Decyzja środowiskowa w inwestycjach deweloperskich – kiedy jest potrzebna i jak uniknąć błędów?

Autor: Norbert Alankiewicz. Adwokat. Absolwent prawa oraz zarządzania inwestycjami i nieruchomościami. Od 2017 roku specjalizuje się w prawie cywilnym i handlowym oraz prawie nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem deweloperskich procesów inwestycyjnych.

Każdy deweloper powinien wiedzieć, że droga od koncepcji do zakończonej budowy nie zaczyna się od wbicia łopaty w ziemię, lecz od formalności. Jednym z istotnych dokumentów, które mogą decydować o losie całego przedsięwzięcia, jest decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach (tzw. decyzja środowiskowa). Jej brak lub niewłaściwe podejście do  obowiązków ustawowych mogą skutkować nie tylko wielomiesięcznymi opóźnieniami, ale nawet wadliwością decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o pozwoleniu na budowę, czy też w ogóle brakiem ich wydania, a w konsekwencji – niemożnością realizacji inwestycji.

Szczególnie problematyczne stają się te inwestycje deweloperskie, które ze względu na skalę lub lokalizację mogą znacząco oddziaływać na środowisko. W takich przypadkach inwestorzy niekiedy próbują dzielić projekt na mniejsze części, podlegające odrębnym procedurom administracyjnym. Jednak prawo co do zasady zakazuje takiego postępowania (tzw. zakaz slicingu).

W tym artykule, opierając się nie tylko na przepisach tzw. ustawy środowiskowej, ale także na naszym wieloletnim doświadczeniu w pracy z inwestorami oraz w realizacji własnych inwestycji deweloperskich, w przystępny sposób wyjaśniamy:

• kiedy decyzja środowiskowa jest wymagana,
• kto wydaje decyzję środowiskową,
• czym jest zakaz sztucznego dzielenia inwestycji,
• jakie błędy deweloperzy popełniają najczęściej,
• jak dobrze przygotować się do procedury, aby nie ryzykować opóźnień i sankcji.

A gdybyś po przeczytaniu tego artykułu nadal miał pytania lub potrzebował dalszej pomocy, to kliknij tutaj i porozmawiaj z naszym specjalistą.

Kiedy decyzja środowiskowa jest wymagana?

Decyzja środowiskowa jest wymagana dla inwestycji mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko oraz inwestycji mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko – określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

W praktyce deweloperskiej najczęściej chodzi o tę drugą grupę – gdzie konieczne jest dokonanie oceny, czy skala przedsięwzięcia wymaga przeprowadzenia procedury oceny oddziaływania na środowisko.

Kryteria to m.in.:

• powierzchnia zabudowy,
• liczba mieszkań lub pokoi (np. w aparthotelu),
• liczba miejsc parkingowych,
• lokalizacja względem terenów chronionych, w tym parków narodowych, rezerwatów przyrody, parków krajobrazowych, obszarów chronionego krajobrazu, obszarów Natura 2000.

Przykłady z praktyki

Nasza praktyka pokazuje, że nie trzeba inwestycji liczącej kilkadziesiąt czy kilkaset lokali, by konieczne było przeprowadzenie procedury oceny oddziaływania na środowisko i uzyskanie decyzji środowiskowej.

Niekiedy wystarczy, że podlegająca przekształceniu powierzchnia działki, na której inwestor planuje realizację inwestycji, przekracza 0,5 ha i działka ta znajduje się na obszarze objętym jedną z określonych w ustawie form ochrony przyrody. W takim przypadku konieczne może stać się uzyskanie decyzji środowiskowej np. już dla inwestycji obejmującej budowę zaledwie kilku budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o niskiej intensywności zabudowy, czy dla inwestycji obejmującej budowę wydawałoby się niewielkiego aparthotelu. Z naszego doświadczenia wynika, że problem pojawia się już na ogół na etapie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu chcielibyśmy też polecić nasze artykuły o etapach inwestycji deweloperskiej, umowie przedwstępnej oraz badaniu due diligence nieruchomości.

