Ile zarabia deweloper? Policzmy to na prostych przykładach

Autor: Paweł Górski. Deweloper od 2018 roku, ma za sobą 12 inwestycji i 244 wybudowane lokale.

Ile zarabia deweloper na czterech mieszkaniach — czy może to być 408 tys. zł? Taką kwotę zakłada mój przykładowy kalkulator, który pokazuje, za ile trzeba kupić działkę, żeby przy przyjętych kosztach i cenach sprzedaży osiągnąć ten zysk przed podatkiem dochodowym.

Patrzysz na nowe mieszkanie za pół miliona i myślisz: „Przecież jego wybudowanie nie kosztowało aż tyle. Ile ten deweloper na tym zarabia?”.

Albo sam chcesz kupić działkę i coś wybudować. Wstępnie liczysz koszty i wychodzi Ci kilkaset tysięcy zysku. Wygląda dobrze. Tylko czy o niczym nie zapomniałeś?

Bo właśnie w tych pominiętych wydatkach potrafi zniknąć spora część zarobku. Przejdźmy więc przez to po kolei: ile można zarobić, co trzeba opłacić i kiedy taka inwestycja ma sens.

Ile zarabia deweloper na małej inwestycji?

Zacznijmy od czterech mieszkań. Bez wielkiego osiedla i stu klientów do obsługi.

Lubię niewielkie mieszkania w układzie góra–dół. Jedno jest na parterze, drugie na piętrze, każde z własnym wejściem. Dolne może mieć ogródek, górne balkon. Prosty budynek i mieszkania, które łatwo sobie wyobrazić jako swoje pierwsze lokum.

W jednej z moich kalkulacji dla czterech takich mieszkań zakładam około 408 tys. zł zysku przed podatkiem. Zakładam w niej około 367 tys. zł własnego wkładu, a pozostałą część inwestycji finansuję kredytem.

Brzmi dobrze? Tak. Ale to wynik przy konkretnych założeniach, a nie obietnica, że każda działka z czterema mieszkaniami da tyle zarobić. Trzeba też zaplanować pieniądze na rozliczenia VAT i niespodziewane wydatki.

Kalkulator działa tak: wpisuję przewidywane ceny sprzedaży, koszty i marżę, którą chcę osiągnąć. Arkusz pokazuje, ile mogę zapłacić za działkę. W wariancie czterech mieszkań z kredytem zakładam 25% marży, a na działkę wychodzi około 209 tys. zł. Jeśli kupię ją drożej, zakładany zysk się zmniejszy.

Porównałem trzy możliwości:

Kwoty dotyczą założeń zapisanych w arkuszu. Wariant bez kredytu pokazuje pełny koszt inwestycji jako potrzebną kwotę własnych pieniędzy. To przykładowe wyliczenia, nie średnie zarobki deweloperów. Pokazują jednak, że nie trzeba budować bloku, żeby rozmawiać o sensownych pieniądzach.

Zwróć uwagę na pierwsze dwa wiersze. Bez kredytu zostaje więcej, bo nie płacisz bankowi za pożyczone pieniądze. Musisz za to wyłożyć dużo więcej swoich. W tych dwóch zakładkach nieznacznie różni się też wyliczona cena działki, więc różnica zysku nie wynika wyłącznie z odsetek. Dlatego samo pytanie „ile zarobię?” nie wystarczy. Trzeba jeszcze zapytać: „Ile muszę włożyć i na jak długo?”.

Ile deweloper zarabia na mieszkaniu?

Jeżeli na czterech mieszkaniach zakładasz około 408 tys. zł zysku, to wychodzi średnio 102 tys. zł na mieszkanie. W wariancie bez kredytu kalkulator zakłada około 489 tys. zł, czyli średnio 122 tys. zł na mieszkanie.

Tyle w tych przykładach. Na innej działce może wyjść mniej, więcej albo strata.

Najczęstszy błąd wygląda tak: mieszkanie sprzedane za 500 tys. zł, budowa kosztowała 300 tys. zł, więc deweloper zarobił 200 tys. zł.

