Kiedy można odstąpić od umowy deweloperskiej?

Podpisując umowę deweloperską obie jej strony – deweloper i nabywca – raczej nie planują zrezygnować ze świeżo zawartego kontraktu. Deweloperowi zależy na sprzedaży wybudowanego lokalu lub domu. Nabywcy zależy na wprowadzeniu do nowego, własnego mieszkania. Jednak trzeba wziąć pod uwagę fakt, że od zawarcia umowy deweloperskiej do przeniesienia własności lokalu lub domu może minąć nawet kilka lat (przeciętnie rok do dwóch).

W tym czasie wiele może się zmienić. Komfortowym rozwiązaniem jest zapewnienie możliwości wycofania się z zawartej umowy, w tym między innymi w ramach skorzystania z uprawnienia do odstąpienia od umowy. Rodzi się pytanie czym właściwie jest odstąpienie od umowy? Kiedy strony mogą odstąpić od umowy oraz kiedy powinny mieć możliwość odstąpić od umowy?

Czym jest odstąpienie od umowy i jakie są jego skutki?

Odstąpienie od umowy jest obok wypowiedzenia oraz rozwiązania na mocy porozumienia stron jedną z form zakończenia stosunku prawnego (umowy). Wskazane formy różnią się zarówno w kwestii formalności, jakie należy w związku z nimi wypełnić oraz ich skutków.
Odstąpienie od umowy stanowi jednostronne oświadczenie woli. Oznacza to, że może nastąpić w wyniku działania tylko jednej ze stron umowy. Jest to oświadczenie składane drugiej stronie umowy. W związku z tym dla jego skuteczności konieczne jest, by dotarło do jego adresata. W przypadku wysłania oświadczenia w formie pisemnej pocztą, oświadczenie o odstąpieniu będzie skuteczne nie z chwilą nadania przesyłki w placówce pocztowej, ale z momentem dotarcia jej do adresata.
Oświadczenie o odstąpieniu od umowy może być złożone w różnej formie:

ustnie,
na piśmie,
w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym,
czy nawet w formie aktu notarialnego.

Forma w danym przypadku zależy od przepisów, które mają zastosowanie w danym przypadku lub postanowień umowy.

Konsekwencją skutecznego złożenia oświadczenia o odstąpienia od umowy jest powstanie stanu jakby nigdy nie doszło do jej zawarcia. Oznacza to, że strony muszą zwrócić sobie wszystkie spełnione już dotychczas wzajemne świadczenia.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę – kiedy jest możliwe?

Katalog przypadków, w których strony mogą odstąpić od umowy deweloperskiej został wskazany w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej jako „Ustawa deweloperska”).
Zgodnie z art. 29 ust. 1 Ustawy deweloperskiej nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:

jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 Ustawy deweloperskiej;
jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 22 ust. 2 Ustawy deweloperskiej;
jeżeli deweloper nie doręczył zgodnie z art. 18 i art. 19 Ustawy deweloperskiej prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;
w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1 Ustawy deweloperskiej, w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Zgodnie z art. 31 ust. 1 Ustawy deweloperskiej oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera

Deweloper może odstąpić od umowy, gdy nabywca nie spełnił świadczenia pieniężnego w określonym terminie lub wysokości, ale tylko wtedy, gdy to niespełnienie świadczenia nastąpiło pomimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania. Deweloper nie może odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku, gdy niespełnienie świadczenia pieniężnego nastąpiło z powodu działania siły wyższej.

Ponadto deweloper może odstąpić od umowy z kupującym w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1 Ustawy deweloperskiej, co ważne – pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Katalog przewidziany w Ustawie deweloperskiej nie jest wyczerpujący. Strony umowy deweloperskiej mogą przewidzieć dodatkowe sytuacje lub zdarzenia, które będą uprawniały do odstąpienia od umowy. O ile ustawowy katalog jest dość oczywisty i nie budzi większych wątpliwości, to pojawiają się one w przypadkach, gdy prawo do odstąpienia zostało wprowadzone w umowie deweloperskiej.

Umowne prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej

Wprowadzając do umowy deweloperskiej postanowienia dotyczące odstąpienia od umowy należy zwrócić szczególną uwagę, by postanowienia te nie stanowiły niedozwolonych postanowień umownych (klauzul abuzywnych). Zgodnie z art. 3851 § 1 kodeksu cywilnego za niedozwolone postanowienia umowne należy uznać postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione z nim indywidualnie, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.

Powyższa definicja pokazuje, że katalog takich postanowień może być stosunkowo płynny. Pomocny w zakresie sprecyzowania tego katalogu jest art. 3853 kodeksu cywilnego, który wskazuje przykłady niedozwolonych postanowień umownych. Wśród nich wskazuje się na postanowienia, które:

wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania;
przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy;
przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy.

Najczęstsze błędy dotyczące odstąpienia od umowy deweloperskiej

W zdecydowanej większości inwestycji zdarza się, że projektowana powierzchnia lokalu odbiega od powierzchni finalnie wybudowanego lokalu. Różnice co do zasady są nieznaczne. Jednak zdarzyć się może, że stanowić będą nawet kilka procent powierzchni projektowej. W odpowiedzi na to większość umów deweloperskich zawiera postanowienia, zgodnie z którymi ustalona cena podlegać będzie korekcie (zwiększeniu lub zmniejszeniu).

