Michał Jafra i Michał Kiełpiński czekali na moment idealny, aby zrealizować swój pierwszy projekt deweloperski. Jak jednak przyznają po czasie…​

…od czekania zdecydowanie lepsze jest działanie! Wystartowali, a ich inwestycja Nowa Jaśminowa w Kosakowie, którą zrealizowali wspólnie z Pawłem Górskim, już jest gotowa do zamieszkania. Czego się nauczyli i czemu warsztaty deweloperskie dodały ich skrzydeł?

Wioletta Odalska: Nowa Jaśminowa to Wasz wspólny projekt. Jak Wam się pracowało wspólnie i jak podzieliliście się obowiązkami?

Michał Kiełpiński: Na samym początku usiedliśmy do rozmów z Pawłem. Potrzebowaliśmy poukładania całego procesu. Podzieliliśmy się dosyć mocno kompetencyjne, czyli przede wszystkim skupiliśmy się na tym, kto w czym jest dobry i za co będzie odpowiadał. Na moich barkach spoczęła sprzedaż, kontakt z sąsiadami, załatwianie spraw w urzędach itd. Michał Jafra jest umysłem bardziej ścisłym, więc zajął się fakturowaniem, księgowaniem i tematami typowo budowlanymi. Natomiast Paweł jako, że miał dużo większe doświadczenie od nas, był naszym mentorem, zbierał cały projekt w spójną klamrę i był odpowiedzialny m.in. za pozyskiwanie finansowania i za ogólne zarządzanie całym procesem. Przy okazji wszystko nam tłumaczył, uczył i inspirował.
Każdy z nas dobrze czuł się w tym, co robi, bo każdy robił to, co lubi. W mojej ocenie ten podział zadań w zależności od posiadanych kompetencji jest bardzo ważny. Nikt nie musiał robić czegoś, z czym czuł się źle. To spowodowało, że byliśmy skuteczniejsi, a sam projekt sprawiał nam wielką satysfakcję.

Wioletta Odalska: Michał, powiedziałaś przed wywiadem, że bardzo długo przymierzałeś się do deweloperki. Długo szukałeś lokalizacji, projektu idealnego. Ale takich nie ma, prawda?

Michał Jafra: Razem z Michałem Kiełpińskim już przed szkoleniem u Pawła podjęliśmy decyzję, że wchodzimy w deweloperkę. Już byliśmy w trakcie rozmów, negocjacji, mieliśmy ten „temat” praktycznie dogadany. Podjęliśmy nawet pierwsze kroki, aby podpisać umowę przedwstępną, czekaliśmy na pozwolenie na budowę. Chcieliśmy jeszcze upewnić się, że jesteśmy przygotowani do startu najlepiej jak się da, dlatego postanowiliśmy pójść do Pawła na warsztaty. Moje jedyne wątpliwości, co do wejścia w ten biznes wiązały się z tym, że na początku miałem w głowie całkowicie inny pomysł na deweloperkę – innego klienta docelowego. Moje założenia okazały się jednak błędne. To jedno szkolenie u Pawła, poznanie jego modelu biznesowego rozwiało wszystkie nasze wątpliwości.

Wioletta Odalska: Czy wsparcie Pawła, jego mentoring był ostatnim elementem Waszej układanki?

Michał Jafra: Paweł posiada wysokie umiejętności menedżerskie i jego wejście w nasz projekt bardzo nas uspokoiło, podeszliśmy do projektu z większym luzem. Pokazał nam jak wygląda rynek, że nie mamy się czego bać, że są ludzie, którzy zamieszkają w naszej inwestycji. Wszedł w nasz projekt, wprowadzając do niego osoby, z którymi już współpracował przy poprzedniej inwestycjach – inżyniera, większość wykonawców, specjalistę do spraw sprzedaży, analityka finansowego, inwestorów, osobę od wizualizacji i strony www. Paweł opiekował się budową, pilnował terminów, dawał wskazówki. Deweloper musi naprawdę mieć oczy dookoła głowy, dbać o to, aby nie było opóźnień, aby spinał się budżet, sprzedaż. Trzeba reagować na bieżąco na to, co dzieje się obecnie na rynku i bronić wyniku finansowego – inaczej deweloperka nie miałoby sensu. Oczywiście mimo, że mieliśmy podzielone kompetencje, to cały czas pomagaliśmy sobie nawzajem. Bardzo często Michał Kiełpiński miał jakieś spostrzeżenia w zakresie moich obowiązków, albo ja wchodziłem ze swoimi umiejętnościami do działu sprzedaży. Wspólna praca, ciągły feedback i komunikowanie się to podstawa.