Tylko że ktoś jeszcze musiał kupić działkę. Zapłacić architektowi, zrobić przyłącza, znaleźć klienta i opłacić kredyt. To wszystko kosztuje, nawet jeśli nie widać tego w gotowym mieszkaniu.

Zysk to pieniądze, które zostają po odjęciu wszystkich kosztów, a nie tylko murów i dachu. A jeśli budujesz ze wspólnikiem, pozostałym zyskiem jeszcze się dzielicie.

Dla porządku: w dalszych przykładach liczymy sprzedaż bez VAT, czyli netto. Zysk podaję przed podatkiem dochodowym. Dzięki temu nie mieszamy pieniędzy na podatki z zarobkiem.

Marża dewelopera — o co chodzi z tymi procentami?

Weźmy prosty przykład:

• ze sprzedaży mieszkań masz 2 mln zł;
• działka, budowa i cała reszta kosztowały 1,6 mln zł;
• zostaje 400 tys. zł.

Te 400 tys. zł stanowi 20% pieniędzy ze sprzedaży. I właśnie dlatego mówimy, że marża wynosi 20%.

Można to powiedzieć jeszcze prościej: z każdej złotówki sprzedaży zostaje Ci 20 groszy przed podatkiem dochodowym. Reszta poszła na koszty.

Dlatego gdy słyszysz, że ktoś ma 30% marży, zapytaj: „A odjąłeś już bank, reklamę i wszystkie pozostałe wydatki?”. Bez tego trudno porównywać wyniki.

W moich projektach finansowanych bankiem i inwestorem interesują mnie między innymi kalkulacje pokazujące około 17–18% marży. Liczę się z tym, że na końcu może zostać bliżej 15%. Około 20% to w takim modelu bardzo dobry wynik. Oczywiście patrzę też na wielkość inwestycji i ryzyko.

Jeśli chcesz porównać to z dużymi firmami, zajrzyj do danych PZFD o wynikach deweloperów giełdowych. Pamiętaj tylko, że podana tam marża netto uwzględnia już podatek, a nasze przykłady jeszcze go nie odejmują.

A jak ktoś mówi, że zarobił 100%?

Może mówić o zysku w stosunku do własnych pieniędzy.

Wkładasz około 367 tys. zł, korzystasz z kredytu i ostatecznie osiągasz zakładane około 408 tys. zł po opłaceniu kosztów projektu. Zarobiłeś więcej, niż sam włożyłeś. To ponad 100% zwrotu z Twojego wkładu, ale nie ponad 100% marży.

I jeszcze jedno: jeśli zajęło Ci to dwa lata, ten wynik dotyczy dwóch lat. Nie roku.

Ile zarabia deweloper na bliźniaku?

Załóżmy, że budujesz bliźniak, a obie jego części sprzedajesz łącznie za 1,2 mln zł netto. Wszystko — od działki po sprzedaż — kosztuje Cię 1,02 mln zł.

Zostaje 180 tys. zł przed podatkiem, czyli po 90 tys. zł na każdą część bliźniaka. To przykładowe liczby, żeby pokazać sposób liczenia.

Warto jednak sprawdzić, czy na danej działce bardziej opłacają się dwa większe lokale, czy cztery mniejsze mieszkania, jeśli można je tam legalnie zbudować.

Dlaczego? Małe mieszkanie może sprzedać się drożej za metr, a mimo to kosztować klienta mniej w całości. Na większy lokal potrzebuje on większego budżetu. Nie zawsze oszczędność na budowie większych mieszkań wyrówna niższą cenę ich metra.

Dlatego przed zakupem gruntu wolę policzyć kilka możliwości. Dopiero wtedy wybieram, co budować.

Ile zarabia deweloper na domu?

Załóżmy, że sprzedajesz dom za milion złotych netto. Działka, budowa i wszystkie pozostałe wydatki kosztowały 850 tys. zł.

Zostaje 150 tys. zł przed podatkiem. Tak wygląda wynik w tym prostym przykładzie.

