Generalną zasadą systemu podatku od towarów i usług (czyli VAT) jest zasada neutralności opodatkowania. Polega na tym, że ostateczny ciężar podatku VAT powinien ponieść konsument, czyli klient nieprofesjonalny. Oznacza to, że podatek VAT dla przedsiębiorcy powinien być w ostatecznym rozrachunku neutralny.

Ile wynosi VAT dla dewelopera?

Deweloper sprzedając nowo wybudowane lokale mieszkalne czy też domy, stosuje stawkę podatku VAT w wysokości 8%. Natomiast na etapie budowy, podczas zakupu materiałów budowlanych płaci dostawcom 23% VAT, zawarty w cenie zakupionych materiałów. Skoro podatek VAT ma być neutralny, to jak można odzyskać nadpłacony podatek VAT?

Jak odzyskać nadpłacony VAT?

W przypadku gdy w danym miesiącu kwota VAT wynikająca z naszych faktur zakupowych jest wyższa od kwoty VAT wynikającej z naszych faktur sprzedaży, w deklaracji podatkowej wykażemy nadwyżkę kwoty podatku. Nadwyżkę możemy rozdysponować w następujący sposób:

1. Pozostawić do rozliczenia na kolejny miesiąc.
2. Wykazać do zwrotu na rachunek podstawowy.
3. Wykazać do zwrotu na rachunek VAT.

Wielu przedsiębiorców pozostawia kwotę VAT do rozliczenia w kolejnym miesiącu. W takiej sytuacji nadwyżka pomniejsza kwotę podatku VAT do zapłaty w kolejnym miesiącu bądź pozostawiona nadwyżka podatku ulega jeszcze większemu zwiększeniu. W przypadku, gdy deweloper jest na etapie budowy, przez kilka miesięcy kwota podatku VAT będzie ulegała sukcesywnemu zwiększaniu z uwagi na brak sprzedaży.

Deweloper może zdecydować o dalszym przesuwaniu nadwyżek VAT na kolejne miesiące aż do czasu, gdy sprzeda lokale mieszkalne. Dzięki temu w momencie sprzedaży zapłaci znacznie mniejszy podatek VAT (bądź nie zapłaci go w ogóle).

Deweloper może także wybrać inną ścieżkę postępowania – zdecydować się na zwrot podatku VAT na rachunek bankowy. Jest ona znacznie korzystniejsza pod kątem płynności finansowej. W tym przypadku możliwe są dwa rozwiązania:

1. zwrot nadwyżki podatku na rachunek podstawowy,
2. zwrot na tzw. rachunek VAT.

Drugiego rozwiązania nie polecam ze względu na ograniczoną możliwość dysponowania środkami na rachunku VAT. Skupmy się zatem na pierwszym rozwiązaniu.

Zwrot nadwyżki podatku VAT na rachunek podstawowy

Standardowy termin zwrotu podatku VAT wynosi 60 dni od momentu złożenia deklaracji VAT. Jeżeli mamy dużą nadwyżkę VAT i planujemy występować o zwrot, warto omówić tę sprawę ze swoim księgowym. Warto dopilnować szybkiego dostarczenia dokumentów do firmy księgowej i zwrócić się z prośbą o szybszą wysyłkę deklaracji VAT niż w standardowym terminie. Dzięki temu można przyspieszyć zwrot VAT nawet o 2-3 tygodnie, jeżeli księgowy wyśle deklarację np. 10 dnia kolejnego miesiąca, zamiast standardowo 25 dnia kolejnego miesiąca.

Istotne jest także, że zwrot VAT w terminie 60 dni nie przysługuje automatycznie we wszystkich przypadkach. Ten termin zwrotu jest zarezerwowany dla przedsiębiorcy jedynie w tym przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym (kwartał bądź miesiąc) firma dokonywała sprzedaży opodatkowanej VAT. Jeżeli mamy zatem wyłącznie faktury zakupowe, bez jakichkolwiek faktur sprzedaży, podstawowym terminem zwrotu VAT dla dewelopera będzie termin 180-dniowy. Jak widać, różnica między 60 dniami a 180 dniami jest ogromna i znacząco wpływa na płynność finansową dewelopera.

Co jeśli nie mam sprzedaży, a chcę uzyskać zwrot VAT?

Co zatem zrobić w sytuacji, gdy nie mamy sprzedaży, a chcemy postarać się o zwrot VAT? Tutaj warto skonsultować się z doradcą podatkowym, który może zaproponować różne rozwiązania. Zdecydowanie jednak odradzam stosowania rozwiązań często proponowanych – na zasadzie wystawienia drobnej faktury (np. 100-200 zł netto) za „usługi doradcze”, często na dodatek dla podmiotu powiązanego. Deweloper musi mieć świadomość tego, że rozliczenia VAT są szczególnie drobiazgowo kontrolowane przez organy podatkowe.

Wystawianie pustych faktur, które nie mają pokrycia w rzeczywistych transakcjach jest przestępstwem zagrożonym nawet karą pozbawienia wolności. Jeżeli urząd skarbowy będzie miał wątpliwości co do rzetelności naszych transakcji, może przedłużyć termin zwrotu podatku „do czasu zakończenia weryfikacji rozliczenia podatnika” (zgodnie z art. 87 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług). W takim przypadku może się okazać, że zwrot VAT zostanie zablokowany na długi czas. Okres ten może przekroczyć nawet 180 dni, co wpłynie negatywnie na płynność dewelopera.

Kiedy można skorzystać ze skróconego terminu zwrotu VAT?

Istnieje także możliwość skorzystania ze skróconego terminu zwrotu VAT, który wynosi 25 dni. Taka możliwość przysługuje deweloperowi, który jest zarejestrowany do VAT przez okres co najmniej 12 miesięcy. Ustawa przewiduje również szereg innych warunków umożliwiających skorzystanie ze skróconego terminu zwrotu VAT. Najistotniejszym z nich jest fakt, iż wszystkie faktury zakupowe (z drobnym wyjątkiem) muszą być zapłacone, a potwierdzenia ich zapłaty należy przedłożyć do Urzędu Skarbowego w dniu złożenia deklaracji.

Jeżeli deweloper spełnia warunki do skorzystania ze skróconego terminu zwrotu VAT, warto z tego skorzystać. Nie należy bać się kontroli ze strony urzędu, gdyż ta może zdarzyć się w przypadku wnioskowania o zwrot w każdym, przewidzianym ustawą terminie.

O autorze

Krzysztof Piątek
Związany z podatkami od 2008r. Od 2016r wpisany na listę doradców podatkowych pod numerem 12876. Członek zarządu w spółce doradztwa podatkowego, reprezentuje klientów przed Urzędami Skarbowymi, Sądami Administracyjnymi w sprawach podatkowych.

Służy pomocą w sprawach, gdzie pojawiają się spory między podatnikiem a organami skarbowymi. Specjalizacja to podatek VAT i podatek dochodowy od spółek kapitałowych. Prowadził sprawy podatkowe m.in. w firmach leasingowych, budowlanych, deweloperskich, ubezpieczeniowych, gastronomicznych i wielu innych.

Chcesz wiedzieć więcej? Zachęcamy do kontaktu z autorem. Pozostałe teksty tego autora znajdziesz tutaj:

1. Jaka forma prawna dla działalności deweloperskiej?