Wioletta Odalska: Czy na warsztaty poszliście z takim przekonaniem, że chcecie sobie poukładać pewne procesy, czy już mieliście w głowie plan, aby wciągnąć Pawła do współpracy?

Michał Jafra: Zdecydowanie to pierwsze. Chcieliśmy się nauczyć, jak najwięcej, a współpraca wyszła trochę przy okazji. Ostatniego dnia warsztatów, po podsumowaniu Paweł powiedział, że jeśli ktoś ma pomysł na wspólną inwestycję, może podesłać mu szczegóły. Więc skorzystaliśmy z tej opcji.

Michał Kiełpiński: Paweł na początku odrzucił naszą propozycję, bo powiedział, że ma za dużo projektów na głowie. Ale później odpoczął, przespał się z tematem i stwierdził, że wspólna inwestycja ma potencjał i można nam zaufać. Ja bardzo naciskałem na to, żeby pojechać do Pawła na warsztaty, znałem go już wcześniej, rozmawialiśmy kilka razy przez telefon. Mieliśmy bardzo fajne flow, a Pawła już od dawna podziwiałem za to, że jest taki poukładany, że ma takie umiejętności menedżerskie. Jestem wielkim zwolennikiem takiego podejścia, aby najpierw ułożyć sobie wiedzę teoretyczną, a dopiero później zacząć działać w praktyce. Szkolenia są o tyle wartościowe, że dają możliwość poznania kilku różnych punktów widzenia.

Wioletta Odalska: Sama lokalizacja Waszej inwestycji jest bardzo atrakcyjna.

Michał Kiełpiński: To bardzo dobre miejsce na budowę. Samo centrum  Kosakowa, bardzo dobra infrastruktura. Dobrze znałem ten rynek, ponieważ mieszkałam niedaleko. Nie miałem żadnych wątpliwości, że odniesiemy tu sukces.  

Wioletta Odalska: A jak pozyskaliście finansowanie do tego projektu? I czego ewentualnie najbardziej się bałeś wchodząc z chłopakami we współpracę?

Paweł Górski: Lokalizacji rzeczywiście się nie bałem, ponieważ to rynek, który jest mi bardzo dobrze znany. Jedyne moje wątpliwości dotyczyły beczek, które piętrzyły się u jednego z sąsiadów za płotem. Najbardziej stresuje nas zawsze to, czego jeszcze nie przerabialiśmy w projekcie. To była stosunkowo mała działka na 12 domków, więc także duże pole do optymalizacji – tym bardziej, że jak patrzyliśmy na mapkę zagospodarowania terenu to wszędzie szły jakieś przyłącza. Zakładam, że wielu inwestorów to przerażało, ale nie nas. Robiąc rachunek tej inwestycji uznałem, że ma ona dużo więcej plusów, niż minusów – a te zawsze można zrekompensować np. niższą ceną dla klienta docelowego.

Jeśli chodzi o finansowanie, to miałem pewność, że zakup samej działki jest zabezpieczony ze środków własnych Michała Kiełpińskiego i Michała Jafry – to już duży plus. W procesach mentoringowych, które prowadzę nigdy nie gwarantuję, że uda się pozyskać finansowanie na cały projekt. Trzeba wykonać w tym przypadku bardzo dużą pracę. Umówiliśmy się, że wszyscy jednocześnie szukamy inwestorów. Chłopaki zebrali dodatkowe 800  tys. zł., ja pozyskałem półtora miliona, co dawało łącznie pokrycie około 50% budżetu. Reszta została pozyskana już dzięki klientom, którzy zaczęli kupować mieszkania i uruchamiać kredyty. Wystartowaliśmy. Miałem ogromną satysfakcję, że udało się zebrać więcej środków niż zakładałem. To także dla mnie ważna informacja, że mentoring jest wartościowy. W moim przypadku taka współpraca nie opiera się wyłącznie na tym, że ktoś raz na jakiś czas do mnie zadzwoni i o coś zapyta. Biorę aktywny udział w całym procesie, każdą taką inwestycję traktuję, jak własną, czuję się za nią od początku do końca odpowiedzialny, nie mógłbym zostawić ich samym sobie. Byłem na naradach, wspierałem na każdym etapie, wyznaczałem kierunki dalszych działań.

