Kredyt deweloperski to jedna z najczęściej wybieranych form finansowania inwestycji deweloperskiej. Zastanawiasz się, jak uzyskać kredyt dla dewelopera? Poznaj podstawowe warunki uzyskania takiego zobowiązania oraz dowiedz się, na co zwracać uwagę, wybierając bank do kredytu deweloperskiego.
Kredyt deweloperski – jakie warunki musisz spełnić?
W tym tekście przedstawię podstawowe warunki dla kredytu deweloperskiego. Poruszę też kwestię warunków, spełnienie których w większości przypadków jest kluczowe, aby zakwalifikować się do kredytu deweloperskiego.
Na początek – poziom wkładu własnego. Wymóg wkładu własnego ciągle się zmienia w zależności od polityki kredytowej banku, ogólnej sytuacji ekonomicznej w kraju oraz konkretnych parametrów inwestycji. W czasach COVID-19 powszechnie przyjętym standardem stał się minimalny wkład własny na poziomie 25%. Od 35% wkładu jest wymagane od początkujących deweloperów. Trzeba zauważyć, że niektóre lokalne BS nie akceptują pożyczek od inwestorów zewnętrznych jako wkładu własnego, dlatego bardzo istotnym aspektem jest przygotowanie właściwej struktury kapitałowej spółki jeszcze przed ubieganiem się o kredyt.
Wkładem własnym mogą być:
- środki pieniężne zgromadzone na rachunkach spółki,
- działka,
- udokumentowane nakłady poniesione na przygotowanie inwestycji (np. koszty projektu, badań gruntu, etc.).
Trzeba pamiętać, że bank zawsze podczas analiz będzie weryfikować źródła pochodzenia środków.
Kolejnym warunkiem jest przedsprzedaż. Poziom przedsprzedaży jest również uzależniony od podobnych czynników co wkład własny oraz lokalizacji inwestycji. W gorszych lokalizacjach bank będzie wymagać wyższej przedsprzedaży z uwagi na wyższe ryzyko realizacji sprzedaży. W czasach Covid standardem jest sprzedaż na poziomie 25% inwestycji. Za lokalizację bezpieczne przyjmuje się miejscowości oddalone nie dalej niż 35km od centrum miasta z populacją powyżej 175 tys., z przynależną infrastrukturą w postaci szkół, komunikacją miejską etc.
Pozostałe wymagania do kredytu deweloperskiego
Kolejny ważny czynnik to rentowność inwestycji. Im wyższa jest rentowność tym większe szanse, że bank będzie zainteresowany udzieleniem kredytu. Przychody ze sprzedaży inwestycji powinny być co najmniej o 15-20% wyższe od całkowitych kosztów inwestycji.
Następnym elementem jest doświadczenie. Banki przeglądają się doświadczeniu dewelopera. Z reguły wymagane są 2 lata doświadczenia (które tak naprawdę przekładają się na przekazanie do klientów min 20 lokali mieszkalnych). Deweloper zawsze może uzupełnić swoje doświadczenie za pomocą doświadczenia swojego zespołu oraz generalnego wykonawcy. Dzięki temu uwiarygodni się w oczach banku.
Na koniec weźmy pod uwagę biznesplan. Podczas przygotowania pierwszych projektów deweloperskich, bądź w sytuacji kiedy deweloper nie ma relacji z bankiem, szczególną rolę przywiązuje się do biznesplanu (BP). BP jest dokumentem, który jest badany przez analityka kredytowego banku. Podczas weryfikacji projektu analitycy sprawdzają w biznesplanie każde założenie. Są weryfikowane zarówno prognozowane ceny sprzedaży oraz koszty budowy. Przyjęte do biznesplanu założenia nie mogą sztucznie zawyżać atrakcyjności projektu. Analityk sprawdza, czy w analizie zostały ujęte wszystkie koszty i nic nie zostało pominięte.
W przypadku pominięcia nawet jednej pozycji kosztowej może się okazać, że transze kredytu będą za małe, żeby pokryć wydatki budowlane. W takiej sytuacji wystąpi ryzyko płynnościowe. Również nie może dojść do odwrotnej sytuacji, kiedy w kosztorysie podanym do banku są pozycje, które w rzeczywistości nie występują. Taka sytuacja spowoduje problem z rozliczeniem transzy kredytu, ponieważ inspektor budowlany działający na rzecz banku stwierdzi brak wykonanych robót budowlanych. Dlatego podczas przygotowania zestawienia kosztów należy pamiętać, że musi ono być kompletne.
Co musisz wiedzieć, zanim zaczniesz ubiegać się o kredyt deweloperski?
Analitycy bankowi zawsze patrzą na inwestycje holistycznie i nie oceniają wyłącznie Twojego doświadczenia jako dewelopera, lecz analizują osiągnięcia całego Twojego zespołu. Umiejętne połączenie w opisie do biznesplanu doświadczeń dewelopera, projektanta, kierownika budowy, generalnego wykonawcy oraz dyrektora finansowego sprawia, że w rozumieniu analityka bankowego za realizację inwestycji odpowiada zespół profesjonalistów, którzy wiedzą jak takie przedsięwzięcie wykonać. Przekłada się to na przypisanie inwestycji przez analityka niższego profilu ryzyka.
