fbpx

Prowadząc działalność w branży budowlanej nie sposób nie zetknąć się z umową o roboty budowlane. Nad zawiłościami tego typu umowy można rozwodzić się godzinami, poniżej jednak chciałbym przedstawić najważniejsze kwestie związane z tą umową, jakie napotkałem w swojej praktyce.

Umowa o roboty budowlane a wynagrodzenie

Rozróżniane są dwa podstawowe typy wynagrodzenia – ryczałtowe i kosztorysowe. Ryczałt zakłada ustalenie określonej z góry sumy pieniężnej, za którą wykonawca zrealizuje inwestycję. Jest to forma przejrzysta, jednak przy dłuższym okresie realizacji inwestycji może okazać się, że pierwotne założenia odbiegają od aktualnych realiów rynkowych (np. wzrost cen materiałów). Co do zasady wynagrodzenie ryczałtowe nie podlega zmianom, wyjątkiem może być nadzwyczajna zmiana stosunków określona w art. 3571 kodeksu cywilnego.

Kosztorys zakłada z kolei płatność wynagrodzenia na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów. Ten rodzaj wynagrodzenia umożliwia większą elastyczność stron umowy i reagowanie na bieżąco na wszelkie wahania na rynku.
Warto zatem zastanowić się, jaki rodzaj płatności będzie odpowiedni przy danej inwestycji – zazwyczaj ryczałt jest stosowany przez inwestorów przy dłuższych budowach.

Solidarna odpowiedzialność inwestora i wykonawcy wobec podwykonawców

Pomimo zawarcia umowy przez inwestora z wykonawcą okazać się może, że podwykonawca dochodzić będzie wynagrodzenia bezpośrednio od inwestora. Taką możliwość przewiduje kodeks cywilny i nie można tego zmienić. Można jednak się przed tym zabezpieczyć.

Omawiana regulacja dotyczy podwykonawców zgłoszonych inwestorowi przez wykonawcę. Zgłoszenie takie nie musi jednak nastąpić oficjalnie i na piśmie, może nastąpić wręcz w sposób dorozumiany, np. poprzez wyraźną obecność na terenie budowy i brak reakcji przedstawicieli inwestora. Inwestor powinien zatem mieć w szczególnej uwadze jakie firmy działają na terenie budowy.

Wykonawca zobowiązany jest do przedstawiania inwestorowi projektów umów z podwykonawcami. Inwestor uprawniony jest do zgłaszania zastrzeżeń, a nawet do zablokowania danej umowy. Warto korzystać z takich uprawnień, regulując w odpowiedni sposób postanowienia umów z podwykonawcami.

Zabezpieczenie umowy o roboty budowlane

Zaufanie jest bardzo ważne przy prowadzeniu działalności gospodarczej. Przez wzgląd na moją praktykę zawodową wyznaję jednak zasadę ufaj, ale sprawdzaj. I z tym właśnie mamy do czynienia przy zabezpieczeniu umowy. Instytucja ta stanowi uprawnienie inwestora do sprawnego zaspokojenia swoich roszczeń w przypadku wpadki wykonawcy bez konieczności angażowania sądu.

Kaucja gwarancyjna polega na zatrzymaniu przez inwestora określonej sumy pieniężnej na poczet np. kar umownych. Wykonawca może wpłacić tę sumę na rachunek inwestora, jednak najczęściej inwestor dokonuje potrącenia określonego procenta wynagrodzenia z każdej faktury wykonawcy właśnie na poczet kaucji gwarancyjnej. Z pewnością taka forma zabezpieczenia jest wygodna dla inwestora – wszak może on w każdej chwili po prostu wypłacić (nie dokonać zwrotu) danej sumy, to on dysponuje tymi środkami. Przekłada się to wprost na niekorzyść wykonawcy, gdyż ten zostaje pozbawiony środków pieniężnych na często długi okres.

Gwarancja bankowa/ubezpieczeniowa to instrument wydawany przez bank lub ubezpieczyciela na rzecz inwestora na polecenie wykonawcy, w którym tenże bank czy ubezpieczyciel zobowiązuje się zapłacić określoną sumę pieniężną w przypadku wystąpienia okoliczności wskazanych w gwarancji. Wykonawca nie wpłaca zatem środków na rzecz inwestora, tylko wykupuje gwarancję bankową/ubezpieczeniową. Taka forma zabezpieczenia zyskuje na popularności, należy jednak dokładnie ustalić warunki wypłaty środków.

Rękojmia i gwarancja a umowa o roboty budowlane

Zrealizować (wybudować) inwestycję to jedno. Sprawić, by była ona trwała, to drugie. Niestety często zdarza się, że niedługo po wybudowaniu w budynku pojawiają się wady. Dlatego tak ważne jest ustalenie zasad obowiązujących już po oddaniu inwestycji do użytkowania.

Rękojmia jest uregulowana dość szczegółowo w kodeksie cywilnym. Co ważne – regulacje te można niemal dowolnie zmieniać. Pamiętać również należy, iż w przypadku, w którym nasza umowa nie zawiera żadnych postanowień dotyczących rękojmi, i tak obowiązują postanowienia kodeksowe. Czasem warto nie kruszyć kopii przy negocjacjach treści umowy, tylko w ogóle nie wspominać o rękojmi.

Gwarancja z kolei obowiązuje wtedy, gdy strony się tak wyraźnie umówią. Zakres objęty gwarancją również jest niemal dowolnie regulowany przez strony umowy. Zasady ogólne (kodeksowe) niewiele mówią o gwarancji, dlatego tak ważne jest precyzyjne i dokładne sformułowanie obowiązków gwarancyjnych.

O autorze

Przemysław Izdebski
Radca prawny. Członek Okręgowej Izby Radców Prawnych (OIRP) w Warszawie. Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uczelni Łazarskiego w Warszawie. Po ukończeniu aplikacji radcowskiej w OIRP w Warszawie, z sukcesem złożył egzamin radcowski. W 2017 roku ukończył szkołę językową Sawicki LLB Legal English Professionals. W 2018 roku ukończył studia podyplomowe Prawo Zamówień Publicznych w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie.

Doświadczenie zawodowe zdobywał od 2010 roku m.in. współpracując z polskimi i zagranicznymi kancelariami prawnymi, Ministerstwem Spraw Zagranicznych, prowadząc indywidualną praktykę prawną oraz pracując w największej spółce budowlanej w Polsce. Obecnie jako partner stale współpracuje z kancelarią Chmura i Partnerzy Radcowie Prawni Sp. p. (https://chmuralegal.pl/) Świadczy pomoc prawną klientom zarówno polskim, jak i zagranicznym. Zna język angielski.