 Czytaj także: Deweloperka to ludzie

Wioletta Odalska: Z czym Wy wychodzicie z tego projektu? Jakie były założenia, a co udało się zrealizować?

Michał Jafra: Podstawą było Pawła szkolenie, tam poznałem teorię, dostałem narzędzia np. kalkulator, który jest w projekcie najważniejszy. Później, jak Paweł wszedł z nami do projektu, założenia były takie, aby nas wsparł. Zależało nam na mentoringu, na tym, aby poprowadził nas ktoś, kto ma już bardzo duże doświadczenie, aby nas nauczył wszystkiego, czasami skorygował, zwrócił uwagę, że coś jest nie tak, albo właśnie z drugiej strony, że robimy coś dobrze.

Michał Kiełpiński: Nasze założenia były bardzo proste – nauczyć się wszystkiego na tym pierwszym projekcie i nie stracić. Kalkulator, który otrzymaliśmy na szkoleniu Pawła rzeczywiście był niezwykle cenny. To na jego bazie przygotowaliśmy sobie kilka wariantów zwrotu z inwestycji, tych mniej i bardziej optymistycznych. Dało nam to jakikolwiek pogląd na to, ile rzeczywiście jesteśmy w stanie zarobić na tym projekcie, to był bardzo ważny punkt wyjściowy. Jesteśmy bardzo wdzięczni Pawłowi, ponieważ uchronił nas przed naprawdę wieloma błędami. Gdyby nie on, na pewno nie udałoby nam się zarobić tyle, ile zarobiliśmy. To śmiesznie zabrzmi, ale zanim weszliśmy we współpracę z nim, to założenie było takie, aby nie stracić, a jak dołączył Paweł, to oczywiście chcieliśmy na tej inwestycji po prostu jak najwięcej zarobić.

Traktowaliśmy ten projekt bardzo edukacyjnie. Chcieliśmy nauczyć się od Pawła całego procesu deweloperskiego. Czasami nawet jeśli coś nie było nam potrzebne (np. kredyt deweloperski), to i tak przeszliśmy z nim przez całą procedurę, aby już wiedzieć jak to zrobić w przyszłości.

Wioletta Odalska: Dobrze, to skoro mowa o pieniądzach… Zakładaliście zysk miliona złotych. Udało się?

Paweł Górski: Udało się zarobić ponad milion (niemal 1 100 000 zł). Moglibyśmy zarobić jeszcze więcej na jakieś używane Porsche… ale niestety umknęła nam pewna optymalizacja. Każdy projekt uczy czegoś nowego, także mnie, mimo, że jestem doświadczonym deweloperem. Ale to dobrze, bo każdy następny projekt będzie jeszcze bardziej dochodowy dzięki tym doświadczeniom. Wszystkie takie tipy, spostrzeżenia przekazuję później dalej na szkoleniach. Ostatnio nagrałem o tym wideo. Zachęcam do obejrzenia 😊  

Wioletta Odalska: Z jakimi największymi wyzwaniami na tej inwestycji się borykaliście i jak sobie z nimi poradziliście?

Michał Jafra: Było kilka stresowych sytuacji. Np. mieliśmy ambitny budżet na wykonanie stanu surowego. Inżynier powiedział, że w tej cenie nie da się tego zrobić. Paweł, mając doświadczenie w tej kwestii powiedział nam, że to realne założenie i  mamy szukać dotąd aż nam się uda zamknąć ten etap w założonym budżecie. Mieliśmy także problem z wykonawcą, który nie dotrzymywał zapisów w umowie (np. nie było tyle osób na budowie, na ile się umawialiśmy, bądź nie dotrzymywał terminów). Na szczęście założyliśmy duży bufor czasowy i wszyscy cały czas go mobilizowaliśmy do działania. Wyzwaniem była także współpraca z panią od projektu wod-kan. Przez swoje kłamstwa i matactwa zjadła nam kilka miesięcy życia. Dlatego bardzo ważne jest to, aby szukać ludzi z polecenia, sprawdzonych.

