Co gorsza, wielu inwestorów dowiaduje się o tych problemach dopiero po podpisaniu umowy przedwstępnej zakupu działki i wpłaceniu zadatku. Wtedy na negocjacje czy wycofanie się często jest już za późno. Strata czasu, pieniędzy i nerwów bywa ogromna.
Rozwiązaniem jest rzetelny due diligence nieruchomości (badanie stanu prawnego), które pozwala jeszcze przed zakupem sprawdzić, czy działka faktycznie nadaje się pod planowaną inwestycję. W artykule znajdziesz praktyczne porady oparte na doświadczeniu naszej Kancelarii – zarówno z pracy dla klientów, jak i z własnych projektów deweloperskich.
A gdybyś po przeczytaniu tego artykułu miał pytania lub potrzebował dalszej pomocy, to kliknij tutaj i porozmawiaj prawnikiem, który ma doświadczenie w przeprowadzaniu audytu prawnego nieruchomości.
Badanie due diligence nieruchomości – kiedy należy je wykonać?
Najlepszy moment na zlecenie badania prawnego nieruchomości to zanim podpiszesz umowę przedwstępną. To wtedy masz największą swobodę w negocjowaniu warunków zakupu i możesz wprowadzić do umowy zapisy zabezpieczające Twoje interesy. Dzięki temu, jeśli raport z badania wykaże istotne ryzyka, masz możliwość wycofania się z transakcji lub obniżenia ceny.
Zdarza się, że inwestorzy decydują się na audyt prawny nieruchomości już po zawarciu umowy przedwstępnej. Wtedy sytuacja jest trudniejsza. Jeśli umowa nie przewiduje prawa odstąpienia, a został wpłacony zadatek, wycofanie się może oznaczać jego utratę lub spór ze sprzedającym. Tego rodzaju błędy często prowadzą do sporów z właścicielem działki i niepotrzebnych strat.
W naszej praktyce spotkaliśmy się z sytuacją, która dobrze pokazuje, jakie skutki może mieć zaniechanie odpowiedniego zabezpieczenia się w umowie przedwstępnej. Klient samodzielnie podpisał umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, nie przewidując w niej prawa odstąpienia na wypadek negatywnego wyniku badania DD. W trakcie zleconego później badania okazało się, że działka obciążona jest istotnymi ryzykami. Klient był związany umową, dodatkowo zapłacił wysoki zadatek. Pojawiło się realne ryzyko sporu o obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej i zwrot zadatku. Dzięki naszej argumentacji udało się zakończyć sprawę polubownie, ale przez pewien czas istniało zagrożenie kosztownego i długotrwałego procesu sądowego, a co za tym idzie zamrożenia środków wpłaconych tytułem zadatku.
W praktyce warto także zadbać o to, aby w umowie przedwstępnej znalazły się postanowienia:
- gwarantujące zgodę właściciela na przeprowadzenie badań (np. geotechnicznych),
- określające konsekwencje wykrycia poważnych wad prawnych lub ryzyk administracyjnych,
- pozwalające na elastyczne reagowanie w przypadku odkrycia zagrożeń.
Podsumowując: im wcześniej pomyślisz o przeprowadzeniu badania DD, tym większą masz kontrolę nad inwestycją. To prosty sposób, aby uniknąć kosztownych niespodzianek i spokojnie przygotować się do finalizacji zakupu.
Jeśli jesteś zainteresowany pomocą w temacie objętym artykułem, skontaktuj się z adw. Grzegorzem Koźmickim na poniższe dane i skonsultuj swoją sytuację lub dowiedz się więcej o oferowanej przez KPAP usłudze badania stanu prawnego nieruchomości.
Jeśli jesteś zainteresowany pomocą w temacie objętym artykułem, skontaktuj się z adw. Grzegorzem Koźmickim na poniższe dane i skonsultuj swoją sytuację lub dowiedz się więcej o oferowanej przez KPAP usłudze badania stanu prawnego nieruchomości.
Co analizujemy w trakcie audytu prawnego nieruchomości?
Audyt prawny nieruchomości to proces, który pozwala spojrzeć na nieruchomość z każdej strony – prawnej, administracyjnej i praktycznej. Jego celem jest wykrycie zagrożeń, zanim staną się kosztownym problemem na etapie realizacji inwestycji.
