fbpx

Podczas pierwszych spotkań z początkującymi inwestorami wielokrotnie spotykam się z sytuacją, w której osoby, nie mające wcześniej styczności z realizacją budowy, zadają bardzo podstawowe pytania dotyczące niezbędnych czynności poprzedzających rozpoczęcie inwestycji. Również klienci, którzy mają już za sobą pewne pierwsze kroki w tym biznesie często gubią się w gąszczu pojęć oraz procedur administracyjnych i urzędów. Znajomość podstaw ułatwi Wam przygotowanie kolejnego projektu. Usprawni też komunikację z zatrudnianymi specjalistami, a także pozwoli uniknąć niespodzianek na etapie realizacji.

Urzędy i „organy”

W procesie inwestycyjnym zasadniczą rolę odgrywają dwa urzędy: urząd gminy (lub miasta) oraz starostwo powiatowe. Urzędy te są często mylone. Szczególnie przez osoby mieszkające w dużych miastach na prawach powiatu, w których prezydent miasta jest jednocześnie starostą, a co za tym idzie wykonuje zadania obu „organów”.

Czym jest organ? W prawie to pojęcie oznacza w skrócie organ administracji publicznej, który wydaje jakieś rozstrzygnięcie z naszej sprawie czyli; wójta, burmistrza lub prezydenta miasta oraz starostę. W nagłówku każdej decyzji znajduje się „oznaczenie organu”, czyli najczęściej pieczątka „BURMISTRZ GMINY XXX”, „STAROSTA POWIATU YYY”.

Do którego urzędu trzeba się zgłosić?

Podczas szykowania budowy najczęściej udajemy się w pierwszej kolejności do urzędu gminy, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (w przypadku, gdy na danym terenie nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Z gotowym projektem udajemy się po pozwolenie na budowę do starosty.

Starosta weryfikuje zgodność naszego projektu z decyzją wydaną przez wójta (burmistrza lub prezydenta) lub planem miejscowym i jego zgodność z innymi przepisami. Starosta nie ma możliwości nieuwzględnienia jakiegoś zapisu decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja o pozwoleniu na budowę nie jest uznaniowa lecz „zero-jedynkowa”. Co ważne, prawo nie przewiduje żadnych trybów „interpretacji” zapisów planu lub decyzji o WZ przez inny organ, interpretacja przepisów jest wyłącznie w gestii starosty (a właściwie jego urzędników).

Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie?

Od jakiegoś czasu prawo budowlane umożliwia budowę budynków jednorodzinnych na zgłoszenie. Czy to coś zmienia? Z własnej praktyki wiem, że niewiele. Po pierwsze możliwość zgłoszenia dotyczy jedynie budynków wolnostojących, co już na początku dość znacznie ogranicza możliwości potencjalnemu deweloperowi. Po drugie „obszar oddziaływania” musi w całości mieścić się na terenie działki inwestora, co w rzeczywistości jest często trudne do spełnienia. Co to jest obszar oddziaływania? O tym później. Reasumując, najrozsądniej jest założyć konieczność uzyskania pozwolenia na budowę.

Ile to potrwa? Starosta ma na wydanie takiej decyzji do 65 dni kalendarzowych, ale do tego terminu nie wlicza się terminów na uzupełnienie dokumentacji, jeśli zostanie wysłane wezwanie lub obowiązek uzupełnienia zostanie nałożony postanowieniem.</b? Innymi słowy, jeśli w trakcie trwania postępowania administracyjnego urząd wyśle do nas pismo, w którym zażąda uzupełnień, to termin zostanie wydłużony o czas, jaki upłynie od dnia wysłania wezwania do dnia uzupełnienia dokumentów. W rzeczywistości terminy zależą od danego urzędu i nie mamy na to wielkiego wpływu. Urzędnicy zawsze dadzą radę tak „spiąć” daty, aby w ostatecznym rachunku wydać decyzję najpóźniej w 65 dniu.

Kto to jest „strona postępowania”?

Stroną postępowania administracyjnego może być każdy, kto ma interes prawny lub faktyczny w danej sprawie. Czyli, mówiąc językiem normalnych ludzi, każdy, kto jest w stanie udokumentować, że w jego interesie jest uczestniczyć w procesie wydawania decyzji. W przypadku inwestycji deweloperskich najczęściej stronami bywają właściciele sąsiednich nieruchomości. Co prawda Prawo Budowlane mówi, że stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę jest jedynie właściciel lub zarządca nieruchomości znajdującej się w obszarze oddziaływania obiektu (czyli obszaru określonego przez projektanta obiektu, na który wpływa nasza planowana inwestycja), jednakże urzędnicy często czynią stronami postępowania większy krąg sąsiadów działając jakoby „na wszelki wypadek”.