Paweł Górski: Oprócz tego o czym powiedział Michał borykaliśmy się jeszcze np. z producentem dachu, który powiedział, że nie wykona nam montażu. Mieliśmy problem z sąsiadami, którzy chcieli nam policzyć za wodę 20 razy więcej niż powinni. Nie chcieli też udzielić zgód na przeprowadzenie mediów na wspólnej działce drogowej. Ich dzieci bawiły się na naszej budowie[PG6]  mimo naszego zakazu, więc też obawialiśmy się o względy bezpieczeństwa. Dziś z tych wyzwań się śmiejemy oczywiście, ale najważniejsze jest to, aby te problemy nas nie wyniszczały, aby w tym wszystkim zachować zdrowy dystans, aby się nie wypalić.

Michał Kiełpiński: Ja z kolei jestem w gorącej wodzie kąpany, więc dla mnie Michał i Paweł byli takimi oazami spokoju, pomagali mi się wyciszyć, uspokoić. Powoli uczę się, że nie wszystko można załatwić tu i teraz, że na wszystko potrzebny jest czas. Jeśli mamy dobry zespół, jesteśmy skupieni na celu, każdy problem jesteśmy w stanie rozwiązać.

Czytaj także: Jak zarabiać na deweloperce w trudnych czasach? 

Wioletta Odalska: Co czuje deweloper, gdy zakończy budowę? Jakie to są emocje?

Michał Kiełpiński: Wielka radość i satysfakcja. Udało nam się zrealizować to, o czym marzyliśmy. Były oczywiście jakieś stresy, ale dzięki Michałowi i Pawłowi czułem wielką siłę i wiem, że to dopiero początek mojej drogi, że jeszcze wiele przede mną.  W końcu czuję, że robię to co, chcę. To niezwykłe uczucie, że można pojechać, zobaczyć to, co stworzyliśmy, że ktoś tam będzie mieszkał, że to zostanie na lata. Sam wynik finansowy także daje dużego kopa do działania. Zarobiliśmy więcej niż oczekiwaliśmy. Ja nauczyłem się przy okazji, że deweloperka to sztuka cierpliwości. To było nasze pierwsze osiedle, więc to najlepsza wizytówka na przyszłość.

Michał Jafra: Nigdy nie robiliśmy niczego kosztem klientów – dla nas oni są najważniejsi, to dla nich budujemy. Wiedząc jakie to są grunty, zrobiliśmy więcej w kwestii [PG6] zagospodarowania wód opadowych. Wiedząc, że za płotem sąsiada są beczki, wyłożyliśmy z własnych środków pieniądze, aby posadzić tam tuje, aby sprawić, że ta przestrzeń dookoła jest po prostu ładna. Niektórzy zarzucają nam betonozę… ale to jak wygląda przestrzeń wokół domów zależało od potrzeb klientów – chcieli mieć dodatkowe miejsca postojowe, więc my zrealizowaliśmy ich oczekiwania. Jak rozmawiam z klientami, znajomymi dostaję feedback, że nie ma w okolicy drugiego, tak jakościowego projektu. To dodaje skrzydeł. Nigdy nie przyszło nam nawet do głowy, aby oszczędzać na klientach kosztem jakości, zrobiliśmy wszystko, aby żyło im się tam jak najlepiej.  A i mi jako deweloperowi pracowało się przy tym projekcie niezwykle dobrze, właśnie dzięki temu, że miałem Michała, Pawła, którzy byli tak samo zaangażowani jak ja, wspieraliśmy się, uzupełniliśmy. Mieliśmy jeden cel: wybudować porządne osiedle. I zrobiliśmy to!