Pierwszym krokiem jest analiza stanu prawnego działki. Trzeba zweryfikować:
- kto faktycznie jest właścicielem i czy prawo własności zostało nabyte prawidłowo,
- czy gminie lub innej instytucji/podmiotowi nie przysługuje prawo pierwokupu,
- jakie obciążenia wpisano do księgi wieczystej (np. hipoteka, służebności) oraz czy istnieją podstawy do wpisania innych obciążeń,
- czy granice działki nie są naruszone,
- czy nieruchomość nie jest zajmowana przez osoby trzecie, co może prowadzić do problemów z jej wydaniem.
Następnie warto sprawdzić ograniczenia administracyjnoprawne, czyli to, co w praktyce można na działce zrobić. Obejmuje to m.in.:
- plan miejscowy lub decyzję o warunkach zabudowy (przy okazji – polecamy nasz artykuł o zmianie decyzji o warunkach zabudowy),
- ograniczenia środowiskowe (np. ochrona zieleni, obszary chronione),
- dostęp do drogi publicznej i sieci infrastruktury,
- możliwość odrolnienia lub podziału geodezyjnego działki.
Na koniec analizuje się czynniki ryzyka inwestycyjnego. Mogą to być dodatkowe koszty wynikające z konieczności usunięcia drzew, zawarcia umowy drogowej, odkrycia zabytków archeologicznych czy trudnych warunków gruntowych. W razie potrzeby rekomendujemy badania geotechniczne albo geodezyjne.
Dzięki takiemu podejściu raport DD daje inwestorowi jasną odpowiedź: czy działka nadaje się pod planowaną inwestycję, a jeśli tak – jakie ryzyka trzeba uwzględnić w kalkulacji.
Najczęstsze problemy wykrywane w trakcie due diligence
Każda nieruchomość ma swoją historię – i nie zawsze jest to historia prosta. Badanie due diligence pozwala tę historię odczytać i sprawdzić, czy nie kryje w sobie ryzyk, które mogą sparaliżować lub przedrożyć inwestycję. W praktyce najczęściej powtarzają się określone grupy problemów:
- Stan prawny nieruchomości
- błędy w nabyciu własności przez aktualnego właściciela,
- prawo pierwokupu gminy lub Skarbu Państwa,
- nieujawnione obciążenia, takie jak służebności czy korzystanie z nieruchomości przez osoby trzecie.
- Dostęp i infrastruktura
- brak formalnego dostępu do drogi publicznej (tutaj polecamy nasz artykuł dot. typowych problemów związanych z uzyskaniem służebności drogi koniecznej),
- konieczność zawarcia umowy z zarządcą drogi,
- obecność urządzeń infrastruktury technicznej, których status prawny nie został uregulowany.
- Ograniczenia administracyjne
- brak możliwości zabudowy wynikający z planu miejscowego albo konieczność odrolnienia,
- brak dopuszczalności podziału geodezyjnego działki,
- ograniczenia wynikające z ochrony konserwatorskiej czy środowiskowej.
- Ryzyka praktyczne
- wysoki poziom wód gruntowych, zanieczyszczenia gruntu lub ryzyko odkrycia zabytków archeologicznych,
- przekroczenie granic działki przez sąsiednią zabudowę, co może utrudnić uzyskanie pozwolenia na budowę,
- konieczność uzyskania zezwoleń na usunięcie drzew i krzewów, co ogranicza powierzchnię zabudowy.
Każde z powyższych ryzyk oznacza dodatkowy koszt, opóźnienie lub konieczność zmiany założeń inwestycji. Często ich skala jest na tyle istotna, że pozwala negocjować cenę zakupu lub prowadzi do rezygnacji z transakcji. Dlatego właśnie rzetelne sprawdzenie działki przed zakupem to nie formalność, ale narzędzie chroniące inwestora przed błędnymi decyzjami.
Korzyści z przeprowadzenia badania stanu prawnego nieruchomości
Najważniejszą zaletą badania due diligence jest bezpieczeństwo inwestora. Dzięki niemu kupujący wie, co naprawdę nabywa, i może świadomie podjąć decyzję o zakupie. W praktyce badanie prawne nieruchomości pełni kilka istotnych funkcji: chroni przed ryzykiem, daje narzędzie do negocjacji ceny i pozwala sprawdzić realną opłacalność inwestycji.
