Wejście w biznes deweloperski samo w sobie wymaga odwagi. Większość osób zaczyna od małej deweloperki – czują się bezpieczniej, zwiększając skalę wraz z doświadczeniem. Sam też zaczynałem od budowy małych inwestycji, a z czasem zacząłem iść w stronę inwestycji wielorodzinnych. Z poziom tego doświadczenia opowiem ci, czy warto zaczynać od czegoś dużego, czy lepiej z tym poczekać.

Czy inwestycja wielomieszkaniowa zawsze będzie droższa od małej deweloperki?

Wydawałoby się, że inwestycja wielomieszkaniowa będzie droższa od małej deweloperki, ale wcale nie musi tak być. Skala inwestycji jest większa, jednak aby wejść w małą deweloperkę, potrzebujesz na start ok. 500 – 600 tys. zł. Przy zabudowie wielorodzinnej może się okazać, że ten wkład jest mniejszy.

Cena za 1m2 domu i mieszkania w bloku – która jest niższa? Ile drzwi wejściowych trzeba wykonać w jednym bloku, a ile w kilku bliźniakach? Czy geodeta nie musi wykonać takiej samej pracy, za taką samą kwotę? Przyłącza też wcale nie muszą wyjść drożej. Ogólnie rzecz biorąc, wykonanie zabudowy wielorodzinnej wychodzi taniej.

Przy dokładnie takim samym wkładzie możesz na spokojnie wejść w inwestycję wielorodzinną. Ten próg jest jednoznaczny z działaniem na podstawie ustawy, przy zabudowie wielorodzinnej. Możesz zacząć z własnymi środkami, możesz też wejść w kredyt inwestorski albo wypróbować system 20/80. Większość deweloperów zaczyna budowę za transze klientów.

Czytaj także: Jak kontrolować budżet i harmonogram budowy?

Mała i duża deweloperka – różnice (poza skalą)

Zabudowa wielorodzinna wyróżnia się kilkoma elementami. Tutaj każda działka będzie inna, a projekt będzie potrzebował różnych materiałów i technologii. O ile przy małej deweloperce sprawdzają się tipy w stylu “wybierz konkretne okno, bloczek betonowy, filigran…”, o tyle tu musi to być dostosowane o wiele bardziej indywidualnie. Pewną oszczędnością czasu i pieniędzy będzie znalezienie działki z pozwoleniem na budowę. To rozwiązanie ma minusy, ale delikatne przeprojektowanie budynku zawsze jest możliwe – ważne, aby były to zmiany, które urząd uzna za nieistotne. Po wprowadzeniu zmian istotnych będziesz musiał złożyć wniosek o pozwolenie zamienne.

Mała deweloperka wiąże się ze znacznie większymi wymaganiami ze strony klienta. Klient, który kupuje mieszkanie w bloku, chce kupić mieszkanie – i nic więcej. Oczywiście będą pytania o miejsca garażowe i trzeba je zrobić. Warto przyjąć, że na jeden lokal będą przypadać 1-2 miejsca postojowe, przy czym 1 miejsce to minimum, które wynika z MPZP lub WZ.

Czytaj także: Działka inwestycyjna – nieoczywiste pułapki i zagrożenia

Początek deweloperki od inwestycji wielorodzinnej: to w końcu warto czy nie?

Jeśli wystarczy ci ikry w sercu, to tak. Jednak jeśli ktoś tego nie czuje, nie chce opuścić strefy komfortu, niech zacznie od czegoś małego. To o wiele mniejsze ryzyko finansowe. Nawet jeśli poślizgniesz się przy bliźniaku o te 20, 30%, to i tak wyjdziesz na swoje. Po prostu zarobisz mniej.

Przy wielorodzinnej możesz utopić całą inwestycję. Projekt może też stanąć, jeśli twoi nowi sąsiedzi postanowią ci go zablokować. W teorii mają do tego mało środków (jeśli spełniasz wymogi formalno-prawne), w praktyce mogą ci napsuć sporo krwi i przeciągnąć budowę o kilka miesięcy, a czasem i lat. Dlatego nie zawsze opłaca się inwestować w dużą działkę na inwestycję wielorodzinną, nawet jeśli cię na to stać.

Projekty wielorodzinne w gęstej zabudowie zawsze będą się wiązać z protestami sąsiadów. Ważne, aby realnie nie przeszkadzały one w terminowej realizacji projektu. Największe problemy robią osoby, które mieszkają w sąsiadujących blokach od wielu lat i które lubią się powoływać na spółdzielniane historie sprzed dekad. Jednak nie ma co być pesymistą – to się może zdarzyć, ale nie musi. Podejdź do tego w ten sposób: coś za coś. Jeśli chcesz zarabiać duże pieniądze, musisz mieć twarde pośladki.

Czytaj także: Stanowisko archeologiczne na działce budowlanej

O autorze

Radosław Musiał – prawnik i ekonomista, specjalizujący się obecnie w obsłudze deweloperów i inwestowaniu w nieruchomości. Związany z rynkiem nieruchomości od 2005 roku, zaczynając jako pośrednik i zarządca nieruchomości. Dziś czynnie działający deweloper. Rozwija również karierę naukową. Tematem jego pracy magisterskiej na wydziale prawa była wchodząca w życie ustawa deweloperska. Aktualnie przygotowujący rozprawę doktorską w dziedzinie nauk prawnych również związaną z nieruchomościami, postępowaniem administracyjnym w procesie realizacji projektów deweloperskich.

Właściciel firmy MUSIAŁ Group obsługującej kompleksowo aspekty związane ze sprzedażą, najmem, zarządzaniem i inwestycjami. Ponadto jest twórcą Biura Deweloperskiego obsługującego inwestorów i inwestycje deweloperskie, a także współwłaścicielem kilku spółek deweloperskich.