Służebność drogi koniecznej – 5 typowych problemów związanych z jej uzyskaniem i jak je rozwiązać

Służebność drogi koniecznej umożliwia właścicielowi działki bez dostępu do drogi publicznej uzyskanie go poprzez korzystanie z fragmentu innej nieruchomości. Niestety, często rodzi to problemy, które potrafią skutecznie spowolnić każdą inwestycję deweloperską czy utrudnić życie właścicielowi prywatnej nieruchomości. 

Jako praktycy z wieloletnim doświadczeniem wiemy, jak istotne jest właściwe uregulowanie kwestii drogi koniecznej już na etapie planowania projektu. W tym artykule przygotowaliśmy zestawienie 5 najczęstszych problemów związanych ze służebnością drogi koniecznej wraz z praktycznymi wskazówkami, jak sobie z nimi radzić. 

A gdybyś po jego przeczytaniu nadal miał pytania lub potrzebował dalszej pomocy, to kliknij tutaj i porozmawiaj z naszym specjalistą.

Problem #1: Służebność drogi ustna i bezproblemowa… dopóki nie zmieni się właściciel

Często zdarza się, że droga jest używana „od zawsze”, na podstawie ustnych ustaleń lub przyzwyczajeń sąsiedzkich. Formalnie jednak brak wpisu do księgi wieczystej oznacza, że służebność nie istnieje w świetle prawa, co może rodzić poważne problemy, zwłaszcza gdy zmienia się właściciel działki obciążonej. Nowy właściciel może skutecznie zakwestionować prawo do korzystania z drogi, jeśli nie zostało ono formalnie uregulowane a procedura sądowego ustanowienia służebności przy niedającym się pokonać oporze może znacznie opóźnić plany inwestycji.

Jak się zabezpieczyć:

• Dokładnie zbadać dostęp do drogi publicznej przed zakupem nieruchomości. 
• Mieć świadomość, że służebność drogi koniecznej obciąża nieruchomość a więc „przechodzi” na każdego nowego jej właściciela.
• Zawrzeć umowę o ustanowienie służebności drogi koniecznej w formie aktu notarialnego, jasno określając zakres prawa przejazdu i przechodu.
• Rozważyć ustalenie wynagrodzenia dla właściciela działki obciążonej – może być jednorazowe lub okresowe, co zwiększa szanse na szybką zgodę i minimalizuje ryzyko konfliktu.
• Wpisać służebność do księgi wieczystej – to zapewnia trwałe zabezpieczenie prawne, niezależnie od zmiany właściciela działki obciążonej.
• W przypadku długotrwałego, jawnego i nieprzerwanego korzystania z drogi przez co najmniej 10 lat, istnieje możliwość stwierdzenia zasiedzenia prawa przejazdu przez sąd, pod warunkiem, że korzystanie odbywa się z trwałego urządzenia.

W tym miejscu chcielibyśmy też polecić nasze artykuły o badaniu stanu prawnego nieruchomości oraz umowie przedwstępnej zakupu działki, który pomogą ustalić ewentualne ryzyka związane z istniejącymi służebnościami lub zasadność ustanowienia służebności przed podjęciem decyzji o zakupie działki lub prowadzeniu na niej inwestycji.

Problem #2: Niejasny zakres służebności drogi – źródło sporów między właścicielami

Strony mają różne oczekiwania co do tego, jak szeroka powinna być droga i jakie pojazdy mogą nią przejeżdżać. Jeśli dokumenty nie precyzują szczegółów, obowiązują zasady współżycia społecznego – czyli korzystanie w sposób odpowiadający normalnym potrzebom właściciela działki bez dostępu do drogi publicznej, zwanej formalnie działką władnącą.

Jak się zabezpieczyć:

• Sporządzić dokładny opis służebności – określić szerokość drogi, dopuszczalny typ ruchu i przebieg trasy.
• Najlepiej dołączyć załącznik graficzny, np. plan przygotowany przez architekta lub geodetę, dołączany do umowy i wniosku o wpis do księgi wieczystej.
• Pamiętać, że służebność drogi koniecznej co do zasady umożliwia jedynie przejazd i przechód w określonym zakresie, np. po pasie jezdni. Nie uprawnia do prowadzenia przyłączy mediów w obrębie drogi – w tym celu należy ustanowić odrębne służebności gruntowe.

