Wybór materiałów, wykonawców i dostawców to wyjątkowo ważne dla dewelopera etapy. Już w tym miejscu prowadzenia inwestycji należy odpowiedzieć sobie na pytanie, czy chcemy skorzystać z usług generalnego wykonawcy, czy wolimy budować systemem gospodarczym. Każde z tych rozwiązań posiada swoje wady i zalety, ale każde z nich rekomendowałbym do konkretnych rodzajów inwestycji. Wszystko zależy od sytuacji – tam, gdzie dobrze sprawdzi się system gospodarczy, generalny wykonawca może nie mieć racji bytu (i na odwrót).

System gospodarczy – czym jest, wady i zalety rozwiązania

System gospodarczy nie polega na tym, że mamy cały dzień siedzieć na budowie i pomagać mieszać beton czy zbroić strop. Polega na tym, że jako deweloperzy układamy plan na wszystkich wykonawców, których będziemy potrzebować na etapie budowy. Nie posiadamy jednego wykonawcy, który odpowiada za całą inwestycję. Osobiście nadzorujemy podwykonawców – a każdy z nich odpowiada za swój zakres pracy.

System gospodarczy to znacznie tańszy model (w stosunku do generalnego wykonawcy). Daje większą kontrolę nad inwestycją, ale jednocześnie angażuje nas mocniej – należy samodzielnie zamawiać i dowozić materiały budowlane na miejsce inwestycji (można to też oddać w ręce inżyniera albo kierownika projektu). Pozwala łagodniej przechodzić konflikty z wykonawcami (jeśli się pojawiają). Konflikt z generalnym wykonawcą może być z kolei odczuwalny do samego końca.

O systemie gospodarczym można opowiadać wiele – ale przede wszystkim powinniśmy wiedzieć, że ten model sprawia, że stajemy się ekspertami budownictwa, kupujemy gazetki Muratora i cały czas śledzimy rynek, żeby wiedzieć, jakie są nowości ;).

Generalny wykonawca inwestycji – jak wygląda budowanie z GW?

Generalny wykonawca załatwia wiele tematów, więc znacznie nas odciąża, ale to wszystko jest odczuwalne w cenie – za GW zapłacimy więcej. Dodatkowo obecnie mocno rosną ceny materiałów budowlanych, chociaż wraz z tym wzrostem rosną też ceny nieruchomości. Wybierając GW finalnie kupujemy sobie czas (mamy znacznie mniej na głowie) – nawet samych spotkań z GW nie musi być specjalnie dużo (chyba że ustalimy inaczej).

Z generalnym wykonawcą spotykamy się przy:

1. Podpisaniu umowy.
2. Wręczeniu każdej z zaliczek lub też podpisania protokołów częściowych.
3. Na sam koniec, aby podpisać protokoły pousterkowe.

Jeśli nie ma większych problemów, to nie ma także potrzeby, aby spotykać się z GW – co nie znaczy oczywiście, że możemy zostawić budowę “samą sobie”, bo deweloper powinien regularnie sprawdzać, co się dzieje w jego inwestycji.

Co wybrać – generalnego wykonawcę czy system gospodarczy?

Czy warto skorzystać z usług generalnego wykonawcy i zostawić mu cały ten proces? A może lepiej wejść w jego rolę i budować systemem gospodarczym? Jeśli chodzi o moje doświadczenia, to u mnie zawsze jest to system gospodarczy. Sam nie korzystam z generalnego wykonawcy. Dlaczego?

Ponieważ przyzwyczailiśmy się już do systemu gospodarczego, od którego zresztą zaczęliśmy swoje inwestycje, zatrudniając wiele różnych firm. Po drodze część odpadła, a część została. Nasz proces na tyle się “wymodelował”, że szkoda byłoby mi tracić sprawdzonych wykonawców i kontrakty, a przede wszystkim relacje, które mam z nimi wypracowane (bo niejedno już razem wybudowaliśmy).

Kiedy GW to już przesada, a kiedy nie?

A jeśli chodzi o procesy budowy małej deweloperki, to wiadomo, że generalny wykonawca będzie przerostem formy nad treścią. W przypadku zabudowy wielorodzinnej radziłbym (mimo wszystko) skorzystać już z generalnego wykonawcy, ze względu na bagaż doświadczeń, jaki jest wymagany przy tego typu inwestycji. Ona nie jest trudniejsza – przecież ekipa, która wybuduje dom, wybuduje też blok. Nie ma z tym problemu. Tylko pewne momenty i wiedza, która jest potrzebna, żeby inwestycja szła płynnie, muszą przyjść wraz z doświadczeniem. Niestety nie da się tego przedstawić na żadnym szkoleniu czy kursie, bo każdy projekt jest inny.

Decydując się na system gospodarczy albo generalnego wykonawcę, należy patrzeć też na koszty. System gospodarczy obecnie to koszt między 2400 a 3000 zł (za taką kwotę ja buduję, należy liczyć bliżej 3000 zł, bo sami widzicie, co dzieje się z cenami materiałów budowlanych). Z kolei w przypadku wyboru generalnego wykonawcy wyceny kosztu budowy za 1m2, jakie ostatnio widziałem, to kwoty wyższe niż ceny sprzedaży tych mieszkań. Jednak to są skrajności. Podstawowe wyceny to ok. 4000-4500 zł za 1m2 netto. Różnica jest więc spora. Wiadomo, że składają się na to nie tylko cena pracy GW, ale też różne koszty i podatki, co trzeba wziąć pod uwagę. Tyle po prostu kosztuje praca i stres związany z generalnym wykonawstwem. To do was należy decyzja, czy GW pojawi się na budowie, czy nie.

O autorze

Radosław Musiał – prawnik i ekonomista, specjalizujący się obecnie w obsłudze deweloperów i inwestowaniu w nieruchomości. Związany z rynkiem nieruchomości od 2005 roku, zaczynając jako pośrednik i zarządca nieruchomości. Dziś czynnie działający deweloper. Rozwija również karierę naukową. Tematem jego pracy magisterskiej na wydziale prawa była wchodząca w życie ustawa deweloperska. Aktualnie przygotowujący rozprawę doktorską w dziedzinie nauk prawnych również związaną z nieruchomościami, postępowaniem administracyjnym w procesie realizacji projektów deweloperskich.

Właściciel firmy MUSIAŁ Group obsługującej kompleksowo aspekty związane ze sprzedażą, najmem, zarządzaniem i inwestycjami. Ponadto jest twórcą Biura Deweloperskiego obsługującego inwestorów i inwestycje deweloperskie, a także współwłaścicielem kilku spółek deweloperskich.

Jeśli spodobała ci się wiedza zawarta w artykule, zachęcamy cię do udziału w warsztatach deweloperskich pt. “Od budowy bliźniaka po budowę bloków” prowadzonych przez Radka. ZOSTAŁY OSTATNIE MIEJSCA!Trzydniowe warsztaty (23-25 lipca 2021 r.) to propozycja dla wszystkich, którzy chcą zdobyć kompleksową wiedzę o tym, jak sprawnie prowadzić duże i małe inwestycje deweloperskie.
Pozostałe teksty Radka znajdziesz tutaj:

1. Działka inwestycyjna – nieoczywiste pułapki i zagrożenia.
2. Wskaźniki urbanistyczne i ich wpływ na inwestycję deweloperską.