Kto wydaje decyzję środowiskową?

Kto wydaje decyzję środowiskową, to jedno z kluczowych pytań, jakie zadaje sobie inwestor lub deweloper planujący realizację nowej inwestycji. W większości przypadków decyzję środowiskową wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, czyli organ gminy właściwy dla terenu, na którym ma powstać przedsięwzięcie. W przypadku inwestycji o większej skali, takich jak drogi krajowe, linie kolejowe czy duże obiekty przemysłowe, decyzję wydaje regionalny dyrektor ochrony środowiska (RDOŚ), a dla projektów związanych z obronnością – Generalny Dyrektor Ochrony Środowiska (GDOŚ).

Dla dewelopera decyzja środowiskowa może być dokumentem niezbędnym do uzyskania kolejnych rozstrzygnięć administracyjnych, w tym decyzji o warunkach zabudowy czy pozwolenia na budowę. Postępowanie środowiskowe wymaga często przygotowania raportu oddziaływania na środowisko oraz uzgodnień z innymi instytucjami, a także przeprowadzenia konsultacji społecznych. Uzyskanie tej decyzji potwierdza, że inwestycja jest zgodna z zasadami ochrony środowiska, co ma znaczenie dla powodzenia projektu deweloperskiego.

Zakaz „slicingu” i jego konsekwencje

„Slicing” oznacza sztuczne dzielenie jednej większej inwestycji na mniejsze części, aby żadna z nich nie podlegała procedurze środowiskowej. Choć na pierwszy rzut oka takie rozwiązanie mogłoby wydawać się atrakcyjne, to jednak nic bardziej mylnego – organy administracji badają bowiem faktyczną funkcję inwestycji, a nie sposób jej opisania w dokumentach.

Dlaczego slicing jest ryzykowny?

• Wadliwość decyzji – jeśli organ stwierdzi, że inwestor podzielił projekt w celu obejścia przepisów, może to skutkować np. wadliwością decyzji o warunkach zabudowy czy  decyzji o pozwoleniu na budowę lub też w ogóle brakiem ich wydania bez uprzedniego przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko i uzyskania decyzji środowiskowej.
• Wstrzymanie budowy – może powstać konieczność przeprowadzenia postępowania od nowa, co może oznaczać kilkumiesięczne, a nawet kilkuletnie opóźnienia.
• Odpowiedzialność administracyjna – organ może nałożyć na inwestora kary pieniężne.
• Utrata wiarygodności – próba obejścia prawa podważa zaufanie instytucji i może utrudnić późniejsze działania.

W praktyce wydaje się, że lepiej poświęcić kilka miesięcy na rzetelne przygotowanie dokumentacji środowiskowej niż ryzykować utratę całego projektu.

Typowe błędy deweloperów przy decyzji środowiskowej

Z naszej praktyki wynika, że deweloperzy najczęściej powtarzają kilka kluczowych błędów:

1. Zbyt późne sprawdzenie wymogów – wielu inwestorów analizuje kwestie środowiskowe dopiero po nabyciu działki i zaprojektowaniu inwestycji.
2. Slicing inwestycji – np. sztuczny podział przedsięwzięcia stanowiącego funkcjonalną całość na mniejsze części. Tymczasem organy oceniają całość przedsięwzięcia.
3. Niepełna dokumentacja – niedokładne opisy, brak raportu oddziaływania na środowisko lub analiza wykonana w sposób powierzchowny.
4. Lekceważenie obszarów chronionych – deweloperzy niekiedy zakładają, że jeśli działka nie leży na terenie parku narodowego lub rezerwatu przyrody, to problem nie istnieje. Tymczasem także położenie np. w otulinie parku narodowego, rezerwatu przyrody lub parku krajobrazowego, czy też na terenie obszaru chronionego krajobrazu lub obszaru Natura 2000, może wiązać się z koniecznością uzyskania decyzji środowiskowej.
5. Zbyt optymistyczne harmonogramy – zakładanie, że wszystkie formalności zakończą się w 2-3 miesiące, podczas gdy w praktyce procedura może trwać znacznie dłużej.

