System gospodarczy czy generalny wykonawca – co bardziej opłaca się deweloperowi?

Autor: Paweł Górski. Deweloper od 2018 roku, ma za sobą 12 inwestycji i 244 wybudowane lokale.

Jeżeli realizujesz pierwszą, kameralną inwestycję deweloperską, w większości przypadków wybrałbym system gospodarczy zamiast generalnego wykonawcy. Warunek jest jeden: zatrudnij doświadczonego project managera, który zna lokalny rynek, kontroluje budżet i gra z Tobą do jednej bramki.

Początkujący deweloper często boi się koordynowania kilkunastu ekip. Jedna umowa z generalnym wykonawcą wygląda na łatwiejszą. Problem w tym, że nie eliminuje obowiązku kontroli jakości, harmonogramu ani kosztów, a może uzależnić całą budowę od jednej firmy.

Mam za sobą 12 inwestycji deweloperskich. Tylko dwie realizowałem z generalnym wykonawcą. W tym artykule – w formie odpowiedzi na pytania, które często słyszę od osób rozpoczynających przygodę z deweloperką – opowiem, czego nauczyły mnie moje projekty, ile kosztują oba modele i kiedy mimo wszystko warto wybrać GW.

Dlaczego po 12 inwestycjach wolę system gospodarczy?

Przy jednej inwestycji generalny wykonawca podjął się kontraktu wartego kilkanaście milionów złotych. Na początku rozmawialiśmy o tym, że będzie dysponował kapitałem obrotowym i nie będzie finansował swoich zobowiązań zaliczkami ode mnie. Szybko okazało się, że brakowało mu pieniędzy. Stawiał sprawę jasno: bez zaliczki nie zamówi materiałów albo nie zapłaci ludziom.

Doszło do konfliktu i rozstania. Wykonawca przez około trzy miesiące nie chciał zejść z placu budowy. Wśród podwykonawców przedstawiał sytuację tak, jakby nie płacił im dlatego, że ja nie płacę jemu. To doświadczenie pokazało mi, jak wielkie ryzyko oznacza oddanie całej budowy jednej firmie.

W systemie gospodarczym konflikt z jedną ekipą nie musi zatrzymać wszystkich robót. Ryzyko jest podzielone pomiędzy poszczególne zakresy.

Czy generalny wykonawca zwalnia z pilnowania jakości?

Drugą inwestycję z GW udało się zakończyć korzystnie finansowo. Wykonawca chciał się wykazać, ale jednocześnie szukał oszczędności. Część prac wykonywali ludzie od stanów surowych, choć nie specjalizowali się w danym zakresie, przez co do dziś zdarzają się usterki dotyczące dachów i obróbek kominowych.

Generalny wykonawca musi zarobić na realizacji kontraktu. Jeśli zaoferował zbyt niską cenę, może próbować ograniczać koszty, oszczędzając na materiałach lub jakości wykonania prac. Nie oznacza to, że każdy generalny wykonawca działa w ten sposób, jednak inwestor powinien zadbać o odpowiedni nadzór nad jakością robót.

Ile kosztuje budowa w systemie gospodarczym, a ile z generalnym wykonawcą?

Przy prostych domach o powierzchni 70–80 m² PUM zakładam dziś koszt budowy w systemie gospodarczym na poziomie około 4 500 zł netto za m² PUM. Przy lokalach góra–dół, gdzie jest więcej instalacji, łazienek i urządzeń, przyjmuję około 4 800–5 000 zł netto za m² PUM.

UWAGA: podane kwoty dotyczą budowy. Koszt kadry zarządzającej doliczam osobno. To moje założenia dla określonego typu projektów, a nie uniwersalny cennik dla całego rynku.

W moich kalkulacjach realizacja z generalnym wykonawcą może być droższa o około 500–1 000 zł netto na m² PUM. Przy 1 000 m² daje to 500 tys. do miliona złotych różnicy. Trzeba jednak porównywać identyczne zakresy, standardy i odpowiedzialność.

Czy w systemie gospodarczym naprawdę trzeba pilnować kilkudziesięciu ekip?

Przy prostej dwukondygnacyjnej zabudowie zakresów nie jest aż tak wiele. Najpierw kontraktujesz stan surowy, a w czasie jego realizacji możesz spokojnie szukać kolejnych wykonawców.