Analityk również ocenia przepływy pieniężne, które muszą być właściwie zaplanowane, aby nie doszło do sytuacji braku płynności na budowie. Prognoza przepływów pieniężnych jest połączona z transzami kredytu oraz metodą jego spłaty. Muszą one być tak przygotowane, aby wskaźniki zadłużenia były cały czas podtrzymywane na wymaganym przez bank poziomie.
Który bank wybrać, jeśli chcesz ubiegać się o kredyt dla dewelopera?
W Polsce banki dzielą się na komercyjne (około 20 banków) oraz spółdzielcze (532 banki). W przypadku pierwszych inwestycji deweloperskich lub mniejszych inwestycji deweloperzy zazwyczaj nawiązują współpracę z bankami spółdzielczymi. Głównym powodem ku temu jest niższa bariera nawiązania kontaktu oraz większa przychylność BS do współpracy z mniejszymi podmiotami.
Nie oznacza to jednak, że polityka kredytowa BS-ów jest łagodniejsza niż banków komercyjnych. Zarówno banki komercyjne jak i spółdzielcze są nadzorowane przez KNF oraz obowiązuje ich dużo regulacji np. Prawo bankowe, Ustawa o funkcjonowaniu banków spółdzielczych, rozporządzenia komisji europejskiej w sprawie nadzoru makroostrożnościowego, rozporządzenia ministra finansów, rekomendacje KNF. Wszystkie powyższe akty prawne ściśle regulują mechanizm działania banków.
Przykładowo Rozdz. 2 art. 5.1 Ustawy o funkcjonowanie banków spółdzielczych nakłada na banki spółdzielcze obowiązek rejonizacji działania. Na podstawie tego artykułu owe banki mogą prowadzić swoją działalność na terenie powiatu, w którym znajduje się ich siedziba. Nie wszystkie BS mają w swojej ofercie produkty dla deweloperów. Każdy bank ma swoją politykę oraz wymagania kredytowe. Z tego względu podczas wyboru banku bardzo ważną jest wiedza o rynku bankowym, strukturze ładu korporacyjnego oraz kontakt z osobami decyzyjnymi.
Na co zwracać uwagę, szukając dobrego banku do kredytu deweloperskiego?
Poniżej przytoczę kilka kryteriów, które mogą pomóc przy wyborze banku:
- Lokalizacja oddziału/centrali banku niedaleko inwestycji (do 30 km). Przy takich odległościach bank bez problemu jest w stanie operacyjnie obsłużyć kontrole inwestycji.
- Oferta banku – często się okazuje, że w okolicy jest kilka banków, inwestorzy są pewni, że wybór jest duży, natomiast warto wiedzieć czy w ofercie konkretnego banku są produkty dla dewelopera takie jak kredyt deweloperski czy rachunek powierniczy. Jeżeli są, to oznacza że bank obsługuje deweloperów i jest w stanie dostarczyć profesjonalną usługę. Na przykład w woj. mazowieckim działa 76 banków spółdzielczych, a tylko 26 z nich mają w ofercie kredyty dla deweloperów. Pozostałe 50 banków nie mają ekspertyzy w obsłudze deweloperów.
- Dostępne limity kredytowe – banki mają ograniczoną ilość środków do uruchomienia w postaci kredytów (górna granica jest wyznaczona na podstawie wymogów kapitałowych Basel III). Dlatego podczas wyboru banku trzeba mieć aktualne informacje, który z banków dysponuje środkami do kredytowania. Kontynuując przykład z punktu wyżej na koniec 2020r. tylko 8 z 26 banków z woj. Mazowieckiego mieli dostępne limity kredytowe.
- Rozmiar banku – nie każdy bank będzie mógł udźwignąć finansowanie inwestycji powyżej 2-3mln zł, dlatego należy dopasować wybór banku do zapotrzebowania na kapitał przez inwestora, czyli uwzględnić rozmiar banku oraz jego możliwości kapitałowe.
- Długotrwała współpraca – istotnym jest podczas wyboru banku pomyśleć, z którym z instytucji inwestor ma największą szansę na zbudowanie długotrwałej współpracy, w relacjach z bankami chodzi o konsekwentnie wywiązanie się z zobowiązań oraz zbudowanie historii, wtedy można będzie liczyć na lojalność po stronie banku.
Viktor Zavhorodniy – niezależny analityk finansowy, ekonomista, CFA Level I passed. Magister Finansów i Ekonomii na UW i SGH. Pracował w firmie inwestycyjnej w Wiedniu w zespole M&A oraz amerykańskim banku inwestycyjnym Goldman Sachs, zdał pierwszy egzamin CFA (odpowiednik polskiego egzaminu na Doradcę Inwestycyjnego), a także egzamin CISI – UK Financial Regulation. Autor takich publikacji, jak m.in. “Zmiany efektywności banków w Rosji po wprowadzeniu międzynarodowych sankcji w 2014r.” (Czasopismo NBP Bank i Kredyt) oraz “Volatility analysis of disclosure index – CIFAR for Polish enterprises in 2010-2013” (Uniwersytet Mikołaja Kopernika w Toruniu).
Chcesz wiedzieć więcej? Potrzebujesz fachowej porady? Zachęcamy do kontaktu z autorem.
