Biznesplan to kluczowy element podczas wnioskowania o kredyt deweloperski lub wsparcie inwestorów. Jego zadaniem jest uwiarygodnienie przedsięwzięcia – a aby tak się stało, musi zostać przygotowany z należytą starannością. Z czego składa się biznesplan i jakie elementy muszą się w nim znaleźć? Sprawdź!
Co to jest biznesplan?
Przy pozyskiwaniu finansowania bankowego, funduszowego istotnym aspektem jest udowodnienie, że przedsięwzięcie jest rentowne, dogłębnie przemyślane oraz że Ty i Twój zespół posiadacie kompetencje do jego zrealizowania. Jednym z podstawowych dokumentów do przedstawienia dla strony finansującej jest biznesplan.
Jest to dokument, którego celem jest uwiarygodnienie przedsięwzięcia przed inwestorami/bankiem. Tak zwana wizytówka inwestycji. Mówiąc prostym językiem w biznesplanie cała inwestycja od podstawowych założeń do realizacji i komercjalizacji, jest przełożona na papier w języku finansowym.
Gdzie wykorzystują biznesplan?
Biznesplan często jest potrzebny przy uzyskiwaniu finansowania bankowego np. kredytu inwestycyjnego, kredytu deweloperskiego. Ten dokument odgrywa szczególnie ważną rolę przy pierwszych inwestycjach na nowy podmiot (np. spółkę celową), ponieważ podmiot ubiegający się o finansowanie nie posiada historii oraz nie ma tak zwanego standingu finansowego. W związku z tym bank może udzielić kredytu takim podmiotom w szczególnym trybie postępowania.
Biznesplan jako główny dokument jest analizowany przez działy analiz w banku. Analityk w banku bada każde założenie z biznesplanu oraz czyta ten dokument od A do Z. Zadaniem analityka jest wykrycie niezgodności oraz odkrycie nierealistycznych założeń. W związku z tym biznesplan musi być bardzo precyzyjny oraz oparty na aktualnych, adekwatnych danych (niezaniżonych kosztach oraz nie zawyżonych przychodach).
Z czego składa się biznesplan i jakie elementy muszą się w nim znaleźć?
Przede wszystkim biznesplan musi zawierać informację o:
- inwestorach,
- firmie,
- formie prawnej,
- strukturze właścicielskiej,
- strukturze kapitałowej,
- przedmiocie działalności spółki,
- jej historii,
- doświadczeniu właścicieli, zarządu, zespołu.
Po drugie biznesplan powinien opisywać w bardzo szczegółowy sposób przedmiot inwestycji. Wszystkie założenia powinny być w zrozumiały, klarowny sposób opisane. Nie należy tutaj popaść w pułapkę próby podania zaniżonych kosztów wykonawstwa, inwestycji lub zawyżonych przychodów, czy zbyt optymistycznych harmonogramów sprzedaży i postępu prac.
Zawsze należy podchodzić do opisu w sposób konserwatywny, o ile przedsięwzięcie się spina. Nie powinno zabraknąć w biznesplanie analizy konkurencji oraz analizy SWOT. Te dwie pozycje powinny zobrazować analitykowi punkt odniesienia, na tle którego Twoja inwestycja się wyróżnia. Z perspektywy ekonomicznej należy wspomnieć o otoczeniu gospodarczym, przedstawić analizę rynku od strony popytu oraz podaży.
Część finansowa w biznesplanie inwestycji deweloperskiej
Część finansowa jest szczególnie ważna, ponieważ łączy się ona z modelem finansowym, danymi na wniosku kredytowym. A to na sam koniec przekłada się transze kredytu. Część finansowa zawiera prognozę sprzedaży, harmonogramy, harmonogram rzeczowo czasowy, kosztorys inwestycji. Wszystkie powyższe elementy należy połączyć w jeden model finansowy, co później przekładają na prognozę pobrania transz kredytu oraz prognozę rzis oraz bilansu. Na podstawie ostatnich sprawozdań bank liczy wskaźniki, które muszą znaleźć się we właściwych granicach kredytowych konkretnego banku. Część finansowa jest najbardziej zaawansowana oraz najważniejsza.
Podsumowując, biznesplan jest niezbędnym elementem przy finansowaniu przedsięwzięć przez instytucje bankowe. Zawiera on ponad 100 elementów, które należy uwzględnić w tym dokumencie. Współpracując z inwestorami przy tworzeniu biznesplanów inwestycji deweloperskich, dość często szczególnie nowi inwestorzy uświadamiają sobie złożoność przedsięwzięć deweloperskich. Przejście przez proces przygotowawczy pomaga im poukładać i spiąć całą inwestycje.
O autorze
Viktor Zavhorodniy – niezależny analityk finansowy, ekonomista, CFA Level I passed. Magister Finansów i Ekonomii na UW i SGH. Pracował w firmie inwestycyjnej w Wiedniu w zespole M&A oraz amerykańskim banku inwestycyjnym Goldman Sachs, zdał pierwszy egzamin CFA (odpowiednik polskiego egzaminu na Doradcę Inwestycyjnego), a także egzamin CISI – UK Financial Regulation. Autor takich publikacji, jak m.in. “Zmiany efektywności banków w Rosji po wprowadzeniu międzynarodowych sankcji w 2014r.” (Czasopismo NBP Bank i Kredyt) oraz “Volatility analysis of disclosure index – CIFAR for Polish enterprises in 2010-2013” (Uniwersytet Mikołaja Kopernika w Toruniu).
Chcesz wiedzieć więcej? Potrzebujesz fachowej porady? Zachęcamy do kontaktu z autorem.