Finalna cena będzie stanowiła wynik iloczynu powierzchni lokalu ustalonej po jego wybudowaniu oraz przyjętej ceny za m2 powierzchni lokalu. W związku z tym dojdzie do zwrotu części uiszczonej już ceny bądź powstanie po stronie nabywcy obowiązek dopłaty brakującej jej części. Mechanizm wydaje się stosunkowo prosty i sprawiedliwy.

Jednocześnie takie umowy deweloperskie zawierają postanowienia, które uprawniają nabywcę do odstąpienia od umowy, gdy różnica powierzchni będzie większa niż równowartość np. 2-3% projektowanej powierzchni lokalu. W konsekwencji nabywca nie ma możliwości odstąpienia od umowy w przypadku, gdy różnice powierzchni są niewielkie. Jednocześnie, w przypadku zwiększenia powierzchni jest zobowiązany do dokonania dopłaty i wygospodarowania środków na ten cel.

Tego rodzaju postanowienia ograniczające uprawnienie do odstąpienia od umowy stanowi niedozwolone postanowienie umowne. Zagadnienie to było już wielokrotnie analizowane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W wyniku prowadzonych postępowań zbliżone postanowienia zostały wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych (np. pod numerem 3665 – wyrok SOKiK z dnia 27.12.2011, sygnatura akt XVII AmC 77/11).

W uzasadnieniu rozstrzygnięć w tym zakresie podkreśla się, że takie ukształtowanie praw i obowiązków stron umowy prowadzi do rażącego naruszenia słusznych interesów konsumentów oraz jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Deweloper pozbawia bowiem konsumenta prawa do odstąpienia od umowy w przypadku zmiany istotnych cech przedmiotu umowy, tj. powierzchni lokalu mieszkalnego. W każdym przypadku zmiany metrażu lokalu konsument powinien mieć zagwarantowane prawo odstąpienia od umowy, nie tylko w przypadku zmiany powierzchni w określonym zakresie (Decyzja Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Delegatura w Lublinie RLU nr 7/2 z dnia 24 czerwca 2014 r., RLU – 61-35/13/BP).

Kiedy jeszcze można odstąpić od umowy deweloperskiej?

Uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej powinno zostać także przewidziane na wypadek zmiany ceny w wyniku zmiany obowiązującej stawki podatku. Z kolei na zasadzie dobrowolności należy stosować możliwość wprowadzenia do umowy deweloperskiej uprawnienia do odstąpienia od umowy w przypadku uzyskania decyzji odmownej banku finansującego zakup lokalu przez nabywcę.

W praktyce wprowadza się postanowienia, że nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku uzyskania dwóch lub trzech decyzji o odmowie udzielenia kredytu przez różne banki. Postanowienia tego rodzaju są pozytywnie odbierane przez potencjalnych nabywców, ponieważ zapewniają im komfort psychiczny. Postanowienia tego rodzaju są również korzystne dla deweloperów. Pozwalają bowiem na „zwolnienie” lokalu i zaoferowanie go innym potencjalnym nabywcom.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej a skutki stwierdzenia stosowania klauzul abuzywnych

Praktyka pokazuje, że zmiana powierzchni (tym bardziej jej zwiększenie) nie stanowią dla nabywców przeszkody. Nawet jeśli wiąże się to z koniecznością pozyskania dodatkowych środków na dopłatę do ceny to nie powoduje, że nabywcy ci chcą rezygnować z umowy deweloperskiej. Wielu deweloperów wychodzi jednak z założenia, że uzasadnione jest dopuszczenie możliwości odstąpienia, gdy różnice powierzchni są już znaczne (2 do 5%). Zdaniem części, w ten sposób nabywcy nie zyskują pretekstu do odstąpienia od umowy, a deweloper zyskuje pewność sprzedaży lokalu.

W obecnych realiach rynku mieszkaniowego, w tym nadal występującej dysproporcji między popytem a podażą mieszkań i domów, tego rodzaju środki wiązania nabywcy z deweloperem wydają się niepotrzebne, a wręcz ryzykowne. Z tego względu należy zdecydowanie odradzać wprowadzania tego rodzaju postanowień w stosowanych przez deweloperów wzorcach umownych. Wzorce te mogą podlegać kontroli indywidualnej oraz abstrakcyjnej.

W przypadku stwierdzenia stosowania przez danego dewelopera niedozwolonych klauzul umownych możliwe jest nie tylko zakazanie dalszego stosowania tych klauzul. Możliwe jest także nałożenie na dewelopera decyzją Prezesa UOKiK kar finansowych za stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, które maksymalnie mogą stanowić nawet 10% obrotu osiągniętego przez dewelopera w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary. Jak widać sankcja ta może w niektórych przypadkach okazać się dotkliwa.

O autorce

Olga Sawastian-Lipska – radca prawny. Prowadzi kancelarię prawną w Poznaniu. Specjalizuje się w zagadnieniach procesu inwestycyjnego oraz obrotu nieruchomościami.

Wspiera Klientów począwszy od badania stanu prawnego nieruchomości, opiniowania umów przedwstępnych oraz przenoszących własność, po etap zabudowy nieruchomości. Reprezentuje klientów w postępowaniach administracyjnych. Posiada doświadczenie w obsłudze prawnej branży deweloperskiej, wspólnot mieszkaniowych oraz klientów indywidualnych.

Chcesz wiedzieć więcej? Potrzebujesz fachowej porady? Skontaktuj się z autorką: kancelaria@sawastian-lipska.pl.