Do obsadzenia są następujące zakresy prac:

• Dach i obróbki dekarskie
• Okna i drzwi
• Instalacje elektryczne
• Instalacje sanitarne i ogrzewanie
• Tynki i posadzki
• Ewentualne sufity podwieszane
• Zagospodarowanie terenu

Nie musisz zakontraktować wszystkiego jednego dnia. Przy budowie trwającej około półtora roku dobry project manager ma czas na organizowanie kolejnych etapów.

Kto powinien zarządzać budową w systemie gospodarczym?

Nie chodzi o to, żeby początkujący deweloper osobiście koordynował każdego wykonawcę. W prostych inwestycjach stawiam na jednego doświadczonego inżyniera lub project managera, najlepiej z odpowiednimi uprawnieniami i kompetencjami menedżerskimi. Musi znać lokalnych wykonawców, budżetowanie, harmonogramy i kontrolę jakości.

Przy dużym budynku wielorodzinnym potrzebny może być osobny project manager, kierownik budowy i specjaliści branżowi. W prostych domach organizacja bywa znacznie lżejsza. Formalne funkcje i wymagane uprawnienia trzeba oczywiście zapewnić zgodnie z przepisami.

Ile kosztuje project manager budowy?

Przyjmuję orientacyjnie 10–12 tys. zł netto miesięcznie. Przez 18 miesięcy daje to 180–216 tys. zł netto. Staram się, żeby budżet całej kadry zarządzającej wynosił około 2,5–3% kosztów inwestycji, choć przy małych projektach udział ten może być wyższy.

Ważne: zatrudnienie generalnego wykonawcy nie eliminuje potrzeby własnego nadzoru. W razie zerwania kontraktu inwestor musi mieć też możliwość przejęcia prowadzenia budowy. Nie jest więc tak, że jeden koszt automatycznie zastępuje drugi.

Dlaczego największym ryzykiem systemu gospodarczego jest niedoświadczony project manager?

Razem ze wspólnikami powierzyliśmy prowadzenie budowy osobie, która wcześniej pracowała jako wykonawca. Okazało się, że znajomość robót nie wystarcza do zarządzania budżetem. Praca z Excelem, prognozami i rozliczeniami ją przerosła. W pierwszych projektach budżety zostały przekroczone o ponad 20%.

Dlatego sprawdzam nie tylko wiedzę techniczną, lecz także wcześniejsze projekty, umiejętność raportowania, znajomość lokalnych stawek i realną kontrolę finansową. Każdy musi kiedyś zdobyć doświadczenie, ale lepiej, żeby nie uczył się zarządzania na Twojej inwestycji.

Czy system gospodarczy nadaje się na pierwszą inwestycję deweloperską?

Moim zdaniem tak, pod warunkiem zatrudnienia naprawdę doświadczonego człowieka. Taki project manager jest nie tylko organizatorem budowy, ale także mentorem dla początkującego dewelopera.

Sam wiele nauczyłem się, zadając pytania Kacprowi Krawczakowi, z którym współpracowałem przy prowadzeniu budowy i który prowadził także warsztaty z zarządzania budową w Dewelopuj. Nie musiałem udawać, że wszystko wiem. Mogłem poznawać proces od środka.

Moja rada jest prosta: nie bój się systemu gospodarczego. Z dobrym inżynierem może być tańszy, spokojniejszy i bardziej rozwijający.

Dlaczego mały generalny wykonawca nie zawsze daje przewagę?

Przy kameralnych inwestycjach często spotykam firmy, które są przede wszystkim wykonawcami stanu surowego, a do pozostałych zakresów prac dopiero szukają podwykonawców. Gdy nie znajdą specjalistów, czasem próbują wykonywać prace własnymi ludźmi. Ekipa od murowania zaczyna wtedy robić dach czy obróbki dekarskie.

Samo podwykonawstwo nie jest wadą. Problem pojawia się, gdy firma nie ma odpowiednich kompetencji, zaplecza i płynności, a jednocześnie pobiera wynagrodzenie jak profesjonalny GW.

Dlaczego zawsze zbieram oferty generalnych wykonawców?