Przykład:
Podczas budowy osiedla domów jednorodzinnych dochodziło do częstych przejazdów ciężkim sprzętem budowlanym, co wzbudziło protesty właścicieli działki obciążonej. Inwestor – z naszą pomocą –przygotował stanowisko, w którym wyjaśniono podstawy prawne zasadności takiego użytkowania drogi wraz z planowanym harmonogramem użytkowania drogi przez ciężki sprzęt. Ostatecznie droga była czasowo używana zgodnie z potrzebami inwestycji, a relacje sąsiedzkie nie ucierpiały.

Problem # 3: Służebność drogi koniecznej a obowiązki właścicieli – kto odpowiada za utrzymanie i koszty np. remontu

Jednym z najczęstszych problemów przy służebności drogi koniecznej są prawa i obowiązki związane z utrzymaniem drogi. Brak jednoznacznych regulacji w umowie czy w księdze wieczystej rodzi pytania, kto odpowiada za odśnieżanie, utwardzenie czy bieżące naprawy drogi. Takie niejasności często prowadzą do konfliktów pomiędzy właścicielem działki obciążonej służebnością a właścicielem działki władnącej.

Podstawowe zasady:

• W braku odmiennej umowy właściciel nieruchomości władnącej odpowiada za utrzymanie służebności drogi koniecznej w zakresie niezbędnym do jej wykonywania. Oznacza to, że jeśli w umowie nie ustalono inaczej, to on ponosi koszty napraw i remontów, odśnieżania czy utrzymania drogi w stanie umożliwiającym korzystanie z niej zgodnie z przeznaczeniem.
• Warto też pamiętać, że strony mogą w umowie ustanawiającej służebność dokładnie określić również obowiązki właściciela działki obciążonej służebnością, np. w zakresie napraw bieżących, usuwania przeszkód czy dbania o nawierzchnię. 

Jak się zabezpieczyć:

• Skonstruowana przez specjalistę umowa o służebność drogi koniecznej pozwala uniknąć konfliktów, ponieważ jasno określa prawa i obowiązki właścicieli obu nieruchomości. To właśnie precyzyjne zapisy dotyczące kosztów i odpowiedzialności są kluczowe dla spokojnego korzystania z drogi w przyszłości.
• Podpisać protokół stanu drogi w momencie ustanawiania służebności – ułatwia rozliczenie późniejszych napraw lub rozwiązanie sporów w zakresie podziału praw i obowiązków.
• Regularnie dokumentować utrzymanie drogi – np. wykonywać zdjęcia po remoncie lub po zimie – aby uniknąć nieporozumień.

Praktyczna wskazówka:
Jeśli zastanawiasz się, kto remontuje lub jakie są inne prawa i obowiązki dotyczące służebności drogi koniecznej, pamiętaj, że przy braku szczegółowych zapisów to właściciel działki władnącej ponosi obowiązki związane z zapewnieniem swobodnego korzystania ze służebności.

Problem #4: Utrudnianie dostępu przez właściciela działki obciążonej

Zdarzają się też sytuacje, w których właściciel działki obciążonej prawidłowo ustanowioną służebnością ogranicza lub utrudnia korzystanie z drogi. Przykładowo stawia szlaban lub płot czy też celowo utrudniania przejście lub dojazd np. przez pozostawianie przeszkód na drodze czy obsadzenie jej roślinnością powodującą jej faktyczne zwężenie.  

Takie zachowania występują często w przypadku zmiany właściciela nieruchomości obciążonej, jednakże pamiętać należy, że służebność obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela. Oznacza to, że każdy właściciel musi respektować istniejące prawo przejazdu lub przechodu i warto swoje prawa w tym zakresie znać.

Jak reagować:

• Wezwanie do zaprzestania naruszeń – należy wysłać pisemne wezwanie do właściciela działki obciążonej, wskazując naruszenie i prosząc o przywrócenie stanu zgodnego z prawem (przepisy mówią o ochronie stanu poprzedniego w kontekście służebności).
• Dokumentowanie utrudnień – zdjęcia, filmy, notatki z datami ułatwią ewentualne postępowanie sądowe lub mediacyjne.
• Postępowanie sądowe – jeśli wezwanie nie przynosi skutku, można wystąpić do sądu o ochronę służebności. Sąd może nakazać usunięcie przeszkód i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.

Przykład:
Po zmianie właściciela działki obciążonej na drodze pojawił się szlaban, do którego wydano tylko jeden klucz, co utrudniało swobodny dojazd całej rodziny właściciela działki władnącej. Dodatkowo na części pasa drogi właściciel składował materiały budowlane, utrudniając korzystanie z drogi. Rodzina ta poprosiła o pomoc prawnika, który dokonał stosownej analizy i przygotował skuteczne wezwanie do zaprzestania naruszeń. Równocześnie poprowadzono negocjacje, które doprowadziły do polubownego rozwiązania sprawy.