Sam milion na umowie niewiele mówi o zarobku. Możesz sprzedać drogi dom i zarobić niewiele, bo dużo kosztowała działka albo budowa się przeciągnęła.

Dlatego nie zakładam, że im większy dom, tym lepiej. Kupujący myśli przede wszystkim: „Czy stać mnie na całość?”. Mały dom z ogródkiem może trafić do większej grupy klientów niż duży, droższy budynek. Trzeba sprawdzić, czego ludzie szukają właśnie w tej okolicy.

Ile zarabia deweloper na bloku?

Tutaj zysk może już iść w miliony. Ale wydatki i zobowiązania też są dużo większe.

Policzmy przykład: 40 mieszkań po średnio 50 m² daje 2 tys. m² do sprzedaży. Gdyby po odjęciu wszystkich kosztów zostało po 1,5 tys. zł z każdego metra, cała inwestycja dałaby 3 mln zł zysku przed podatkiem.

To przykład matematyczny. Nie znaczy, że każdy blok da taki wynik.

W bloku dochodzą klatki schodowe, części wspólne, a często również windy i garaż podziemny. Musisz zapłacić za te elementy i uwzględnić je w całym budżecie. Do tego dochodzi sprzedaż kilkudziesięciu mieszkań.

Dlatego na pierwszy projekt niekoniecznie wybrałbym największy budynek, na jaki uda się zdobyć pieniądze. Mniejsza inwestycja też może dobrze zarobić i daje mniej spraw do opanowania jednocześnie.

Na czym najłatwiej stracić część zysku?

Na wydatkach, których nie wpisałeś do kalkulacji. I na czasie, którego nie uwzględniłeś.

Sama działka i oferta firmy budowlanej to za mało. Trzeba sprawdzić jeszcze:

• projekt, badania gruntu i formalności;
• przyłącza, drogę, parkingi i otoczenie budynków;
• osoby, które nadzorują i prowadzą budowę;
• reklamę, pośredników i obsługę sprzedaży;
• odsetki, prowizje i koszt pieniędzy od inwestora;
• księgowość, pomoc prawną i ubezpieczenia;
• zapas pieniędzy na niespodzianki i poprawki.

Sprawdź też, co wykonawca już ujął w swojej cenie, żeby nie liczyć tego dwa razy.

Ja również przekonałem się, że prostsze rozwiązania potrafią oszczędzić sporo kłopotów. W Żyrardowie skomplikowaliśmy elewację różnymi grubościami ocieplenia. Później pojawiły się trudności z wykonawcami — dopiero czwarta firma robiła elewację. Dlatego szczególnie początkującym polecam proste budynki.

A czas? Wyobraź sobie, że czekasz na ostatniego klienta pół roku dłużej. Kredyt nadal kosztuje. Inwestycję nadal trzeba utrzymywać. Czasem lepiej sprzedać trochę taniej i zamknąć projekt, niż długo czekać na wymarzoną cenę. To też trzeba policzyć.

Czy deweloperka się opłaca?

Moim zdaniem może się bardzo dobrze opłacać. Ale pod warunkiem, że umiesz policzyć inwestycję i później dopilnować jej realizacji.

Wróćmy do naszego przykładu: sprzedajesz za 2 mln zł, wydajesz 1,6 mln zł i zostaje 400 tys. zł.

Teraz załóżmy, że klienci zapłacą łącznie o 100 tys. zł mniej. Twój zysk spada do 300 tys. zł. Jeśli dodatkowo koszty wzrosną o 160 tys. zł, zostaje już tylko 140 tys. zł.

Dlatego przed zakupem działki zadaję sobie pytanie: „Czy nadal mi się to opłaci, jeśli sprzedam trochę taniej i wybuduję trochę drożej?”

Sprawdzam też, ile czasu zajmie cały projekt. 400 tys. zł zarobione przez dwa lata to średnio 200 tys. zł rocznie przed podatkiem. Przy czym nikt nie przelewa Ci równej pensji co miesiąc. Musisz mieć z czego prowadzić budowę, zanim odzyskasz pieniądze.

