Dlaczego bank odrzucił wniosek o kredyt deweloperski?
Jeżeli chcesz finansować swoją inwestycję deweloperską kredytem deweloperskim, musisz zadbać o właściwe przygotowanie dokumentacji finansowej, biznesplanu oraz sprawne procedowanie pozyskiwania. Pozwoli to zminimalizować ryzyko otrzymania negatywnej decyzji kredytowej. Dzisiaj chciałbym poruszyć temat najczęstszych powodów odrzucania wniosków o kredyt deweloperski. Dlaczego banki nie zgadzają się na udzielenie kredytu i nie wydają pozytywnej decyzji kredytowej?
Ze względu na złożoność biznesu deweloperskiego oraz liczbę czynników, które mają wpływ na inwestycje, powodów może być wiele. Poniżej wymienię kilka najbardziej podstawowych.
Czytaj także: Jak uzyskać kredyt deweloperski?
Powód 1: Źle przygotowana dokumentacja finansowa
Przede wszystkim należy zadać pytanie, czy dokumentacja finansowa jest profesjonalnie przygotowana? Czy przyjęto realne założenia do biznesplanu, czy prognozy finansowe są poprawnie zrobione? Analitycy w banku weryfikują biznesplan oraz prognozy, sprawdzają, czy założone wartości mają ręce i nogi. Weryfikują, czy model nie został podkręcony (zawyżone koszty) oraz czy uwzględniono wszystkie koszty: czy inwestor pomyślał o niezbędnych rezerwach, założył bufor czasowy na ewentualne przesunięcia w harmonogramach, etc.
Złe założenia każdej z tych zmiennych mogą “wykruszyć” model analityka. Skutkuje to odrzuceniem wniosku o kredyt deweloperski. W związku z powyższym model finansowy inwestycji oraz biznesplan muszą być przygotowane tak, żeby wskaźniki kredytowe zostały zachowane na należnym poziomie.
Powód 2: Brak spójności przedstawionej dokumentacji
Po drugie, w banku zawsze zauważą niespójności pomiędzy dokumentami, które przedstawiasz. Konieczność poprawiania dokumentów może spowodować, że analitycy stwierdzą, że inwestycja nie jest skrupulatnie przygotowana i odmówią wydania pozytywnej rekomendacji.
Należy dopilnować, aby przedłożone w banku dokumenty były spójne. To oznacza, że należy zachować co najmniej:
- spójność wniosku kredytowego,
- biznesplanu,
- modelu finansowego z prognozą,
- operatu szacunkowego,
- projektu budowlanego,
- decyzji o PnB,
- umowy o wykonawstwo,
- prospektu informacyjnego,
- oraz innych dokumentów.
Czytaj także: Kredyt deweloperski – case study
Powód 3: Brak doświadczenia i kompetencji deweloperskich
Częstym powodem do odrzucenia wniosku o kredyt deweloperski jest brak doświadczenia oraz kompetencji deweloperskich inwestora. W oczach banku za doświadczenie w branży deweloperskiej liczą się min. 2 lata na rynku lub przeniesienie własności co najmniej kilkunastu wybudowanych lokali.
Wielu początkujących deweloperów nie posiada żadnego z powyższych. W związku z tym czasami trzeba uzbroić się w zespół kompetentnych osób, który pomoże przekonać bank, że inwestycja zostanie zrealizowana i ryzyko niepowodzenia jest zminimalizowane.
Czytaj także: Jak pozyskać inwestora?
Powód 4: Niewystarczające zabezpieczenie
Kluczowym aspektem przy kredycie deweloperskim jest też zabezpieczenie kredytu. Słabe wartości wskaźnika LTV mogą być powodem odrzucenia wniosku o kredyt deweloperski. W przypadku inwestorów, którzy dopiero zaczynają, zabezpieczenie może rozstrzygnąć, czy decyzja będzie pozytywna czy negatywna.
