W czasach coraz wyższych stóp procentowych oraz niepewności na rynku bankowym warto zastanowić się nad alternatywnymi sposobami finansowania inwestycji deweloperskich. Coraz większym zainteresowaniem cieszy się real estate crowdfunding. Czym jest i jakie daje możliwości dla deweloperów?
Koncepcja crowdfundingu w inwestycji deweloperskiej
Wielu początkujących deweloperów z pewnością posiłkowało się finansowaniem projektów budowlanych przez inwestora zewnętrznego. Najczęściej taka forma współpracy polega na zabezpieczonej pożyczce, rzadziej na tworzeniu spółki celowej. Takie rozwiązanie ma oczywiście swoje plusy, ale nie jest pozbawione wad. Wśród nich należy wymienić dość sztywną konstrukcję współpracy oraz dużą zależność finansową od stosunkowo niewielkiej grupy osób.
Koncepcja crowdfundingu udziałowego opiera się na pozyskiwaniu kapitału na inwestycje od rozproszonej grupy drobnych inwestorów. Ta niewielka różnica daje ogromne możliwości zwiększenia rentowności inwestycji deweloperskiej.
Czytaj także: Jak uzyskać kredyt deweloperski?
Kto może pozyskać kapitał za pomocą crowdfundingu?
Zacząć należy od tego, że nie każda forma prawna działalności gospodarczej dewelopera nadaje się na pozyskanie kapitału w formie crowdfundingu – do tego procesu dedykowana jest spółka z o.o., spółka komandytowo-akcyjna, spółka akcyjna oraz prosta spółka akcyjna jako zupełnie nowy rodzaj spółki. Z racji ustawowego niedopasowania spółki z o.o. do dużej ilości wspólników oraz formalizmu i wysokich kosztów obsługi spółki akcyjnej, nie są to rekomendowane rodzaje spółek do finansowania crowdfundingiem, szczególnie dla dewelopera dopiero rozważającego taką formę finansowania.
Wydaje się, że najlepszą formą prawną jest prosta spółka akcyjna, ponieważ daje najbardziej elastyczne sposoby ułożenia relacji pomiędzy deweloperem, a inwestorami. Na uwagę zasługuje dowolność formy sprzedaży akcji pomiędzy inwestorami – istnieje prawna możliwość ich zbycia poprzez email lub sms.
Korzystając z tej możliwości praktyka ukształtowała funkcjonowanie zamkniętych platform wymiany informacji pomiędzy spółką a inwestorami oraz swoistej „giełdy”, w której istnieje możliwość handlu akcjami. Jest to ogromna przewaga nad dużym inwestorem zewnętrznym, gdyż w ten sposób każdy inwestor może w dowolnym momencie zmieniać zaangażowanie finansowe w projekt deweloperski stosownie do swojej sytuacji osobistej, co jest ogromnie utrudnione w klasycznym sposobie inwestowania.
Czytaj także: Rodzaje inwestorów – kim jest twój klient?
Crowdfunding a zysk dewelopera
Jeśli crowdfunding ma być wyłącznie wspólnym inwestowaniem w projekty budowlane, to nasuwa się pytanie: gdzie się pojawia dodatkowy zysk dewelopera pochodzący z korzystania z cudzego kapitału? Jaka jest jego przewaga nad klasycznym kredytem bankowym? Z racji tego, że każdy wspólnik jednakowo ryzykuje zainwestowane środki, jednak ich zaangażowanie w projekt nie jest równomierne, deweloper może być posiadaczem akcji uprzywilejowanych co do dywidendy.
W efekcie po rozliczeniu finansowym całego projektu budowlanego otrzyma on proporcjonalnie większe zyski niż pozostali wspólnicy. Drugim sposobem dodatkowych zysków może być korzystna wycena posiadanych akcji. Deweloper oprócz zainwestowania swoich pieniędzy udostępnia pozostałym wspólnikom swoją wiedzę, doświadczenie i kontakty biznesowe, co powinno być również brane pod uwagę przy wycenie jego akcji.