Co sprawdzić, zanim kupisz działkę?

Gdybyś zapytał mnie, od czego zacząć, powiedziałbym: najpierw odpowiedz sobie na pięć pytań.

1. Co mogę tu zbudować? Niech sprawdzi to projektant. Nie wystarczy, że sprzedający mówi o czterech mieszkaniach.
2. Za ile naprawdę to sprzedam? Porównaj podobne nieruchomości w okolicy. Nie opieraj całego planu na najdroższym ogłoszeniu.
3. Ile będzie kosztować wszystko razem? Uwzględnij też wydatki z listy powyżej.
4. Skąd wezmę pieniądze i kiedy będę ich potrzebować? Sprawdź finansowanie i zostaw rezerwę. Sama obietnica przyszłej sprzedaży nie opłaci faktury wykonawcy.
5. Co zrobię, jeśli pójdzie gorzej? Policz niższe ceny, wyższe koszty i dłuższą budowę. Sprawdź, czy wystarczy pieniędzy na jej dokończenie.

Dopiero z tego wyjdzie Ci, ile możesz zapłacić za działkę.

Prosty przykład: spodziewasz się 2 mln zł ze sprzedaży. Budowa i cała reszta, poza gruntem, kosztują 1,3 mln zł. Chcesz zarobić 400 tys. zł. Na działkę wraz z kosztami jej zakupu zostaje 300 tys. zł. Jeśli sprzedający chce dużo więcej, musisz zmienić założenia albo poszukać innego gruntu. Gdy zmienia się potrzebny kredyt, przelicz też odsetki.

Krótkie odpowiedzi na częste pytania

Czy muszę mieć milion złotych, żeby zacząć?

Nie zawsze. W opisanej kalkulacji czterech mieszkań własny wkład wynosi około 367 tys. zł, a resztę finansuje kredyt. To jednak nie jest uniwersalna kwota na start. Potrzebujesz finansowania dopasowanego do inwestycji i zapasu gotówki.

Czy deweloper może stracić?

Tak. Jeśli wydasz więcej, niż uzyskasz ze sprzedaży, poniesiesz stratę. Nawet wcześniej możesz mieć problem z zapłaceniem wykonawcom, jeśli zabraknie gotówki. Dlatego liczą się zarówno zysk, jak i terminy wpływów oraz wydatków.

Lepiej budować mało czy dużo?

Na początku wybrałbym projekt, nad którym jesteś w stanie zapanować. Cztery dobrze policzone mieszkania mogą być lepszym startem niż duża inwestycja, na której dopiero uczysz się wszystkiego naraz.

Chcesz zobaczyć, jak korzystać z kalkulatora?

Jeśli wolisz, żeby ktoś przeprowadził Cię przez liczby krok po kroku, obejrzyj bezpłatny webinar „Pierwsza Inwestycja Deweloperska”. Pokazuję w nim, skąd biorą się założenia i jak porównywać różne warianty inwestycji. Możesz otworzyć arkusz obok nagrania i sprawdzać kolejne pozycje razem ze mną.

Chcesz zacząć? Policz swój konkretny projekt

Jestem deweloperem od 2018 roku. Mam za sobą 12 projektów i 244 wybudowane lokale. Z tego doświadczenia wynika dla mnie jedno: warto poświęcić czas na policzenie inwestycji, zanim wyda się pieniądze na grunt.

Jeśli chcesz nauczyć się, jak to zrobić i później poprowadzić budowę, zapraszam na moje warsztaty „Zarządzanie projektami deweloperskimi”. Przechodzimy przez liczby, finansowanie, organizację zespołu i sprzedaż.

A jeśli na razie zastanawiasz się nad pieniędzmi z banku, przeczytaj też, jak działa kredyt deweloperski.

Jeśli i Ty chcesz dołączyć do grona autorów, masz pomysł na tekst i chcesz nam go przedstawić, napisz na adres: kontakt@dewelopuj.pl