fbpx

Deweloper, realizując inwestycję budowlaną, zazwyczaj zawiera umowę o realizację tejże inwestycji z jednym podmiotem – generalnym wykonawcą. Takie działanie ułatwia życie deweloperowi. Kontaktuje się on z tym jednym podmiotem i wszelkie roszczenia są kierowane do niego. Wreszcie bieżący kontakt na terenie budowy może ograniczyć do przedstawicieli generalnego wykonawcy. Generalny wykonawca w znakomitej większości przypadków nie działa jednak sam – korzysta z pomocy podwykonawców. Praktyka pokazała, że nierzadko podwykonawcy byli pokrzywdzeni działaniami generalnego wykonawcy (np. w przypadku odmowy zapłaty), w związku z czym zdecydowano wprowadzić solidarną odpowiedzialność dewelopera (inwestora) i generalnego wykonawcy wobec podwykonawców.

Odpowiedzialność solidarna a regulacja kodeksowa

Zgodnie z art. 6471 kodeksu cywilnego Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót […].

Inwestor (deweloper) może jednak złożyć sprzeciw wobec takiego zgłoszenia – wtedy nie znajduje zastosowania omawiana instytucja. Zgłoszenie można zawrzeć również bezpośrednio w umowie dewelopera z wykonawcą (co ma częste zastosowanie przy realizacji inwestycji w rygorze prawa zamówień publicznych). Omawiana regulacja ma charakter bezwzględny – nie można jej wyłączyć umownie.

Przesłanki solidarnej odpowiedzialności

Jak można wywnioskować z przytoczonego powyżej przepisu solidarna odpowiedzialność dotyczy wyłącznie roszczenia za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy za zrealizowane roboty budowlane. Jeżeli zatem na przykład dany podwykonawca realizował prace niewchodzące w zakres robót budowlanych (mieszczących się dla przykładu w ramach umowy o dzieło), to omawiana instytucja nie znajdzie zastosowania.

Co więcej – podwykonawca musi zostać zgłoszony inwestorowi wraz ze wskazaniem robót, które podwykonawca zrealizuje. Ta przesłanka ma na celu zapewnienie, że deweloper zdaje sobie sprawę z istnienia danego podwykonawcy, zakresu jego prac i wysokości wynagrodzenia do zapłaty. Zgłoszenie musi zostać przekazane na piśmie.

Deweloper może zgłosić sprzeciw wobec zgłoszenia podwykonawcy. Ma na to 30 dni od dnia otrzymania zgłoszenia. Sprzeciw należy wystosować do wykonawcy bądź podwykonawcy na piśmie.

Odpowiedzialność dewelopera za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy

W hipotetycznej, aczkolwiek występującej niepokojąco często, sytuacji pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą powstaje spór co do należności wynagrodzenia. Prace jednak zostały wykonane, podwykonawca został zgłoszony, więc co dalej?

Podwykonawca może żądać zapłaty zarówno od wykonawcy, jak i od dewelopera. Może żądać zapłaty całości od każdego z tych podmiotów lub od każdego z nich w określonej części (odpowiedzialność solidarna). Górna granica odpowiedzialności dewelopera oznaczona jest wynagrodzeniem należnym podwykonawcy zawartym w umowie z wykonawcą i dotyczy wyłącznie prac realizowanych w ramach inwestycji dewelopera.

Konieczność zapłaty podwykonawcy ciążąca na deweloperze może zaistnieć również w sytuacji, w której deweloper wypłacił już wynagrodzenie wykonawcy. W takim przypadku deweloper będzie mógł dochodzić zwrotu tych środków od wykonawcy. Działanie takie najprawdopodobniej wiązać się będzie z koniecznością wszczęcia postępowania sądowego. W polskiej praktyce może to zająć nawet kilka lat.

Dlatego też zasadne jest uzależnianie wypłaty wynagrodzenia wykonawcy od przedstawienia dowodów zapłaty wynagrodzenia podwykonawcom przez wykonawcę.

Wtedy deweloper nie powinien się obawiać roszczeń wynikających z omawianej regulacji. W przypadku bezpośredniej zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy przez dewelopera, deweloper będzie uprawniony potrącić wysokość tego wynagrodzenia z wynagrodzenia wykonawcy.

Dalsi podwykonawcy a odpowiedzialność solidarna

Wyżej omawiane kwestie przekładają się w sposób bezpośredni na dalszych podwykonawców, którzy zawarli umowę z podwykonawcą przy spełnieniu wymienionych przesłanek.

Słowem komentarza

Omawiana regulacja ma na celu przede wszystkim ochronę podwykonawców. Jednak podwykonawca nie może być bierny. Powinien dopilnować, aby zgłoszenie jego prac faktycznie dotarło do dewelopera i został on objęty ochroną.

Dla dewelopera ważne jest, aby sprawować kontrolę nad podmiotami, które bezpośrednio realizują przedsięwzięcie budowlane. Wszelkie zmiany podmiotów powinny być niezwłocznie przekazywane przez generalnego wykonawcę, zasadnym będzie szczegółowe weryfikowanie umów z podwykonawcami, zwłaszcza pod kątem ich zakresu rzeczowego i wysokości wynagrodzenia.

O autorze

Przemysław Izdebski
Radca prawny. Członek Okręgowej Izby Radców Prawnych (OIRP) w Warszawie. Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uczelni Łazarskiego w Warszawie. Po ukończeniu aplikacji radcowskiej w OIRP w Warszawie, z sukcesem złożył egzamin radcowski. W 2017 roku ukończył szkołę językową Sawicki LLB Legal English Professionals. W 2018 roku ukończył studia podyplomowe Prawo Zamówień Publicznych w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie.

Doświadczenie zawodowe zdobywał od 2010 roku m.in. współpracując z polskimi i zagranicznymi kancelariami prawnymi, Ministerstwem Spraw Zagranicznych, prowadząc indywidualną praktykę prawną oraz pracując w największej spółce budowlanej w Polsce. Obecnie jako partner stale współpracuje z kancelarią Chmura i Partnerzy Radcowie Prawni Sp. p. (https://chmuralegal.pl/) Świadczy pomoc prawną klientom zarówno polskim, jak i zagranicznym.

Pozostałe teksty tego autora znajdziesz tutaj:

  1. Umowa o roboty budowlane – na co zwrócić uwagę?