Jeśli planujesz zakup działki pod inwestycję deweloperską, to jednym z najważniejszych dla ciebie dokumentów będzie umowa przedwstępna. Czym jest i co powinna zawierać? Na co uważać podczas jej podpisywania i czy jest to dokument, który musi zostać zawarty u notariusza?
Co to jest umowa przedwstępna i jakie jest jej zadanie?
Każdy z nas intuicyjnie wyczuwa czym jest umowa przedwstępna i w jakim celu się ją zawiera. Umowa przedwstępna ma za zadanie odroczyć w czasie zawarcie umowy przyrzeczonej. Jest jednym z dokumentów, który znajduje się w pakiecie umów niezbędnych przy zakupie działki. Ma też zagwarantować, że po usunięciu określonych przeszkód stojących na drodze do finalizacji transakcji w danym momencie, obie strony będą gotowe związać się umową definitywną.
Ten dokument często jest wykorzystywany w obrocie nieruchomościami. Jak wiadomo, ostateczny zakup nieruchomości na cele inwestycyjne powinien być poprzedzony:
- staranną analizą prawną (badanie due diligence),
- analizą architektoniczno-urbanistyczną,
- analizą kosztową,
- analizą techniczną.
Takie analizy wymagają czasu, a czas w branży nieruchomości jest bardzo cenny. W umowie przedwstępnej obie strony mogą dokładnie określić warunki dojścia do zawarcia umowy sprzedaży, które będą akceptowalne dla sprzedawcy i jednocześnie maksymalnie satysfakcjonujące dla kupującego zakreślając także czas, jaki potrzebny jest do dokonania przez niego niezbędnych weryfikacji.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Jakie warunki dojścia do umowy sprzedaży może zawierać umowa przedwstępna? Przykładowo – uzyskanie potwierdzenie, że warunki techniczne (np. zaopatrzenie w media, warunki gruntowe) umożliwią realizację zamierzonej inwestycji na nieruchomości, przedłożenie określonych dokumentów wymaganych przez kupującego (np. prawomocnego postanowienia o umorzeniu egzekucji z nieruchomości), uzyskanie pozytywnego wyniku postępowań administracyjnych (np. podziału nieruchomości, wydanie decyzji o warunkach zabudowy o zakładanych parametrach czy decyzji o pozwoleniu na budowę) czy procedury kredytowej.
Dobór odpowiednich warunków w umowie zależy od:
- indywidualnych cech danej nieruchomości,
- planowanej inwestycji,
- a także elastyczności obu stron.
Umowa przedwstępna w tym sensie powinna być traktowana jak dobry garnitur – skrojona na miarę danej transakcji. Warto także przemyśleć, czy będzie nam zależało na nabyciu nieruchomości nawet, jeżeli któryś z warunków się nie ziści. Jeżeli tak, to należy umowę uzupełnić o postanowienie, zgodnie z którym warunek (bądź warunki) są zastrzeżone na korzyść kupującego. Oznaczać to będzie, że nawet jeżeli warunki się nie ziszczą, kupujący będzie miał prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, o czym szerzej w dalszej części.
Co jeszcze powinna zawierać umowa przedwstępna dotycząca zakupu działki?
Dla swojej ważności umowa przedwstępna musi zawierać:
- określenie stron,
- przedmiotu, czyli jakiej nieruchomości dotyczy, jak i ceny.
Co zrobić, jeżeli nieruchomość, którą chcemy kupić nie jest jeszcze geodezyjnie wydzielona?