Paweł Górski: Ostatnio wieszaliśmy numerację na budynkach… i dla jednych to może być powód do dumy, dla innych do wstydu. Mam taką filozofię, aby tak budować, by było jak najmniej usterek. Wolę zainwestować więcej, aby nigdy nie okazało się, że coś jest „słabe”. Robię tylko dobre jakościowo produkty. Tak gdzie można coś optymalizować, oczywiście to optymalizuję, ale tam gdzie są jakieś ryzyka dla klienta, to dociągamy to w górę. Moim największym koszmarem są zalane osiedla, czasem widać na Facebooku zdjęcia takich inwestycji. Dlatego np. zawsze szczególną uwagę przywiązuję do tego, aby zabezpieczyć osiedle przed takimi sytuacjami. Na Jaśminowej przeformatowaliśmy wszystkie zbiorniki na większe niż było to w projekcie. Było już kilka ulew i wszystko działa jak powinno, to bardzo cieszy.

Wioletta Odalska: I co dalej? Zostajecie deweloperami?

Michał Kiełpiński: Teraz odcinamy pępowinę od Pawła i zaczynamy działać sami. Wiemy, że zawsze możemy na niego liczyć, ale kolejne projekty robimy już sami. Mamy wiedzę i doświadczenie. Wiemy, że czasy nie są łatwe, ale my się nie zatrzymujemy, zakładamy przyłbice i walczymy dalej. Na pewno poszukujemy wspólników, ponieważ już znamy siłę współpracy – chcemy pracować z kompetentnymi ludźmi, aby podzielić się tym tortem.

Michał Jafra: Teraz jesteśmy nie do zatrzymania. Bariera w głowie była na początku, jak ją przełamaliśmy okazuje się, że wszystko jest możliwe, że nie trzeba było się tak bać i tyle czekać. Dzięki temu, że jesteśmy w Klubie Dewelopera mamy niezwykle wartościowe kontakty, nowe możliwości. Relacje i współpraca się opłaca – po prostu!

Wioletta Odalska: Dziękuję za rozmowę.

_________________________________

Michał Jafra – wieloletni inwestor na rynku nieruchomości, papierów wartościowych, startupów. Współtwórca m.in. takich firm jak: Alternative Development czy też Bioceltix. Obecnie także deweloper: zrealizowany z sukcesem projekt deweloperski na 12 lokali w Kosakowie pod Gdynią, uruchomiony kolejny projekt na 4 lokale w Łodzi w dzielnicy Nowosolna, w fazie projektowania kolejne 2 inwestycje. 

Michał Kiełpiński – doświadczony przedsiębiorca. Specjalista od sprzedaży i marketingu. Absolwent Wyższej Szkoły Bankowej na kierunku zarządzania sprzedażą. Od 3 lat ściśle związany z rynkiem nieruchomości, gdzie z powodzeniem od zera stworzył i zarządza firmami zajmującymi się flipowaniem na rynku pierwotnym i wtórnym oraz zarządzania najmem. Obecnie w 100% skupiony na działalności deweloperskiej. Zrealizowany z sukcesem projekt deweloperski na 12 lokali w Kosakowie pod Gdynią. Uruchomiony kolejny projekt na 4 lokale w Łodzi w dzielnicy Nowosolna, w fazie projektowania kolejne 2 inwestycje. 

Paweł Górski – założyciel dewelopuj.pl i aktywny deweloper. Przygodę z branżą nieruchomości rozpoczął w 2010 roku jako agent. W ciągu 6 lat zbudował od zera ogólnopolską sieć ponad 40 biur Freedom nieruchomości, liczącą ponad 350 osób w strukturze. Udziały firmy sprzedał w lipcu 2018, aby zacząć inwestować. 

Od listopada 2017 aktywny inwestor na rynku nieruchomości, a od 2019 deweloper. Ukończył 4 inwestycje o wartości 19 mln zł. Obecnie projektuje inwestycje znajdujące się w Redzie, Piasecznie i Aleksandrowie Łódzkim (117 lokali o łącznej wartości 39,6 mln zł).

Jeśli i Ty chcesz dołączyć do grona Autorów, masz pomysł na tekst i chcesz nam go przedstawić?

Napisz na adres: kontakt@dewelopuj.pl