Dzieje się tak ze względu na to, iż przy braku doświadczenia bank będzie szukał możliwości dodatkowego zabezpieczenia kredytu, żeby nie zakwalifikować należności z tytułu udzielonego kredytu do kategorii należności wątpliwych. Wiążą się one z obowiązkiem założenia większej rezerwy po stronie banku. Wyższa rezerwa nie jest opłacalna dla banków.
Czytaj także: Wskaźniki urbanistyczne i ich wpływ na inwestycję deweloperską
Powód 5: Słaba lokalizacja i za niska rentowność inwestycji
Podczas analizy projektu, banki zawsze zwracają uwagę na rentowność oraz lokalizację inwestycji. Jeżeli w Excelu analityka inwestycja jest mało rentowna, a na dodatek lokalizacja jest mniej atrakcyjna, to wniosek o kredyt może zostać odrzucony. Z punktu widzenia lokalizacji inwestycji, trzeba dodatkowo pamiętać o rejonizacji działalności banków spółdzielczych oraz zainteresowaniu inwestycjami na terenach im bardziej znanych.
Czytaj także: Solidarna odpowiedzialność dewelopera i wykonawcy wobec podwykonawców
Powód 6: Brak spełnienia wymogu minimalnego wkładu własnego
Powszechnym jest próba wnioskowania o kredyt deweloperski w przekonaniu, że inwestor posiada wystarczająco wysoki wkład własny. W 99% sytuacji, kiedy inwestor sam oblicza wysokość wkładu własnego, jego wysokość jest za niska dla banku. Staje się to potem powodem do odrzucenia wniosku kredytowego. Przy tworzeniu modelu finansowego inwestycji zaliczamy całkowite koszty inwestycji wraz z niezbędnymi, akceptowanymi przez bank rezerwami budżetowymi.
Po czym się okazuje, że inwestor nie ma w zabezpieczeniu wystarczającej ilości środków na wkład własny. Bezwzględnie powoduje to odrzucenie wniosku kredytowego. Wstępną kalkulację min. wkładu własnego, należy przeprowadzić przed złożeniem wniosku, żeby mieć czas oraz świadomość ewentualnego dokapitalizowania spółki. Ponadto przy pierwszych inwestycjach trzeba pomyśleć o rezerwie na finansowanie VAT-u. Brak środków na VAT może wykruszyć transakcję tuż przed decyzją kredytową. Trzeba również pamiętać o źródłach pochodzenia wkładu własnego oraz 100% rozliczeniu kosztów zakupu działki, na której będzie realizowana inwestycja.
Czytaj także: Sprzedaż działki przez osobę fizyczną a VAT i PIT
Powód 7: Słaby wykonawca
Szczególnie przy pierwszych inwestycjach kwestia wykonawcy może również wpłynąć na decyzję kredytową. Jeżeli bank uzna wykonawcę za mało doświadczonego, który nie podzieli ryzyka inwestycji z bankiem, to może to stać przeszkodą ku otrzymaniu pozytywnej decyzji.
Aby zminimalizować ryzyko otrzymania negatywnej decyzji, planując inwestycje przemyśl powyższe zagadnienia oraz przygotuj odpowiednie procedury w swojej firmie do procedowania wniosku kredytowego. Pozwoli ci to sprawniej przejść przez cały proces pozyskiwania finansowania bankowego oraz zwiększy szanse uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej.
Czytaj także: System gospodarczy czy generalny wykonawca?
O autorze
Viktor Zavhorodniy – Аnalityk Finansowy – refinancedev.pl, Menedżer Inwestycji Deweloperskich – Grupa Volare.
Magister Finansów i Ekonomii na UW i SGH. Pracował w firmie inwestycyjnej w Wiedniu w zespole M&A oraz amerykańskim banku inwestycyjnym Goldman Sachs, zdał pierwszy egzamin CFA (odpowiednik polskiego egzaminu na Doradcę Inwestycyjnego).