W takiej sytuacji niezbędne jest w umowie przedwstępnej takie zindywidualizowanie działki, która ma zostać wydzielona, aby było wiadomo, o jaką działkę chodzi, przy czym strony umowy przedwstępnej mogą podać powierzchnię działki w sposób jedynie przybliżony i orientacyjny, pozostawiając ścisłe określenie jej granic i obszaru podziałowi geodezyjnemu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 września 2003 r. sygn. III CKN 493/01). A co z ceną, musi być już przewidziana z góry na konkretną kwotę? Cena może być określona poprzez podanie podstawy do jej wyliczenia, przy czym przyjęte kryteria muszą być jednoznacznie określone.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest koniecznym elementem umowy przedwstępnej. Jego brak spowoduje, że wyznaczenie terminu nastąpi według zasad ogólnych- art. 389 § 2 k.c. To, czy zawrzemy taki termin, czy zdamy się na zasady ogólne powinien być przemyślany pod kątem praktycznym.
Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza?
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie wymaga zachowania formy szczególnej. Forma ta jednak ma wpływ na zakres potencjalnych roszczeń, które mogą przysługiwać stronom. Jakie roszczenia może wysunąć kupujący wobec sprzedawcy, który uchyla się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli poprzedzająca ją umowa przedwstępna została zawarta w formie innej niż akt notarialny, np. w formie pisemnej?
Tutaj w grę wchodzi tylko roszczenie odszkodowawcze w granicach ujemnego interesu umownego. Sprowadza się to w zasadzie do możliwości żądania naprawienia szkody, którą ponieśliśmy w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i przygotowaniem do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. koszty analiz, koszty doradztwa prawnego). Strony mogą jednak modyfikować umownie zakres tej odpowiedzialności i rozszerzyć obowiązek odszkodowawczy czy skorzystać z dodatkowych instytucji takich jak kara umowna czy zadatek.
Co w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego? Jeżeli sprzedawca okaże się nielojalnym kontrahentem i nie przystępuje do umowy przyrzeczonej, kupujący ma wybór. Mianowicie, może skorzystać z roszczenia odszkodowawczego (jak wyżej) albo egzekwować zawarcie umowy sprzedaży na drodze sądowej. Z praktycznego punktu widzenia istotne jest również to, że umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego umożliwia ujawnienie wynikającego z niej roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży w księdze wieczystej.
Co warto wiedzieć o umowie przedwstępnej?
Oczywiście, umowa przedwstępna może zawierać wiele innych uregulowań, stosownie do potrzeb oraz stopnia skomplikowania transakcji. Strony mogą wprowadzać postanowienia, które nie odnoszą się bezpośrednio do kwestii zawarcia umowy przyrzeczonej, ale kształtują ich stosunki w okresie poprzedzającym jej zawarcie.
W orzecznictwie wskazuje się, że tego typu postanowienia, choć związane z umową przedwstępną, należy traktować jako porozumienia odrębne. Np. strony mogą zastrzec, że nieruchomość zostanie wydana kupującemu w posiadanie przed zawarciem umowy sprzedaży. Strony powinny jednak jednoznacznie uregulować ten stan m.in. określić w jaki sposób będą kształtować się ich prawa i obowiązki, zwłaszcza w kontekście ewentualnych nakładów na nieruchomość czynionych przez kupującego.
Grzegorz Koźmicki – adwokat – Koźmicki & Perdoch Kancelarie Adwokackie. Specjalista z zakresu procesu inwestycyjnego i prawa nieruchomości. Doradza w transakcjach dotyczących obrotu nieruchomościami. Wspólnik i pomysłodawca koncepcji inwestycyjnych realizowanych przez działającą na poznańskim rynku nieruchomości grupę spółek deweloperskich- Wille Miejskie. Swoje doświadczenie zdobył współpracując z licznymi deweloperami i inwestorami, wykonawcami, pośrednikami i zarządcami nieruchomości.
Agnieszka Malik-Faron – aplikant radcowski współpracujący z Koźmicki & Perdoch Kancelarie Adwokackie. Specjalizuje się w zagadnieniach procesu inwestycyjnego oraz obrotu nieruchomościami. Od niedawna prawnik wewnętrzny w spółce deweloperskiej – Wille Miejskie.