Dobrym przykładem jest sprawa jednego z naszych klientów, który planował zakup kamienicy w dużym mieście wojewódzkim na wchodzie Polski. Nieruchomość była we współwłasności kilku osób, a część udziałów odziedziczono na podstawie testamentu sporządzonego w Kanadzie. Testament był ważny w świetle prawa kanadyjskiego, ale nie spełniał wymogów prawa polskiego – a to właśnie ono, jak się okazało, decydowało w tym przypadku o skuteczności rozrządzeń dotyczących nieruchomości położonych w Polsce. Sąd spadkowy i wieczystoksięgowy nie zauważyły tej wady, ale w trakcie badania DD zwróciliśmy na nią uwagę. Sytuację udało się wyprostować, a pomimo tego że „wadliwe udziały” były niewielkie, klient wykorzystał je jako argument negocjacyjny i obniżył cenę zakupu o blisko 100.000 zł.
W innym przypadku klient chciał kupić działki rolne z decyzjami o wyłączeniu z produkcji rolnej i pozwoleniami na budowę. Na pierwszy rzut oka wszystko wyglądało dobrze – formalnie można było rozpoczynać inwestycję. W trakcie badania ujawniliśmy jednak, że decyzje zostały wydane z rażącym naruszeniem prawa, co czyniło je nieważnymi. Gdyby klient nabył działki i rozpoczął budowę, decyzje mogłyby zostać zakwestionowane, np. przez sąsiadów, a cała inwestycja zatrzymana. Klient zrezygnował z transakcji, oszczędzając sobie czasu, pieniędzy i potencjalnego sporu (więcej na temat udziału sąsiadów w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę dowiesz się klikając w link).
Takie przykłady pokazują, że audyt prawny nieruchomości to nie koszt, ale inwestycja w bezpieczeństwo. Może przynieść wymierne oszczędności – czy to w postaci obniżonej ceny zakupu, czy uniknięcia nieopłacalnej inwestycji. Dodatkowo raport z badania daje inwestorowi jasny obraz tego, co może zrealizować na danej działce, a jakie ryzyka trzeba wkalkulować w projekt. Dzięki temu decyzja o zakupie staje się świadoma, a nie oparta wyłącznie na atrakcyjnej lokalizacji czy obietnicach sprzedającego.
Zanim podejmiesz decyzję – przeprowadź audyt prawny nieruchomości!
Badanie due diligence nieruchomości to jeden z najważniejszych etapów przygotowania inwestycji. Pozwala wykryć ukryte ryzyka, które na pierwszy rzut oka nie są widoczne, a które mogą zniweczyć plany dewelopera. Dzięki niemu inwestor zyskuje pewność, że kupowana nieruchomość faktycznie nadaje się pod planowane przedsięwzięcie – zarówno od strony prawnej, jak i praktycznej.
Przeprowadzenie badania przed podpisaniem umowy przedwstępnej daje możliwość wprowadzenia do umowy zapisów zabezpieczających interes kupującego. To także szansa na negocjowanie ceny, jeśli ujawnione zostaną wady lub ograniczenia. Brak badania w tym momencie często prowadzi do konfliktów, strat finansowych i problemów z realizacją inwestycji.
Warto pamiętać, że raport DD to nie tylko lista zagrożeń. To przede wszystkim narzędzie decyzyjne – wskazuje, co można zrobić na danej działce, jakie przeszkody trzeba pokonać i jakie koszty mogą się pojawić. Dzięki temu inwestor może przygotować realną kalkulację rentowności inwestycji, zamiast opierać się wyłącznie na deklaracjach sprzedającego.
Podsumowując: badanie DD to inwestycja w spokój i bezpieczeństwo całego projektu. Oszczędza czas, pieniądze i nerwy, a w wielu przypadkach przesądza o powodzeniu całej inwestycji deweloperskiej.
Jeśli spodobał Ci się ten artykuł i chciałbyś skonsultować swoją sytuację z ekspertem, to kliknij tutaj i umów się z nami na konsultację.
Jeśli i Ty chcesz dołączyć do grona autorów, masz pomysł na tekst i chcesz nam go przedstawić, napisz na adres: kontakt@dewelopuj.pl
