fbpx

Biznes deweloperski jest złożonym przedsięwzięciem oraz wymaga precyzyjnego przygotowania. Jednym z kluczowych elementów procesu jest zabezpieczenie finansowania na realizację inwestycji. Popularną metodą jest finansowanie dłużne za pomocą inwestorów prywatnych. Jak ich pozyskać? Jakie są koszty, wady i zalety finansowania dłużnego inwestorami prywatnymi?

Finansowanie dłużne – popularna metoda finansowania inwestycji deweloperskich

Utrata płynności finansowej w trakcie projektu wiąże się z dużym ryzykiem dla dewelopera. Często powoduje ona np. utratę zaufania ze strony potencjalnych klientów, wydłużenie czasu realizacji przedsięwzięcia, pogorszenia relacji z wykonawcą, etc.

Aby uniknąć takiej sytuacji podczas planowania inwestycji deweloper powinien dopasować metodę finansowania do projektu, zapełnić dostęp do kapitału na realizację inwestycji oraz potencjalnie przygotować kilka strategii rezerwowych, gdyby się okazało, że np. bank odmówi kredytu. W tym poście przedstawię jedną z najbardziej powszechnych możliwości finansowania pierwszego lub małego projektu deweloperskiego kapitałem zewnętrznym.

Opowiem o finansowaniu przez inwestorów pasywnych (pożyczki inwestorskie). Jeżeli chcesz poznać inne metody finansowania inwestycji deweloperskich takie jak finansowanie pozabankowe, finansowanie equity, etc. daj znać w komentarzu.

Koszty finansowania dłużnego

Tabela poniżej przedstawia 2 podstawowe rodzaje finansowania dłużnego, ich profile kosztowe. W tym artykule skupimy się na finansowaniu dłużnym inwestorem prywatnym. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o drugim sposobie, sprawdź, jak uzyskać kredyt deweloperski.

Typ Forma pozyskiwania Forma prawna Oprocentowanie Prowizja Zabezpieczenie Czas procesowania
 Inwestor pasywny  Prywatna komunikacja z inwestorami  Umowa pożyczki  10-18% w skali roku  Brak  Poręczenie zarządu (KC §777)  Ciągła praca nad pozyskiwaniem inwestorów
 Kredyt deweloperski  Formalna procedura bankowa  Umowa kredytowa  4-7% w skali roku  Do 3%  Np. wpis na hipotekę, weksel in blanco, poręczenie zarządu, etc.  1-2 miesiące

Jak pozyskać inwestora do inwestycji deweloperskiej?

Pozyskiwanie inwestora pasywnego do finansowania projektu deweloperskiego nie jest zadaniem prostym. Wymaga od dewelopera rozbudowanej sieci kontaktów, ciągłej komunikacji z inwestorami oraz konsekwentnego track record, który pokazuje czym się zajmujesz i że można ci zaufać. W dużym skrócie jest to praca non-stop.

Podczas rozmów z inwestorami zadaniem dewelopera jest przekonać inwestora, że projekt jest rentowny, zespół jest wiarygodny, a inwestycja jest sprzedawalna. Nawet jeżeli projekt jest w trakcie przygotowania, zawsze dobrze mieć przykładową prezentację poprzedniego projektu, która może posłużyć jako portfolio inwestora. Pozyskiwanie inwestorów pasywnych w dużej mierze polega na umiejętnościach komunikacyjnych, natomiast zawsze pod koniec rozmowy, a czasami nawet na jej początku inwestor prosi o przesłanie materiałów do zapoznania się.

Zasady pozyskiwania inwestorów

Na tym etapie ważnym jest nie “przepalić inwestora”, udostępniając niewłaściwe informacje bądź przedstawienie projektu w chaotyczny sposób. Powszechnie stosowaną praktyką w branży pozyskiwania kapitału jest udostępnienie inwestorom profesjonalnie przygotowanej, skrojonej na miarę prezentacji inwestycyjnej (Teaser Inwestycyjny), która zwięźle opisuje inwestycje, stopy zwrotu oraz profil ryzyka z zabezpieczeniem.

Taka metoda jest rozpowszechniona wśród nie tylko firm inwestycyjnych, ale również profesjonalnych graczy rynku nieruchomościowego (np. HRE Investments). W zależności od punktu w którym jesteś, proces zbierania finansowania może zająć od kilku dni nawet do kilku tygodni. Ogólnie przyjętym standardem na rynku jest oferowanie inwestorom pasywnym oprocentowania w granicach 10-12% w skali roku.

Dla uproszczenia operacyjnego przyjmuje się, że odsetki nie kapitalizują się (nie są naliczane odsetki od odsetek) oraz są wypłacane jednorazowo na koniec inwestycji. Taka forma jest prosta i zrozumiała dla inwestora oraz nie wymaga dużego zaangażowania czasowego ze strony dewelopera podczas trwania inwestycji w celu rozliczenia odsetek okresowych.

Wady i zalety pozyskiwania inwestorów do inwestycji deweloperskich

Ryzyko pożyczki od inwestora dla dewelopera kryje się w poręczeniu majątkiem własnym na podstawie artykułu 777 kodeksu cywilnego (kolokwialnie “Trzy kosy”). Rozwiązaniem tutaj może być wprowadzenie inwestora pasywnego do spółki jako udziałowca, wtedy zabezpieczeniem dla inwestora stanie się majątek spółki.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że dobranie inwestora do spółki może spowodować powstanie ryzyka zarządzania projektem, deweloper potencjalnie może stracić decydujący głos w projekcie. Niżej krótko przedstawię główne wady i zalety finansowania inwestorem pasywnym.

Wady:

  • Ryzyko reputacji.
  • Obsługa operacyjna kilku/kilkunastu inwestorów – kontakt i raportowanie.
  • Poręczenie majątkiem własnym.

Zalety

  • Brak konieczności spełnienia wymogów formalnych.
  • Krótki czas pozyskiwania (pod warunkiem dobrej marki osobistej).
  • Prosta umowa.

Podsumowując, pozyskiwanie kapitału na realizację inwestycji deweloperskiej od inwestorów pasywnych jest prostsze z formalnego punktu widzenia (brak wystandaryzowanej procedury bankowej). Natomiast wcale nie wymaga mniejszego wysiłku niż ubieganie się o kredyt deweloperski.

Deweloper musi zmierzyć się z przygotowaniem prezentacji inwestycyjnej, przeprowadzeniem kilkudziesięciu rozmów z potencjalnymi inwestorami oraz przekonaniem ich do zainwestowania w projekt. Jednym z kluczowych czynników sukcesu będzie track-record oraz dobra marka osobista.

Viktor Zavhorodniy – niezależny analityk finansowy, ekonomista, CFA Level I passed. Magister Finansów i Ekonomii na UW i SGH. Pracował w firmie inwestycyjnej w Wiedniu w zespole M&A oraz amerykańskim banku inwestycyjnym Goldman Sachs, zdał pierwszy egzamin CFA (odpowiednik polskiego egzaminu na Doradcę Inwestycyjnego), a także egzamin CISI – UK Financial Regulation. Autor takich publikacji, jak m.in. “Zmiany efektywności banków w Rosji po wprowadzeniu międzynarodowych sankcji w 2014r.” (Czasopismo NBP Bank i Kredyt) oraz “Volatility analysis of disclosure index – CIFAR for Polish enterprises in 2010-2013” (Uniwersytet Mikołaja Kopernika w Toruniu).

Chcesz wiedzieć więcej? Potrzebujesz fachowej porady? Zachęcamy do kontaktu z autorem.