Analiza chłonności to sformułowanie bijące rekordy popularności w branżowych grupach w mediach społecznościowych, webinarach i na szkoleniach. W dobie boomu deweloperskiego pojawiło się olbrzymie zapotrzebowanie na rzetelną analizę potencjalnych działek pod inwestycje deweloperskie.
Czym jest analiza chłonności?
To opracowanie mające na celu oszacowanie optymalnych możliwości zabudowy danej działki. W tym celu należy przede wszystkim dokładnie zweryfikować zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Teoretycznie może to zrobić sam inwestor. Większość z planów jest dość czytelna i łatwa w interpretacji.
Niestety, jak każdy akt prawny, MPZP zawiera kruczki i haczyki, które trudno wyłapać komuś bez doświadczenia. Dlatego na początku swojej drogi w zawodzie dewelopera dobrze jest zwrócić się do kogoś, kto wie, jak należy czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i na co należy zwrócić szczególną uwagę.
Analiza chłonności gruntu: co projektant musi wziąć pod uwagę?
Oczywiście analiza zapisów planu to dopiero wierzchołek góry lodowej. Prawdziwe schody w analizie działki zaczynają się dopiero po zapoznaniu się z podstawowym dokumentem, jakim jest MPZP lub decyzja WZ. Mając podstawowe informacje trzeba przejść do “układanki”, czyli wstępnego zaprojektowania zagospodarowania działki, z uwzględnieniem obowiązujących uwarunkowań terenowych i prawnych.
Oprócz podstawowych wymogów wynikających z przepisów, np. odległości od granic działek, należy wziąć pod uwagę między innymi:
- odległości od krawędzi jezdni wynikające z ustawy o drogach,
- odległości miejsc postojowych od budynków i granic działki,
- lokalizację śmietników i placów zabaw,
- lokalizację sieci i instalacji na terenie,
- strefy kontrolowane od gazociągów i linii energetycznych,
- odległości wynikające z przepisów przeciwpożarowych,
- odległości od lasu,
- zacienianie, przesłanianie i wiele innych czynników.
Porządnie wykonana analiza chłonności wymaga szerokiej wiedzy, doświadczenia, spostrzegawczości i umiejętności ułożenia układanki w taki sposób, aby uzyskać jak najlepszy wynik w postaci optymalnego PUM-u dla inwestora. Czasem niezbędne jest kilkukrotne podejście do tego samego tematu.
Obliczanie PUM-u na podstawie analizy chłonności i innych: przykład z życia projektanta
W mojej pracy nad analizami działek często przyłapywałem się na tym, że podświadomie dążyłem do jednego zakodowanego w głowie schematu, nie dopuszczając innych, czasem lepszych, lecz mniej oczywistych rozwiązań. Aby uniknąć popadania w rutynę, na każdym etapie pracy dobrze jest skonsultować się z drugą osobą, inwestorem lub współpracownikiem, która być może wpadnie na nowy, niebanalny pomysł.
Przy analizie jednej z działek, dla której decyzja o warunkach zabudowy zakładała zabudowę wielorodzinną, sporządziliśmy koncepcję budynku z halą garażową. Co prawda udało się maksymalnie zagospodarować działkę, ale inwestycja nie spinała się finansowo. Dopiero podczas rozmów z inwestorem powstał pomysł, aby zaprojektować nietypowy budynek wielorodzinny będący w rzeczywistości ciągiem lokali w formie niezależnych segmentów. Udało się uniknąć projektowania hali garażowej, a stopa zwrotu z inwestycji podskoczyła prawie dwukrotnie.
Jeśli chcesz, aby i Twoja działka została przeanalizowana ze szczególną dokładnością, sprawdź naszą najnowszą usługę, czyli analizę chłonności gruntu, którą wprowadziliśmy we współpracy z Bartoszem Snelewskim. To doświadczony projektant, który pochyli się bezpośrednio nad Twoim projektem, sprawdzając, ile PUM-u możesz uzyskać na danej działce i jakie ciekawe rozwiązania możesz na niej zastosować.
Opracowanie analizy chłonności gruntu to proces, w którym powinien współpracować doświadczony projektant i inwestor. Czas poświęcony na dokładną, przemyślaną analizę i koncepcję zagospodarowania działki zaprocentuje na kolejnych etapach inwestycji.
O autorze
Bartosz Snelewski – architekt, absolwent Wydziału Budownictwa, Architektury i Inżynierii Środowiska Politechniki Łódzkiego. Laureat nagrody Towarzystwa Urbanistów Polskich za najlepszy dyplom w dziedzinie urbanistyki w województwie łódzkim w 2007r. Członek Izby Architektów RP.
Doświadczenie zawodowe zdobywał w pracy w kilku biurach projektowych, firmach deweloperskich, a także podczas 4 lat pracy w administracji architektoniczno- budowlanej. Od 2009r. prowadzi własną praktykę zawodową, a od 2016r. pracownię projektową Miacasa sp. z o.o. (www.miacasa.pl) w podłódzkim Aleksandowie, która zajmuje się głównie małymi i średnimi projektami deweloperskimi.
Artykuł powstał przy współpracy z Eweliną Zdancewicz – content managerem marki Dewelopuj.
Jeśli i Ty chcesz dołączyć do grona Autorów, masz pomysł na tekst i chcesz mi go przedstawić?
Napisz na adres: ewelina@dewelopuj.pl
