Obowiązujące przepisy przewidują szereg regulacji, które mają służyć ochronie zabytków. Zabytek stanowi świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Dlatego deweloper, który ma do czynienia ze stanowiskiem archeologicznym na działce budowlanej, powinien się liczyć z możliwością wstrzymania prac. A to może wpłynąć na harmonogram budowy.
Stanowiska archeologiczne na działkach – czy rzeczywiście są takie straszne?
Przepisy te w niektórych przypadkach nakładają obowiązki w czasie organizacji i realizacji procesu inwestycyjnego. Z tego względu warto zwrócić uwagę na te kwestie już na etapie badania due diligence nieruchomości, którą planujemy kupić pod inwestycję, a później na etapie planowania prac (w tym harmonogramu), tak by uchronić się przed przykrymi niespodziankami. W powszechnej świadomości inwestorów występowanie na nieruchomości jakiejkolwiek formy ochrony zabytków stanowi bardzo duży problem. Ale czy rzeczywiście tak jest?
Czytaj także: Kiedy można odstąpić od umowy deweloperskiej?
Formy ochrony zabytków
Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami przewiduje następujące formy ochrony zabytków:
- wpis do rejestru zabytków;
- wpis na Listę Skarbów Dziedzictwa;
- uznanie za pomnik historii;
- utworzenie parku kulturowego;
- ustalenia ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.
Oprócz tego funkcjonują wojewódzka oraz gminna ewidencja zabytków. Ta pierwsza jest prowadzona przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. Gminną ewidencję zabytków prowadzi natomiast wójt (burmistrz, prezydent miasta).
Zbytek na działce i co dalej?
Lokalizacja zabytku na działce może wiązać się z koniecznością przeprowadzenia prac archeologicznych, o którym mowa w art. 31 ustawy (tzw. wyprzedzających prac badawczych). Obowiązek taki powstaje w sytuacji, gdy inwestor (osoba fizyczna lub jednostka organizacyjna) zamierza:
-
- realizować roboty budowlane przy zabytku nieruchomym:
- wpisanym do rejestru lub objętym ochroną konserwatorską na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- lub znajdującym się w ewidencji wojewódzkiego konserwatora zabytków,
- albo
- realizować roboty ziemne lub dokonać zmiany charakteru dotychczasowej działalności na terenie, na którym znajdują się zabytki archeologiczne, co doprowadzić może do przekształcenia lub zniszczenia zabytku archeologicznego.
Wówczas ten podmiot jest zobowiązany pokryć koszty badań archeologicznych oraz ich dokumentacji, jeżeli przeprowadzenie tych badań jest niezbędne w celu ochrony tych zabytków. Istnieje również możliwość uzyskania dotacji na te badania, ale tylko w wypadku, gdy ich wartość przekracza równowartość 2% kosztów całej inwestycji. Określenie zakresu badań archeologicznych następuje w drodze decyzji, która powinna zostać wydana przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.
Konserwator w ramach tej decyzji może nakazać zamiast typowych badań archeologicznych prowadzenie nadzoru archeologicznego, który stanowi jeden z trybów badań archeologicznych.
Kiedy nie trzeba przeprowadzać badań archeologicznych?
Jeśli brak informacji o występowaniu na danym terenie jakiegokolwiek zabytku archeologicznego (np. stanowiska archeologicznego) lub planowane roboty nie stanowią zagrożenia dla istniejących zabytków, oznacza to, że możliwe jest przystąpienie do tych robót ziemnych, z pominięciem obowiązku przeprowadzania badań archeologicznych.
Postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę a ochrona zabytków
Obowiązki wprowadzone w ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami korelują z przepisami prawa budowlanego. Kluczowy jest tutaj art. 39 prawa budowlanego, który wskazuje na dwie procedury – uzyskania decyzji konserwatora oraz uzyskania uzgodnień. To, kiedy konieczne jest uzyskanie decyzji wojewódzkiego konserwatora zabytków zezwalającej na prowadzenie robót, a kiedy tylko uzgodnienie zależy od tego jaką formą ochrony został objęty dany zabytek.