Czasami takie działania może wprowadzić Was na przysłowiową minę, powodując, że wasza budowa będzie oprotestowana przez nadgorliwego sąsiada lub nieuczciwą konkurencję. Osoba lub instytucja mająca status strony może zapoznać się z dokumentacją w urzędzie, składać wnioski, a co najważniejsze złożyć odwołanie od decyzji o pozwoleniu na budowę. Wniosek jest jeden, należy dobrze żyć z sąsiadami.

Co zrobić gdy coś pójdzie nie po naszej myśli?

Każda sprawa musi zakończyć się decyzją, pozytywną lub negatywną. Warto wiedzieć, że od każdej decyzji administracyjnej służy odwołanie. Polskie prawo jest niedoskonałe, pełne sprzeczności i miejsc na interpretację. Urzędnicy również potrafią bić rekordy w znajdowaniu najmniej korzystnej dla nas interpretacji danego przepisu, a na upartego urzędnika nie ma rady. W takim przypadku nie ma co załamywać rąk. Trzeba złożyć odwołanie w terminie 14 dni od dnia otrzymania niekorzystnej decyzji.

W większości sytuacji stosowne pismo przygotuje nam architekt, ale w bardziej skomplikowanych sytuacjach dobrze jest zasięgnąć porady prawnika. Odwołanie od decyzji składa się zawsze za pośrednictwem tego organu (urzędu), który wydał decyzję. W przypadku decyzji w sprawie pozwolenia na budowę odwołanie kierujemy do wojewody. Natomiast w przypadku decyzji o warunkach zabudowy do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Starosta lub wójt (burmistrz lub prezydent) prześle nasze odwołanie do wojewody lub SKO wraz z aktami sprawy, a nam pozostanie jedynie czekać na rozstrzygnięcie.

Nie należy bać się odwołań. Wielu urzędników wręcz zachęca do tego trybu w sytuacjach, w których mają wątpliwości co do rozstrzygnięcia po naszej myśli, licząc, że orzeczenie wyższej instancji zapewni „podkładkę” lub tzw. „d……ochrona”. Organy odwoławcze, w sytuacjach niejednoznacznych, zadziwiająco często rozstrzygają na korzyść inwestorów.

Co to znaczy, że decyzja jest ostateczna?

W największym skrócie oznacza to sytuację, w której nie przysługuje już od niej odwołanie w trybie administracyjnym, czyli w ustawowym terminie nikt nie wniósł odwołania lub została ona podtrzymana przez organ drugiej instancji (np. ktoś wniósł odwołanie od pozwolenia na budowę ale wojewoda podtrzymał decyzję). Uzyskanie ostatecznej decyzji to bezpieczeństwo, że inwestycja jest nie zagrożona.

Znajomość podstawowych pojęć z zakresu postępowań administracyjnych jest niezbędna dla każdego inwestora. Prędzej czy później każdy natrafi na problemy: nadgorliwy urzędnik, szalony sąsiad lub błędy w dokumentacji, z którymi będzie trzeba się zmierzyć. W takiej sytuacji najlepiej polegać na zaufanych specjalistach z danej dziedziny, jednak znajomość tego specyficznego „języka” ułatwi Wam komunikację i sprawne załatwienie sprawy.

O autorze

Bartosz Snelewski – architekt, absolwent Wydziału Budownictwa, Architektury i Inżynierii Środowiska Politechniki Łódzkiego. Laureat nagrody Towarzystwa Urbanistów Polskich za najlepszy dyplom w dziedzinie urbanistyki w województwie łódzkim w 2007r. Członek Izby Architektów RP.
Doświadczenie zawodowe zdobywał w pracy w kilku biurach projektowych, firmach deweloperskich, a także podczas 4 lat pracy w administracji architektoniczno- budowlanej. Od 2009r. prowadzi własną praktykę zawodową, a od 2016r. pracownię projektową Miacasa sp. z o.o. (www.miacasa.pl) w podłódzkim Aleksandrowie, która zajmuje się głównie małymi i średnimi projektami deweloperskimi.