Jak przygotować się do procedury środowiskowej?

Prawidłowe przygotowanie do postępowania to klucz do sukcesu.

Oto checklista działań, które powinien podjąć każdy deweloper, żeby uniknąć najczęstszych błędów i najpoważniejszych konsekwencji:

1. Sprawdź lokalizację działki – czy znajduje się na obszarze chronionym lub w jego sąsiedztwie. Skorzystaj np. z map dostępnych online (m.in. geoportal.gov.pl).
2. Przeanalizuj skalę inwestycji – sprawdź, czy Twój projekt może zostać uznany za mogący potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko: w tym celu określ rodzaj i skalę inwestycji, oceń potencjalny wpływ na powietrze, wodę, glebę i przyrodę, sprawdź wymagania prawne zawarte rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz ustawie środowiskowej, porównaj projekt z progami znaczącego oddziaływania, sprawdź powierzchnię zabudowy.
3. Traktuj przedsięwzięcie całościowo – uwzględnij budynki, infrastrukturę, sieci i parkingi.
4. Skonsultuj się z ekspertem – prawnik i specjalista od raportów środowiskowych pomogą uniknąć braków w dokumentacji.
5. Planuj z wyprzedzeniem – procedura środowiskowa trwa minimum kilka miesięcy, a w skomplikowanych przypadkach dłużej. Warto uwzględnić to w harmonogramie inwestycji.

Ile trwa procedura środowiskowa?

Zgodnie z art. 35 Kodeksu postępowania administracyjnego, sprawa wymagająca postępowania wyjaśniającego powinna być załatwiona nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawa szczególnie skomplikowana – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy. W praktyce, zwłaszcza ze względu na  konieczność uzyskania opinii i uzgodnień, procedura trwa zazwyczaj dłużej (około 3-6 miesięcy).

W przypadku inwestycji położonych na więcej niż jednym obszarze chronionym lub wymagających szczegółowych analiz, czas ten może wydłużyć się nawet do roku.

W przypadku konieczności złożenia środka zaskarżenia od niekorzystnego rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji i rozpoznania sprawy przez Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska lub konieczności skierowania sprawy na drogę postępowania sądowoadministracyjnego, cała procedura może zająć nawet kilka lat.

Podsumowanie – decyzja środowiskowa a bezpieczeństwo inwestycji

Decyzja środowiskowa nie jest tylko kolejną formalnością – to dokument, który może zadecydować o możliwości realizacji i powodzeniu projektu deweloperskiego. Próba obejścia przepisów, np. przez „slicing”, może skończyć się nieuzyskaniem wymaganych decyzji administracyjnych lub ich wadliwością, a w konsekwencji np. wstrzymaniem budowy.

Najlepszą strategią jest planowanie z wyprzedzeniem:

• sprawdzenie lokalizacji,
• analiza skali inwestycji,
• uwzględnienie wszystkich elementów przedsięwzięcia,
• zabezpieczenie się formalnie poprzez rzetelną dokumentację.

Dzięki temu może uniknąć wielomiesięcznych czy nawet wieloletnich sporów z organami administracyjnymi oraz zyskać komfort realizacji inwestycji zgodnie z planem i harmonogramem.

Jeśli masz wątpliwości, czy Twoje przedsięwzięcie wymaga decyzji środowiskowej, warto skonsultować projekt już na etapie planowania. Profesjonalne wsparcie prawne i środowiskowe to najprostszy sposób, by oszczędzić czas i pieniądze.

Jeśli i Ty chcesz dołączyć do grona autorów, masz pomysł na tekst i chcesz nam go przedstawić, napisz na adres: kontakt@dewelopuj.pl