Zgodnie z art. 39 ust. 1 prawa budowlanego, w przypadku robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na prowadzenie tych robót wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków i to jeszcze przed wydaniem pozwolenia na budowę.
Oznacza to, że inwestor jest zobowiązany do uzyskania takiej decyzji przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę i załączenia jej do wniosku. W przypadku stwierdzenia braku takiej decyzji, organ administracji architektoniczno-budowlanej wzywa do usunięcia braku w określonym terminie. Nieuzupełnienie skutkować będzie odmową zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.
Inaczej wygląda procedura w przypadku obiektów budowlanych i obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, ale ujętych w gminnej ewidencji zabytków. Wówczas organ dokonuje uzgodnień z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Stanowisko konserwatora wyrażone w ramach uzgodnień jest wiążące dla organu administracji architektoniczno-budowlanej.
Czytaj także: Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność
Brak stanowiska archeologicznego a znalezienie zabytku na działce budowlanej
Nawet gdy działka nie jest objęta żadną formą ochrony zabytków ani nie są ujawnione na niej żadne stanowiska archeologiczne nie oznacza to, że na pewno nie będziemy musieli mieć do czynienia z archeologiem. Inwestor, który w czasie prowadzenia robót budowlanych lub ziemnych odkrył przedmiot, co do którego istnieje przypuszczenie, że jest zabytkiem, ma obowiązek:
- wstrzymać wszelkie roboty mogące uszkodzić lub zniszczyć odkryty przedmiot;
- zabezpieczyć, przy użyciu dostępnych środków, ten przedmiot i miejsce jego odkrycia;
- niezwłocznie zawiadomić o tym właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków, a jeśli nie jest to możliwe, właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta).
W terminie 5 dni od dnia przyjęcia zawiadomienia wojewódzki konserwator zabytków ma obowiązek przeprowadzić oględziny odkrytego przedmiotu. Po dokonaniu tych oględzin odkrytego przedmiotu wojewódzki konserwator zabytków wydaje decyzję pozwalającą na kontynuację przerwanych robót, jeżeli odkryty przedmiot nie jest zabytkiem. W przypadku gdy odkryty przedmiot okaże się zabytkiem, a kontynuacja przerwanych robót nie doprowadzi do jego zniszczenia lub uszkodzenia, konserwator wydaje decyzję pozwalającą na kontynuację robót.
Czytaj także: Działka inwestycyjna – nieoczywiste pułapki i zagrożenia
Stanowisko archeologiczne na działce – wstrzymanie robót budowlanych
Może się jednak zdarzyć, że istnieje konieczność dalszego wstrzymania robót i wówczas konserwator wydaje decyzję w nakazującą dalsze wstrzymanie robót i przeprowadzenie, na koszt podmiotu finansującego te roboty, badań archeologicznych w niezbędnym zakresie.
Co do zasady takie dalsze wstrzymania nie może nastąpić na dłużej niż miesiąc, chyba że w trakcie tych badań archeologicznych okaże się, że odkryto zabytek posiadający wyjątkową wartość. W tedy wojewódzki konserwator zabytków może w drodze decyzji wstrzymać roboty o maksymalnie dalsze 6 miesięcy od dnia doręczenia decyzji. Oznacza to, że odkrycie zabytku w czasie prac może znacząco zaburzyć harmonogram inwestycji.
Czytaj także: Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
O autorce
Olga Sawastian-Lipska – radca prawny. Prowadzi kancelarię prawną w Poznaniu. Specjalizuje się w zagadnieniach procesu inwestycyjnego oraz obrotu nieruchomościami.
Wspiera Klientów począwszy od badania stanu prawnego nieruchomości, opiniowania umów przedwstępnych oraz przenoszących własność, po etap zabudowy nieruchomości. Reprezentuje klientów w postępowaniach administracyjnych. Posiada doświadczenie w obsłudze prawnej branży deweloperskiej, wspólnot mieszkaniowych oraz klientów indywidualnych.
Chcesz wiedzieć więcej? Potrzebujesz fachowej porady? Skontaktuj się z autorką: kancelaria@sawastian-lipska.pl.
