Jak działa kredyt deweloperski? Na forach i grupach w internecie krąży wiele teorii o tym jak, kiedy jest wypłacany kredyt deweloperski bądź w jaki sposób jest spłacany. Jeżeli jesteś początkującym deweloperem, to nie musisz się martwić, że nie masz wiedzy fachowej w tym temacie. Poniżej wyjaśnię najważniejsze zasady funkcjonowania kredytu deweloperskiego.

Czym jest kredyt deweloperski, czyli zacznijmy od podstaw

Kredyt deweloperski nie jest linią kredytową lub odnawialnym produktem kredytowym. Jest przyznawany na określoną kwotę i uruchamiany w konkretnych transzach. Transze te są z góry określone w biznesplanie oraz wniosku kredytowym. Terminy oraz wysokość transz należy obliczyć na podstawie modelu finansowego Twojego projektu deweloperskiego.

Wszyscy deweloperzy, z którymi współpracuję, niezależnie od doświadczenia, opracowują własne wstępne kalkulacje inwestycji, które nigdy nie uwzględniają przepływów pieniężnych w czasie, wysokości i terminów transz kredytu oraz kosztów pieniądza. Prowadzi to do niedoszacowanych całkowitych kosztów inwestycji, błędnych rentowności oraz braku możliwości na ich podstawie wyznaczenia wysokości oraz terminów transz kredytu deweloperskiego.

Przykładowy harmonogram uruchomienia kredytu deweloperskiego

Profesjonalni deweloperzy za każdym razem, kiedy przygotowują się do realizacji inwestycji opracowują model finansowy przedsięwzięcia deweloperskiego w celu obliczenia dokładnych przepływów pieniężnych, rentowności projektu oraz planowania finansowego w spółce. Taki model finansowy uwzględnia również terminy oraz wysokość transz kredytu deweloperskiego, które należy uzgodnić z bankiem. Przykładowo harmonogram uruchomienia kredytu deweloperskiego może wyglądać następująco:

• Transza nr. 1 w wysokości 300 000 zł z terminem uruchomienia do 31.03.2022.
• Transza nr. 2 w wysokości 250 000 zł z terminem uruchomienia do 31.06.2022.
• Etc.

Czytaj także: Kredyt deweloperski – case study

Jak działa kredyt deweloperski: uruchamianie transz – pierwsza transza

Transze są uruchamiana na podstawie harmonogramu inwestycji, który jest określony w biznesplanie oraz modelu finansowym. Podczas układania transakcji finansowania Twojej inwestycji z bankiem, oprócz terminów oraz wysokości transz, warto ustalić zasady ich uruchomienia. Jest to jeden z kluczowych elementów, ponieważ będzie to definiować sposób funkcjonowania kredytu. Najwięcej wymogów jest do warunków uruchomienia pierwszej transzy, ponieważ wiąże się ona z reguły z udokumentowaniem wkładu własnego oraz ustanowieniem odpowiednich zabezpieczeń (napisz w komentarzu czy chcesz w kolejnym poście dowiedzieć się jakie to mogą być warunki, to napiszę post).

Częstym wymogiem banków do uruchomienia transz kredytu może być udokumentowania odpowiedniej wysokości sprzedaży np. 25% sprzedaży przed uruchomieniem I transzy, 35% przed uruchomieniem II transzy, etc. W transakcjach, które układam bardzo często udaje się nam wyeliminować wymóg realizacji sprzedaży. Tym samym inwestor podczas budowy może skupić się na realizacji, a lokale sprzedać w odroczonym terminie. Wiąże się to oczywiście z wyższymi odsetkami dla banku. Natomiast inwestor może liczyć na wyższe ceny sprzedaży na koniec inwestycji. Zawsze kalkulujemy, co jest bardziej opłacalne dla inwestora.

Czytaj także: Jak uzyskać kredyt deweloperski?

Jak działa kredyt deweloperski: uruchamianie kolejnych transz

Do uruchomienia kolejnych transz niezbędnym jest udokumentowanie w banku rozliczenia poprzedniej transzy kredytu, czyli udowodnienie na podstawie FV, że środki z poprzedniej transzy zostały wydane zgodnie z przeznaczeniem kredytu na realizację inwestycji deweloperskiej. W tym przypadku istotnym jest realizacja inwestycji zgodnie z planem oraz budżetem.

Jeżeli terminy się przesuwają, bank może odmówić w uruchomieniu transzy lub wypowiedzieć umowę kredytową albo zażyczyć podpisania aneksu, który może kosztować nawet kilkanaście tysięcy złotych. W związku z czym na etapie układania z bankiem szczegółów transakcji kredytowej, trzeba wiedzieć jakie zapisy powinny się znaleźć w umowie kredytowej. Po to, aby w razie spowolnienia robót kolejna transza została uruchomiona, a bank nie wypowiedział umowy lub żeby nie doszło do konieczności podpisywania aneksu do umowy kredytowej.

Czytaj także: Jak pozyskać inwestora?

Jak działa kredyt deweloperski: gdzie trafiają środki z banku?

Możesz się zdziwić, ale środki z transz kredytu deweloperskiego nie zawsze trafiają na konto dewelopera. Czasami banki w celu zabezpieczenia oraz kontroli stosują zapisy, które polegają na bezpośredniej zapłacie złożonych w banku faktur. Jest to kolejny element do negocjacji z bankiem oraz kryterium, który należy uwzględnić podczas wyboru banku.

Czytaj także: Powody odrzucenia wniosku o kredyt deweloperski

Jak działa/wygląda spłata kredytu deweloperskiego?

Spłata kredytu, jak już możesz się domyśleć, też może następować na różne sposoby. Najczęstszym przykładem spłaty kredytu jest spłata kredytu ze środków, które spływają z OMRP (otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy) na rachunek bieżący dewelopera. Standardowa proporcja stosowana przez banki jest 80% na 20%, gdzie 80% środków trafia na spłatę bieżącego zadłużenia z tytułu kredytu deweloperskiego oraz 20% pozostaje do dyspozycji dewelopera.

Popularnym też jest stosowanie karencji w spłacie kapitału kredytu. W przygotowanych przez nas transakcjach zabezpieczamy klienta poprzez łączenia karencji spłaty z opcją wcześniejszej spłaty kredytu.

Jak widzisz kredyt deweloperski jest produktem, który ma wiele parametrów, które trzeba uzgodnić z bankiem. A sama transakcja powinna być bardzo precyzyjnie opisana w biznesplanie. Jeżeli masz pytania, zachęcam do kontaktu i dyskusji.

Czytaj także: Wniosek kredytowy do kredytu deweloperskiego – potrzebne dokumenty

O autorze

Viktor Zavhorodniy -Аnalityk Finansowy – refinancedev.pl, Menedżer Inwestycji Deweloperskich – Grupa Volare.

Wspierał deweloperów na ponad 10 projektach deweloperskich w 2021 roku. Wcześniej pracował w firmie inwestycyjnej w Wiedniu w zespole M&A oraz amerykańskim banku inwestycyjnym Goldman Sachs, zdał pierwszy egzamin CFA (odpowiednik polskiego egzaminu na Doradcę Inwestycyjnego).