Można wskazać następujący przykład: cała inwestycja deweloperska wymaga zaangażowania 3,5 mln zł, deweloper dysponuje kapitałem w wysokości 1,5 mln zł, a pozostałą część potrzebnej kwoty zamierza pozyskać poprzez crowdfunding. Jednak przy wycenie swoich akcji wziął pod uwagę również aspekty pozafinansowe. W efekcie dysponuje połową akcji spółki deweloperskiej, angażując mniej środków niż suma wkładów pozostałych wspólników.
Trzecim sposobem dodatkowego zysku dewelopera mogą być opcje na akcje. Przy założeniu, że deweloper będzie członkiem zarządu utworzonej spółki, może on zawrzeć z nią umowę na podstawie której spółka wyemituje dodatkowe akcje po cenie zdecydowanie niższej niż oferowała je pozostałym wspólnikom. Jest to możliwość, z której może skorzystać deweloper, jednak powinno być to ograniczone jakimś warunkiem, np. osiągnięciem wcześniej założonego nominalnego zysku z projektu.
Czytaj także: Najwyższa stawka podatku od nieruchomości – kiedy trzeba ją zapłacić?
Crowdfunding a kredyt deweloperski – różnice
Czym ten schemat różni się od finansowania bankowego? Kredyt bankowy jest zazwyczaj zaciągany na finasowanie konkretnego projektu deweloperskiego i ma to do siebie, że po jego rozliczeniu kredyt należy zwrócić.
W przypadku crowdfundingu pieniądze zainwestowane w spółkę pozostają w niej na dłużej niż jeden cykl inwestycyjny i można z nich korzystać przy kolejnych projektach. Praktyka pokazuje, że inwestorzy, którzy uznają, że zrealizowali swoje cele inwestycyjne będą zainteresowani tym, żeby zwiększyć swoje zaangażowanie finansowe. A to otwiera przed deweloperem możliwość organizowania kolejnych rund crowdfundingowych, a co za tym idzie realizować większe projekty deweloperskie.
Czy warto rozważyć crowdfunding jako finansowanie inwestycji?
Aby crowdfunding był realną alternatywą finansowania inwestycji deweloperskich musi być atrakcyjną lokatą kapitału dla potencjalnych akcjonariuszy. W tym celu deweloper powinien określić, do kogo kieruje swoją ofertę. Jeśli potencjalnymi akcjonariuszami mają być osoby o stosunkowo niewielkim kapitale i dopiero zamierzające inwestować w nieruchomości na większą skalę, to oprócz zwrotu z zainwestowanego kapitału ważną rolę odgrywać będzie aspekt edukacyjny. Chodzi o nabieranie doświadczenia deweloperskiego u boku osób, które przeprowadziły co najmniej kilka projektów. Aby uatrakcyjnić ofertę crowdfundingową warto rozważyć wysyłanie cyklicznego newslettera do inwestorów lub organizowanie webinariów dotyczących bieżących postępów inwestycyjnych.
Wartościowe webinary związane z tematyką deweloperską znajdziesz m.in. na naszej grupie Zawód Deweloper.
Z punktu widzenia dewelopera nie bez znaczenia jest także fakt, że każdy z akcjonariuszy stanie się „ambasadorem marki”, czyli osobą, która będzie wspierać marketingowo projekt budowlany. A to w dobie coraz większej roli kanałów sprzedaży internetowej stanowić będzie niebagatelną wartość.
O autorze
Mariusz Roman – adwokat, ekonomista, specjalista w zakresie prawa gospodarczego i prawa spółek handlowych. Inwestor, właściciel kilku przedsiębiorstw, w tym firmy budowlanej realizującej projekty deweloperskie.
Z branżą nieruchomości związany od kilkunastu lat – obsługuje prawnie firmy o kapitalizacji kilkuset milionów złotych oraz instytucje publiczne, w tym Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad.
