Jak wybrać działkę inwestycyjną? Na co zwrócić uwagę podczas wstępnej analizy terenu? Przygotowaliśmy dla Ciebie darmowy fragment naszej książki pt. “Zostań deweloperem”, w którym poruszamy zagadnienia dotyczące wyboru działki pod inwestycję deweloperską. Dowiesz się z niego, jak działać, aby zdobyć podstawową wiedzę na temat działki – i jak uchronić się przed zakupem “kota w worku”, czyli niesprawdzonego terenu. Pamiętaj – żaden profesjonalny deweloper nie kupi działki w ciemno!
Podstawa wyboru działki pod inwestycję – pamiętaj o sprawdzeniu lokalizacji!
Zanim podpiszesz umowę przedwstępną zakupu działki, musisz dokonać wstępnej analizy terenu. Podstawą jest sprawdzenie, czy działka o odpowiadającej ci lokalizacji i powierzchni położona jest na terenie z uchwalonym MPZP. Potem możesz przejść do kolejnych działań. Na tym etapie należy mianowicie przeanalizować, na ile wybrana działka jest atrakcyjna pod względem bliskości i dostępności usług. Trzeba więc sprawdzić, w jakiej odległości znajdują się od niej:
- sklepy,
- szkoły,
- szpitale,
- inne lokale usługowe.
Ważny jest także dojazd do działki – im wygodniejszy, tym lepiej. Dowiedz się, czy klient, który kupi mieszkanie od ciebie, będzie mógł łatwo dojechać do dróg ekspresowych czy dojazdowych albo bezproblemowo wjechać do miasta.
Wybór działki pod inwestycję – ustal, kim jest twój klient!
Wszystko zależy od tego, gdzie inwestujesz i jakiego klienta szukasz. Jeśli budujesz domy w zabudowie bliźniaczej dla rodzin z dziećmi i osiedla te mają powstać pod Warszawą lub innym dużym miastem, to twoim priorytetem będzie znalezienie lokalizacji, w której:
- dzieci będą miały blisko do szkoły – najlepiej, aby odległość od placówki wynosiła maks. 2 km i była możliwa do przejścia piechotą lub aby szkoła znajdowała się na trasie do miasta, tak by rodzice mogli łatwo zawozić tam dzieci w drodze do pracy;
- rodzice będą mieć łatwy dojazd do pracy – jeśli np. głową rodziny jest pośrednik handlowy, którego praca wiąże się z częstymi wyjazdami, najważniejszy będzie dla niego łatwy dojazd do dróg ekspresowych i autostrad;
- łatwo będzie można dostać się do obiektów handlowych – nie powinny one znajdować się w dużej odległości od osiedla mieszkaniowego, ponieważ obecnie większość ludzi ceni sobie komfort tzw. szybkich zakupów, czyli możliwość wyjścia do sklepu po produkt, którego zapomniało się w trakcie wizyty w supermarkecie albo który jest właśnie potrzebny.
Opisany przykład pokazuje jeszcze jedną istotną kwestię, która powinna wpłynąć na wybór lokalizacji twojej inwestycji. Musisz sobie mianowicie już na początku odpowiedzieć na pytanie, kim ma być twój klient i ile będzie w stanie zapłacić za metr kwadratowy powierzchni mieszkania. Z naszego doświadczenia wynika, że najpewniejszym nabywcą jest osoba zamożna/średniozamożna, ale kupująca na kredyt – w tym przypadku bowiem transze zawsze są wypłacane na czas (robi to bank).
Klient kupujący za gotówkę może w każdym momencie zakomunikować, że z różnych powodów nie jest w stanie uregulować części należności w wyznaczonym czasie. Wystarczy niespodziewana sytuacja albo problemy w biznesie – osoba nagle pozbawiona środków będzie odwlekała moment przelania pieniędzy.
Działka pod inwestycję a media
Podczas wstępnej analizy działki dowiedz się również, jak wygląda sytuacja z mediami – gdzie są przyłącza: kanalizacyjne, wodne, prądu, gazu i jaka jest ich odległość od działki. Pomocne w tym będą takie serwisy internetowe, jak Geoportal (Geoportal.gov.pl i Mapy.geoportal.gov.pl). Znajdziesz w nim mapy topograficzne, hydrograficzne, sozologiczne, informację o rzeźbie terenu i wiele innych danych, które pomogą ci ustalić niezbędne parametry działki. Dzięki nakładce „Uzbrojenie terenu” łatwo sprawdzisz odległość do sieci.
