiamy poniżej. A gdybyś po przeczytaniu naszego artykułu miał pytania lub potrzebował dalszej pomocy, to kliknij tutaj i porozmawiaj prawnikiem, który na co dzień doradza inwestorom i właścicielom nieruchomości.
Ogólne zasady sytuowania budynków
O ile przepisy odrębne nie stanowią inaczej, podstawowe odległości od granicy kształtują się następująco:
- 4 m – gdy ściana ma okna lub drzwi zwrócone w kierunku tej granicy (§ 12 ust. 1 pkt 1)
- 3 m – gdy ściana nie ma okien ani drzwi zwróconych w kierunku tej granicy (§ 12 ust. 1 pkt 2)
- 5 m – w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych powyżej 4 kondygnacji, jeśli ściana ma okna lub drzwi zwrócone w kierunku tej granicy (§ 12 ust. 1 pkt 3)
- 5 m – w przypadku takich samych budynków, gdy ściana nie ma okien ani drzwi zwrócony w kierunku tej granicy (§ 12 ust. 1 pkt 4)
przy czym każdą płaszczyznę powstałą w wyniku załamania lub uskoku ściany traktuje się jako oddzielną ścianę.
Dodatkowym ułatwieniem dla inwestorów są rysunki w załączniku nr 1a do rozporządzenia, które obrazują te odległości na schematach. To praktyczne narzędzie – pozwala szybko sprawdzić, jak odczytywać przepisy w kontekście konkretnej działki i rozwiązań.
W praktyce jednak zawsze trzeba sprawdzić nie tylko podstawowe odległości, ale także pozostałe warunki techniczne (np. te dotyczące bezpieczeństwa pożarowego) czy też inne przepisy szczególne, które mogą ustalać odrębne wymagania.
Odstępstwa od standardowej odległości od granicy działki
Choć ogólne zasady przewidują wskazane wyżej minimalne odległości od granicy działki, przepisy dopuszczają kilka odstępstw od standardowej odległości od granicy działki. Oto kilka z nich.
W określonych sytuacjach budynek można zbliżyć do granicy na 1,5 metra lub mniej, a nawet postawić go bezpośrednio w granicy.
-
- Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy (§ 12 ust. 1 pkt 2 i 4), budynek taki może stanąć w odległości nie mniejszej niż 1,5 m. od granicy lub nawet bezpośrednio przy tej granicy, o ile plan na to zezwala
- Zabudowa jednorodzinna i zagrodowa – uwzględniając przepisy odrębne oraz określone przepisy rozporządzenia, ustawodawca przewidział szczególne rozwiązania, m.in.
– możliwość budowy budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy lub
w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce o szerokości ≤ 16 m;
– nadbudowę budynku, który już stoi w odległości mniejszej niż standardowa od granicy – maksymalnie o jedną kondygnację. W takim przypadku w nadbudowanej ścianie, znajdującej się bliżej niż 4 m od granicy nie może być okien ani drzwi. - Przyleganie do budynku sąsiada – dopuszcza się sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli całą długością swojej ściany przylegać będzie do ściany istniejącego budynku na sąsiedniej działce i jego wysokość odpowiadać będzie ustaleniom MPZP lub decyzji o WZ. Warunkiem jednak jest jednoczesna zgodność ze określonymi przepisami rozporządzenia oraz przepisami odrębnymi.
Takie usytuowanie ma swoje plusy i minusy. Z jednej strony może oznaczać lepiej zoptymalizowany projekt – większą powierzchnię użytkową czy bardziej efektywne wykorzystanie działki. Z drugiej jednak strony skorzystanie z preferencyjnych przepisów w ramach odstępstw opisanych w pkt 1-2 powoduje, że działka sąsiada zostaje objęta obszarem oddziaływania obiektu. W praktyce oznacza to, że sąsiad staje się stroną w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Dlatego przed podjęciem decyzji warto rozważyć, czy dodatkowe metry zabudowy są warte ryzyka wydłużenia lub utrudnienia postępowania administracyjnego.
Jeśli jesteś zainteresowany pomocą w temacie objętym artykułem, skontaktuj się z adw. Grzegorzem Koźmickim na poniższe dane i skonsultuj swoją sytuację lub dowiedz się więcej o oferowanych przez KPAP usługach dot. sporów z sąsiadami wokół inwestycji.
Jeśli jesteś zainteresowany pomocą w temacie objętym artykułem, skontaktuj się z adw. Grzegorzem Koźmickim na poniższe dane i skonsultuj swoją sytuację lub dowiedz się więcej o oferowanych przez KPAP usługach dot. sporów z sąsiadami wokół inwestycji.
Zgoda sąsiada – kiedy ma znaczenie?
