Stworzenie dobrego harmonogramu budowy nie zapewnia automatycznie dotrzymania wszystkich założonych terminów. Każdy deweloper powinien wiedzieć, jak kontrolować termin budowy oraz jej budżet. Dowiedz się, co może zagrozić terminowej realizacji robót i jak wykonywać koordynacje w celu kontroli budżetu inwestycji.
Harmonogram prac budowlanych – jak go kontrolować?
Jeśli już posiadamy przygotowany harmonogram robót, musimy na bieżąco sprawdzać stan prac. Czy wszystkie wykonywane są zgodnie z założonymi terminami? Czy niektóre prace postępują wolniej niż założyliśmy, czy część z nich udaje się wykonywać szybciej?
Aby mieć pełny obraz sytuacji, należy pamiętać o regularnym kontakcie z wykonawcami i o tym, że raz na jakiś czas należy osobiście udać się na teren budowy i zweryfikować swoje informacje (najlepiej wizytę połączyć z cotygodniową koordynacją). Warto też zawczasu minimalizować czynniki ryzyka, które mogą wpłynąć na opóźnienie realizacji inwestycji.
Co może zagrozić terminowej realizacji robót?
Kilka czynników:
- opóźnienie z szukaniem i wejściem wykonawców na budowę,
- zła pogoda, uniemożliwiająca kontynuację prac,
- nieplanowane przerwy w pracach,
- brak materiału (oczekiwanie na materiał),
- brak płynności finansowej,
- konieczność wykonywania poprawek.
Jak minimalizować ryzyko opóźnień? Należy na bieżąco kontrolować jakość budowy, zabezpieczyć zapas gotówki (na wypadek braku płynności) oraz koordynować cały proces na bieżąco. Ponadto można założyć zapasy wykonawcze i działać proaktywnie, a nie reaktywnie – czyli szukać potencjalnych problemów wcześniej i eliminować je, zanim powstaną. Podstawą jest więc komunikacja z wykonawcami i analiza wszystkich czynników wpływających na budowę.
Jak kontrolować budżet budowy?
Podstawą jest wstępne założenie kosztów poszczególnych zakresów prac oraz sprawdzanie na bieżąco tego, czy mieścimy się we własnych założeniach. Warto w tym celu korzystać ze sprawdzonych narzędzi – moją metodę obliczania kosztów budowy oraz kontrolowania wydatków przedstawiam podczas warsztatów: zarządzanie budową w inwestycji deweloperskiej.
Polecam także regularne koordynacje zespołu. Celem koordynacji budżetowej jest weryfikacja założeń budżetowych na poszczególne zakresy prac. W ten sposób uzyskujemy na bieżąco informacje, jak budżet założony na dany zakres odnosi się do rzeczywistej sytuacji.
Jak wykonywać koordynacje w celu kontroli budżetu budowy?
Koordynacja powinna odbywać się co tydzień. W przypadku takiej narady (dotyczącej m.in. wykonanych prac, prac planowanych na najbliższy tydzień i aktualnych tematów) pierwszą najważniejszą sprawą jest omówienie kolejności wejścia. Wyobraź sobie, że każdemu z uczestników takiego spotkania płacisz stawkę godzinową; w przypadku kilku osób będących na koordynacji od początku do końca zaczyna to generować niepotrzebne koszty, których łatwo uniknąć. Dlatego jeżeli mamy różnych uczestników procesu inwestycyjnego (kilku inwestorów, inwestora zastępczego), należy ustalić kolejność. Proponowana kolejność wejścia podczas standardowej narady to:
- Inwestorzy.
- Inwestor zastępczy/kierownik budowy.
- Inspektor nadzoru.
- Wykonawca SSO lub GW.
Przed każdą koordynacją musi powstać agenda (określenie konkretnych tematów do omówienie skraca czas spotkania). Ponadto z każdego spotkania powinna powstać notatka, która odnosi się do punktów z agendy oraz która jest punktem wyjścia do omówienia kolejnej koordynacji.
Koordynacja dotycząca budżetu powinna odbywać się co miesiąc lub częściej (w przypadku burzliwej sytuacji budżetowej, dużej ilości faktur). Uważam, że takie spotkania powinny odbywać się tylko podczas realizacji budowy metodą gospodarczą. Przy generalnym wykonawstwie tych faktur jest na tyle mało, że nie ma konieczności organizowania dodatkowej narady. W tym przypadku może być to realizowane przy okazji zwykłego spotkania (cotygodniowej koordynacji jako jeden z punktów agendy).
Chcesz wiedzieć więcej? Zachęcamy do kontaktu z autorem.
O autorze: Kacper Krawczak – inżynier budownictwa, inwestor zastępczy, trener zarządzania inwestycjami budowlanymi, właściciel firmy wykonawczej, autor kanały YouTube – budowa dzień po dniu. Autor pionierskiego kursu zarządzania inwestycją deweloperską pod kątem budowlanym. Pracuje w branży budowlanej od 10 lat. Od pięciu lat jako aktywny przedsiębiorca zrealizował ponad 250 zleceń budowlanych. Aktualnie zarządza, pełni kluczowe role, a także opiekuje się jako mentor inwestycjami deweloperskimi o łącznej wartości 58 000 000,00 złotych.