Mimo że wolę system gospodarczy, zawsze zbieram również oferty generalnych wykonawców. To dla mnie benchmark: sprawdzam, jak rynek wycenia projekt i odnoszę te propozycje do własnego budżetu przed rozpoczęciem budowy.

Może się jednak zdarzyć, że GW przedstawi najtańszą ofertę. Nie wykluczam wtedy podpisania umowy, ale decyzja musi być świadoma. Przy podejrzanie niskiej cenie zakładałbym w analizie ryzyka nawet 20% buforu na potencjalny wzrost kosztów kontraktu. Nie oznacza to zgody na automatyczne podwyższenie wynagrodzenia: trzeba dokładnie sprawdzić zakres, warunki zmian, zabezpieczenia i płynność firmy.

Dlaczego należy uważać na zaniżone oferty i roboty dodatkowe?

Zdarza się, że wykonawca daje bardzo niską cenę, by wygrać kontrakt. Gdy już zajmie plac budowy, zaczynają się rozmowy o zaliczkach, podwyżkach i pracach dodatkowych. Inwestor jest wtedy w trudnej pozycji negocjacyjnej. Sam miałem taką sytuację.

Jeśli cena GW jest porównywalna z Twoim budżetem systemu gospodarczego, sprawdź szczególnie dokładnie, skąd bierze się jego marża, czy oferta jest kompletna i czy firma ma środki na realizację.

Kiedy warto zdecydować się na generalnego wykonawcę?

Generalnego wykonawcę zacząłbym poważnie rozważać raczej przy projektach powyżej około 4 000 m² PUM. Nie jest to sztywna granica rynkowa, tylko moja praktyczna ocena skali, przy której łatwiej uzasadnić współpracę z dużą, profesjonalną organizacją.

Szukam wtedy wykonawcy z rzeczywistym zapleczem kadrowym, mocną sytuacją finansową, doświadczeniem i zdolnością do realizacji zobowiązań. Przy dużych kontraktach ważne są formalne procedury, zabezpieczenia i możliwość egzekwowania kar umownych. Z małą firmą bez majątku nawet wygrany proces może nie dać realnej możliwości odzyskania pieniędzy.

Generalny wykonawca czy system gospodarczy – mój wybór

Przy pierwszych i kameralnych inwestycjach wybieram system gospodarczy z doświadczonym project managerem. Pozwala mi lepiej kontrolować koszty i jakość, rozkłada ryzyko na poszczególne ekipy i ułatwia naukę deweloperki.

Nie oznacza to, że GW jest zawsze zły. Przy odpowiedniej skali i silnym partnerze może mieć sens. Zawsze jednak zbieram oferty obu modeli i podejmuję decyzję na podstawie liczb, jakości, zabezpieczeń i ryzyka.

Najważniejsze pytania i odpowiedzi – podsumowanie

Czy system gospodarczy jest tańszy od generalnego wykonawcy?

W moich kalkulacjach dla kameralnych projektów różnica może wynosić około 500–1 000 zł netto na m² PUM, przy porównywalnym zakresie.

Ile kosztuje budowa systemem gospodarczym?

Dla prostych domów 70–80 m² zakładam około 4 500 zł netto/m² PUM, a dla lokali góra–dół około 4 800–5 000 zł netto/m² PUM. Kadra zarządzająca jest kosztem dodatkowym.

Ile kosztuje project manager?

Orientacyjnie 10–12 tys. zł netto miesięcznie w opisywanym przeze mnie modelu.

Czy pierwszą inwestycję warto realizować systemem gospodarczym?

Tak, jeżeli prowadzi ją doświadczony project manager znający lokalny rynek i finanse budowy.

Kiedy rozważyć generalnego wykonawcę?

W mojej ocenie raczej powyżej około 4 000 m² PUM, gdy można zaangażować dużą, wiarygodną finansowo firmę.

Czy bardzo tania oferta GW to okazja?

Niekoniecznie. Wymaga dokładnej weryfikacji zakresu i płynności firmy; przy analizie ryzyka warto sprawdzić scenariusz wzrostu kosztów nawet o 20%.

Jeśli i Ty chcesz dołączyć do grona autorów, masz pomysł na tekst i chcesz nam go przedstawić, napisz na adres: kontakt@dewelopuj.pl