Wiele osób mylnie zakłada, że zbliżenie się do granicy zawsze wymaga zgody sąsiada. To nie jest prawda. Prawo budowlane nie przewiduje formalnego obowiązku uzyskania takiej zgody. Zgoda sąsiada ma jednak znaczenie pośrednie. Pojawia się na horyzoncie w sytuacji, gdy jego działka wchodzi w obszar oddziaływania obiektu. Wtedy sąsiad staje się stroną postępowania o pozwolenie na budowę i może:
- wnosić uwagi i zastrzeżenia do projektu,
- odwoływać się od decyzji,
- w skrajnych przypadkach może to oznaczać wydłużenie procesu inwestycyjnego o kilka miesięcy
W praktyce więc, choć nie trzeba uzyskiwać pisemnej zgody od sąsiada, to i tak warto zawczasu rozważyć, czy chcemy, aby miał on formalny wpływ na procedurę. Czasem lepszym rozwiązaniem jest lekka modyfikacja projektu, aby uniknąć objęcia sąsiedniej działki oddziaływaniem.
Innym razem – szczególnie gdy relacje są poprawne – korzystniejsze może być wcześniejsze porozumienie dobrosąsiedzkie. Deweloperzy często potrzebują wsparcia nie tylko przy samych negocjacjach z właścicielem sąsiedniej działki, ale także przy ubraniu porozumienia we właściwą formułę prawną.
Więcej o tym kiedy w świetle prawa budowlanego sąsiad staje się stroną postępowania przeczytasz w podlinkowanym artykule.
Czy można zbliżyć się do drogi lub publicznie dostępnego placu?
Przepisy przewidują szczególną zasadę – zachowanie minimalnych odległości od granicy działki nie jest wymagane, jeżeli sąsiadujemy z działką drogową lub publicznie dostępnym placem.
Co istotne, publicznie dostępny plac ma swoją precyzyjną definicję w § 3 pkt 27 rozporządzenia. Jest to ogólnodostępny teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący także funkcję reprezentacyjną.
- jeśli obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – musi on przeznaczać ten teren jako plac/rynek albo teren komunikacji drogowej publicznej,
- jeśli planu nie ma – w ewidencji gruntów i budynków teren ten powinien być oznaczony jako Bz (tereny rekreacyjno-wypoczynkowe) lub dr (droga).
W przypadku dróg nie ma jednak pełnej dowolności. W grę wchodzą przepisy odrębne, w tym przede wszystkim art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, który wprost określa minimalne odległości obiektów budowlanych od zewnętrznej krawędzi jezdni. Odległości te są różne w zależności od terenu i kategorii drogi. W wyjątkowych sytuacjach zarządca drogi może wyrazić zgodę zbliżenie się do krawędzi jezdni.
W naszej praktyce udało się z takiego mechanizmu skorzystać. W zabudowie śródmiejskiej, gdzie działki są wąskie, a każdy metr ma znaczenie, standardowe odsunięcie od drogi praktycznie uniemożliwiało realizację inwestycji. Właściwie uzasadniony wniosek umożliwił inwestorowi uzyskanie takiej zgody, co pozwoliło w pełni wykorzystać potencjał terenu.
O czym warto pamiętać
Budowa przy granicy działki to zawsze temat wymagający dokładnej analizy. Z jednej strony mamy ogólne zasady z rozporządzenia, które jasno określają minimalne odległości. Z drugiej, istnieje szereg wyjątków, które pozwalają lepiej wykorzystać potencjał nieruchomości.
Dla dewelopera oznacza to jedno – nie zawsze to, co wydaje się na pierwszy rzut oka oczywiste, faktycznie obowiązuje w danej inwestycji. Na tym tle problemem jest kaskadowy charakter przepisów
i to, że muszą być one stosowane łącznie z regulacjami odrębnymi. Dodatkowo, poglądy orzecznictwa w podobnych sprawach bywają rozbieżne. Organy administracyjne nierzadko też błędnie interpretują przepisy, co skutkuje niepotrzebnymi sporami już na etapie postępowania o pozwolenie na budowę.
Dlatego właśnie warto jeszcze na etapie projektowania skonsultować przyjęte rozwiązania albo już w trakcie postępowania przedstawiać własną argumentację. Często kluczowe okazuje się także zawarcie odpowiednich porozumień dobrosąsiedzkich, które zabezpieczają inwestycję i ułatwiają prowadzenie procesu budowlanego.
Jeśli spodobał Ci się ten artykuł, a planujesz inwestycję i chcesz zminimalizować ryzyko formalnych problemów, to kliknij tutaj i umów się z nami na konsultację
Jeśli i Ty chcesz dołączyć do grona autorów, masz pomysł na tekst i chcesz nam go przedstawić, napisz na adres: kontakt@dewelopuj.pl