Problem #5: Brak zgody właściciela na ustanowienie lub zmianę służebności drogi koniecznej

Czasami właściciel działki obciążonej nie chce zgodzić się na ustanowienie służebności drogi koniecznej lub zmianę jej treści z uwagi na nowe okoliczności. W praktyce zdarza się to zarówno przy działkach prywatnych, jak i w sytuacjach inwestycyjnych. Brak dobrowolnej zgody zmusza właściciela działki władnącej do skorzystania z procedury sądowej, by uzyskać prawo przejazdu lub przechodu.

Jak postępować:

• Sprawdzenie alternatywnych dróg dojazdu – przed skierowaniem sprawy do sądu warto ocenić, czy istnieje możliwość dojazdu do drogi publicznej z innej strony działki lub przez inną sąsiadującą działkę.
• Negocjacje – warto w pierwszej kolejności spróbować mediacji lub negocjacji w sąsiedztwie. Czasem zmiana przebiegu trasy lub ustalenie wynagrodzenia przekonuje właściciela do podpisania umowy.
• Postępowanie sądowe – jeśli właściciel działki obciążonej nadal odmawia zgody, konieczne jest złożenie wniosku do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Sąd rozważa wszystkie okoliczności, w tym potrzebę dostępu, lokalizację drogi i ewentualne alternatywy.
• Weryfikacja zasadności – sąd ustanawia służebność drogi koniecznej tylko wtedy, gdy nie ma innego rozsądnego dostępu do drogi publicznej. Dlatego ważne jest udokumentowanie i właściwa argumentacja, że proponowana droga jest faktycznie jedyną możliwością dojazdu.

Przykład:
Inwestor planował budowę kilku domów na działce, dla której istniejąca służebność drogi koniecznej była odpowiednia dla pojedynczego domu. Droga przebiegała wąskim pasem przez trzy sąsiednie działki, co okazało się niewystarczające dla potrzeb komunikacyjnych inwestycji. W miejsce negocjacji ze wszystkimi właścicielami na temat rozszerzenia pasa służebności, inwestor – we współpracy z prawnikiem – znalazł i wynegocjował alternatywną możliwość dojazdu z działki sąsiadującej od innej strony, która umożliwiała spełnienie wymogów planistycznych. Dzięki temu udało się uzyskać zgodę urzędu na inwestycję przy minimalnym zaangażowaniu właścicieli działek obciążonych i bez konieczności sądowej zmiany służebności.

Jak uniknąć sporów przy służebności drogi koniecznej – 5 najważniejszych zasad w pigułce

• Zadbanie o wpis do księgi wieczystej, który zapewnia trwałe zabezpieczenie prawne i chroni przed problemami wynikającymi ze zmiany właściciela działki obciążonej.
• Dokładne ustalenie zakresu służebności, w tym szerokość drogi, przebieg trasy oraz sporządzenie dokumentacji graficznej dołączanej do wniosku o wpis służebności do księgi wieczystej, co minimalizuje ryzyko sporów na tle wadliwego wykonywania służebności.
• Doprecyzowanie obowiązków utrzymania drogi, np. napraw, odśnieżania czy bieżącego utrzymania, aby uniknąć nieporozumień i zapewnić sprawne korzystanie z drogi w codziennym użytkowaniu, a także wiedza o ponoszonej przez właściciela nieruchomości władnącej generalnej odpowiedzialności wynikającej z przepisów prawa w braku odmiennej umowy.
• Skuteczne reakcję na utrudnienia ze strony właściciela działki obciążonej, obejmujące wezwania do zaprzestania naruszeń, dokumentowanie przeszkód oraz negocjacje, które często pozwalają rozwiązać problem polubownie i uniknąć eskalacji do sądu.
• Postępowanie w przypadku odmowy ustanowienia służebności, które warto poprzedzić negocjacjami i próbą polubownego rozwiązania, a w razie fiaska – przygotowaniem mocnych dowodów i znajomością aktualnych zasad postępowania sądowego w tego rodzaju sprawach. Takie strategiczne podejście zwiększa szanse na szybką decyzję sądu i pozwala zabezpieczyć swoje prawa w sposób maksymalnie efektywny.

Dziękujemy za przeczytanie naszego artykułu. A jeśli Ci się spodobał i chciałbyś skonsultować swoją sytuację z ekspertem, to kliknij tutaj i umów się z nami na konsultację.

Jeśli i Ty chcesz dołączyć do grona autorów, masz pomysł na tekst i chcesz nam go przedstawić, napisz na adres: kontakt@dewelopuj.pl