W tym miejscu należy zauważyć, że fakt, iż przyłącza są blisko, o niczym nie przesądza, musi jednak wystarczyć na etapie wstępnej analizy. Może się bowiem okazać, że nie ma technicznej możliwości doprowadzenia mediów do działki. Dlatego na etapie analizy szczegółowej trzeba będzie złożyć do gestorów poszczególnych sieci wnioski o wydanie warunków technicznych przyłączenia – deweloper nie powinien nabywać gruntu bez ustalenia tej kwestii.
Jak wybrać działkę inwestycyjną? Sprawdzając też jej stan prawny
Kolejnym krokiem jest analiza stanu prawnego, polegająca na sprawdzeniu księgi wieczystej nieruchomości. Dowiesz się z niej, czy działka nie znajduje się aktualnie w postępowaniu komorniczym albo czy nie została obciążona hipoteką bądź innym prawem czy roszczeniem. Księgę wieczystą nieruchomości możesz przejrzeć przez Internet w systemie EKW – Elektronicznych Księgach Wieczystych (EKW.ms.gov.pl), musisz tylko znać jej numer.
Podsumowując ten wątek: najłatwiej jest rozpocząć analizę działki od wpisania numeru księgi wieczystej w rejestrze elektronicznym, ponieważ z tego miejsca, po kliknięciu w oznaczenie działki, można przejść na stronę Geoportalu i tam sprawdzić granice działki na mapie, położenie przyłączy mediów, dane dotyczące planu miejscowego itd. Jak więc widać, wiele informacji jesteś w stanie zweryfikować zdalnie. Polecamy ten sposób, ponieważ jest to duża oszczędność czasu. Dzięki informacjom dostępnym na kilku serwisach internetowych możesz zweryfikować pomysł, zanim poświęcisz czas i energię na wizytę na miejscu i osobiste, bardziej szczegółowe oględziny.
Dlaczego wstępna analiza działki ma aż tyle etapów?
Dlaczego podczas wstępnego wyboru nieruchomości trzeba aż tyle informacji analizować? Dlatego, że jeśli chcesz zakończyć przedsięwzięcie sukcesem, musisz być profesjonalistą. Pamiętaj, że żaden profesjonalny deweloper nie kupi działki w ciemno. Podczas wstępnej analizy sprawdź więc, czy wykonałeś wszystkie opisane kroki:
- znalezienie działki w odpowiedniej lokalizacji (buduj tam, gdzie budują inni, oraz sprawdź, czy dojazd jest wygodny);
- sprawdzenie, czy działka położona jest na obszarze z uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czy może trzeba będzie uzyskać decyzję o warunkach zabudowy;
- przyjrzenie się temu, jak zlokalizowane są przyłącza mediów (czy są, w jakiej odległości, jaki będzie koszt podłączenia do sieci);
- przeanalizowanie stanu prawnego działki (przejrzyj księgę wieczystą nieruchomości);
- przygotowanie wstępnej koncepcji zabudowy;
- dokonanie wstępnej analizy rentowności inwestycji;
- przeprowadzenie wizji lokalnej.
Jeśli po przejściu tych wszystkich etapów wybrana działka wstępnie wydaje się odpowiednia pod twoją inwestycję, możesz przystąpić do przeprowadzenia analizy terenu wspólnie z zespołem. Jak to zrobić? Tego dowiesz się już z naszej książki! Zachęcamy Cię do jej zakupu. Znajdziesz tam prawdziwą kopalnię wiedzy, która jest niezbędna dla wszystkich początkujących deweloperów!
Paweł Górski i Michał Rosiak – założyciele marki edukacyjnej Dewelopuj.
Wspólnie stworzyli model realizowania inwestycji deweloperskich, który sprawdzi się na każdym rynku. Od kilku lat efektywnie działają na rynku nieruchomości. Zaczynali od handlu mieszkaniami, a obecnie realizują projekty deweloperskie. Prowadzą także szkolenia online i warsztaty stacjonarne dla początkujących deweloperów.
