fbpx

Zgoda na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych pozwoli Ci na zwiększenie liczny PUM nawet o 50% – dotyczy to nieforemnych, problematycznych działek, a im więcej gruntów analizujesz, tym więcej masz z takimi do czynienia. Potwierdzi to każdy deweloper. Dlatego konieczne sprawdź, w jakich przypadkach możesz uzyskać takie odstępstwo oraz jak się o nie ubiegać!

Czym jest odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych?

Odstępstwo jest szczególnym upoważnieniem wydanym przez właściwego Ministra dla Organu administracji architektoniczno-budowlanej do odstępstwa od stosowania ustanowionych przepisów techniczno-budowlanych.

Zgoda na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych to dla inwestora nic innego jak możliwość zwiększenia PUM nawet o 50% przy nieforemnych działkach oraz efektywniejsze zagospodarowanie terenu. To bezpośrednio przekłada się na rentowność całego przedsięwzięcia. Dlatego też przy tzw. „ciężkich działkach” warto jest składać wnioski o odstępstwo w trybie art. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Kiedy masz szansę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych?

Kluczowym elementem wniosku jest wykazanie, iż Twój przypadek jest szczególnie uzasadniony. Ustawa nie precyzuje wprost, co należy rozumieć przez ten termin, dlatego też ogranicza Cię własna kreatywność oraz sposób argumentacji racji prezentowanych we wniosku kierowanym do Organu. Częstym szczególnie uzasadnioną przyczyną są:

  1. nieforemność działki,
  2. oraz jej nietypowe wymiary.

W większości przypadków niedoświadczeni inwestorzy już na samym początku odstępują od zakupu działki, której kształt jest trudny do zagospodarowania. Dzieje się tak też w sytuacjach, w których parametry działki uniemożliwiają zwiększenie PUM (Chodzi tu o minimalną odległość stanowisk postojowych od budynku mieszkalnego, a dokładniej 7 metrów w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie). To właśnie przez przepisy techniczno-budowlane inwestor jest może nie wykorzystać w pełni potencjału działki. Tutaj pomocna będzie zgoda na odstępstwo od przepisów.

Od jakich dokładnie przepisów można uzyskać odstępstwo?

Odstępstwo jest możliwe od przepisów techniczno-budowlanych, na które składają się:

  • warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie;
  • warunki techniczne użytkowania obiektów budowlanych.

Jakiego rodzaju odstępstwo nie są dopuszczalne? Odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi oraz mienia. Nie może też powodować ograniczenia dostępu osób niepełnosprawnych do obiektów użyteczności publicznej oraz obiektów budownictwa mieszkalnego wielorodzinnego. Ponadto nie powinno ono pogorszyć warunków zdrowotno-sanitarnych, użytkowych oraz stanu środowiska.

Wniosek o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych

Jakie elementy powinien zawierać wniosek?

  • Dane inwestora będącego wnioskodawcą.
  • Informacje o obiekcie budowlanym.
  • Adres obiektu budowlanego.
  • Dane ewidencyjne obiektu budowlanego.
  • Charakterystyka obiektu.
  • Sprecyzowanie od którego przepisu techniczno-budowlanego chcemy uzyskać odstępstwo.
  • Szczegółowe uzasadnienie konieczności wprowadzenie odstępstwa.
  • Propozycje rozwiązań zamiennych.
  • Plan zagospodarowania terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie – również projekty zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy.
  • Pozytywna opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochroną konserwatorską, jeśli pod taką znajduje się obiekt, którego dotyczy wniosek.
  • Podpis wnioskodawcy.

Wniosek o odstępstwo może złożyć inwestor posiadający tytuł własności do nieruchomości lub posiadający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dokument należy złożyć do właściwego miejscowo organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Jak wygląda procedowanie wniosku?

Procedurę związaną z przedmiotowym wnioskiem należy podzielić na cztery etapy. Pierwszy polega na złożeniu kompletnego wniosku przez inwestora do właściwego organu, który odpowiada za wydanie decyzji o pozwolenie na budowę. Kolejnym etapem jest przekazanie przez Organ architektoniczno-budowlany wniosku do właściwego Ministra.

Trzecim etapem jest zajęcie przez Ministra stanowiska oraz udzielenie bądź odmowa udzielenia zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Ostatnim etapem jest wydanie postanowienia przez właściwy Organ administracji udzielający lub odmawiający zgody na odstępstwo.

Na jakim stadium postępowania możliwe jest złożenie wniosku? Wniosek o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych należy złożyć przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę albo decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Tym samym jest możliwość złożenia wniosku przed wystąpienie o wydanie pozwolenia na budowę lub po złożeniu takiego wniosku jednakże przed wydaniem decyzji przez Organ.

A czy istnieje limit wniosków o odstępstwo? Ustawa nie przewiduje limitu wniosków złożonych do Organu tym samym możliwe jest kilkukrotne złożenie wniosku o odstępstwo od tego samego przepisu tym samym zachęcam do składania wniosku ponownie nawet jeśli już raz otrzymaliśmy postanowienie odmawiające zastosowania instytucji odstępstwa.

Zazwyczaj postanowienie kończące postępowanie zostaje wydana w terminie 60 dni od złożenia kompletnego wniosku do Organu.

O autorze

Dawid Kępka – prawnik, członek Okręgowej Rady Adwokackiej w Warszawie. Specjalizuje się w obrocie nieruchomościami. Z branżą budowlaną jest ściśle związany od 2015 roku. Inwestuje oraz realizuje inwestycje deweloperskie. Tematem jego pracy magisterskiej na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego była tematyka związana z karami umownymi w procesach budowlanych.

Artykuł powstał przy współpracy z Eweliną Zdancewicz – content managerem marki Dewelopuj.

Jeśli i Ty chcesz dołączyć do grona Autorów, masz pomysł na tekst i chcesz mi go przedstawić?

Napisz na adres: ewelina@dewelopuj.pl