Jeżeli podjąłeś/podjęłaś decyzję o finansowaniu inwestycji deweloperskim kredytem obrotowym, to należy zawczasu ułożyć proces ubiegania się o kredyt oraz przygotować niezbędne dokumenty. Nie jest ich mało. Proces kompletowania dokumentów do wniosku kredytowego jest czasochłonny i wymaga dobrego przygotowania. W zależności od stopnia skomplikowania inwestycji w niektórych przypadkach może to nawet zająć kilka miesięcy.
Dlaczego nie warto bagatelizować poprawnego przygotowania dokumentacji?
Poprawne przygotowanie dokumentów do wniosku kredytowego ma kilka przewag:
- Po pierwsze, takie działanie pozwala wykazać się przed bankiem profesjonalizmem, co świadczy o “poważności” wnioskodawcy. Pozwoli też wyróżnić się na tle innych wnioskodawców.
- Po drugie, dobrze przygotowana dokumentacja ułatwia pracę pracownikom z działu kredytów. Przekłada się to na mniejszą ilość zapytań, łatwiejszą komunikację oraz pozytywną rekomendację.
- Po trzecie, dobra dokumentacja oszczędza czas analitykom na analizę i ocenę projektu.
Reasumując, poprawnie przygotowany wniosek kredytowy wraz z niezbędnymi dokumentami zwiększa szanse na szybszą, pozytywną decyzję banku.
Lista 10 dokumentów potrzebnych do kredytu deweloperskiego
Jakie dokumenty należy przygotować do wniosku kredytowego o kredyt deweloperski z perspektywy wnioskodawcy, którym dość często jest celowa spółka z o.o.? Oto 10 najważniejszych dokumentów do wniosku o kredyt deweloperski:
- Biznesplan. Jak pisałem w poprzednich publikacjach, biznesplan jest podstawowym dokumentem przy ubieganiu się o kredyt deweloperski. Zawiera wszystkie informacje związane z inwestycją. Na jego podstawie bank decyduje, czy wchodzić w inwestycję. Warto mieć na uwadze, że napisanie biznesplanu jest procesem czasochłonnym z uwagi na przygotowanie dużej ilości materiałów wsadowych np. wizualizacji, harmonogramów budowlanych, operatu szacunkowego etc. Biznesplan konsoliduje wszystkie informacje o inwestycji, dlatego należy założyć około 1-2 miesięcy na opracowanie biznesplanu wraz z materiałami wsadowymi.
- Prognozy finansowe na okres kredytowania. Żeby przygotować prognozę finansową (bilans oraz RZiS) konieczne jest opracowanie modelu finansowego, który oparty na założeniach inwestycyjnych. Prognoza jest integralną częścią biznesplanu.Koniecznie musi zawierać ona prognozę Cash Flow, analizę ryzyka zmiany stopy procentowej oraz analizę scenariuszy np. wpływ zmiany ceny sprzedaży czy ceny budowy 1m2 na zmianę rentowności projektu.
- Operat szacunkowy nieruchomości (działki) z określeniem aktualnej i docelowej wartości nieruchomości. Wycena nieruchomości jest podstawą do obliczenia wskaźników LTV, które muszą być podtrzymane na poziomie do 75%, żeby spełnić warunki bankowe. Wykonanie operatu należy zlecić z 1 miesięcznym wyprzedzeniem przed złożeniem wniosku kredytowego. Czasami rzeczoznawca potrzebuje PnB, natomiast opracowanie operatu można zacząć przed uzyskaniem PnB.
- Udokumentowanie posiadania środków na wkład własny lub potwierdzenie wniesienia wkładu własnego. Wymóg minimalnego wkładu własnego trzeba nie tylko wykazać w biznesplanie oraz modelu finansowym, ale również potwierdzić właściwymi dokumentami np. umowami pożyczek, udokumentowanymi wydatkami związanymi z inwestycją (FV, rachunki), wyciągami z rachunków bankowych etc.
- Sprawozdania spółki za ostatnie 2 lata. W przypadku nowych sp. z o.o. sprawozdania należy przygotować za ostatni rok oraz na koniec miesiąca 2 miesiące przed złożeniem wniosku (Bilans, RZiS). Dla sprawności operacyjnej warto zawczasu uzgodnić z księgową przygotowanie sprawozdań, które zresztą są punktem wyjściowym dla prognozy finansowej (punkt 2).
- Akty notarialne dotyczące nabycia gruntów (umowa przeniesienia własności). Podmiot ubiegający się o kredyt powinien być właścicielem gruntu, na którym powstanie inwestycja. Dlatego bank wymaga udokumentowanie własności gruntu. Warto zaznaczyć, że stan prawny nieruchomości powinien być uregulowany bez wpisów ograniczających w działach III-IV KW.
- Decyzja o warunkach zabudowy (jeżeli dotyczy). Jeżeli dla terenu, na którym będzie realizowana inwestycja, nie ma MPZP ze właściwym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową, to trzeba przygotować decyzję o warunkach zabudowy.
- Prawomocne PnB (może być dostarczone w trakcie rozpatrywania wniosku). PnB może być dostarczone do banku na późniejszym etapie (po złożeniu wniosku kredytowego oraz wstępnej analizie inwestycji). Natomiast podpisanie umowy kredytowej nie jest możliwe bez prawomocnego PnB.
- Umowa spółki (S24 lub akt notarialny). Umowa spółki jest jednym z podstawowych dokumentów, który potrzebny do analiz w banku. Umowę należy przekazać na początku rozmów z bankami.
- Aktualny Prospekt informacyjny z wypełnioną częścią indywidualną oraz z załącznikami, dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego, sporządzony wg wzoru określonego w Ustawie oraz wzór umowy deweloperskiej (treść aktu, która będzie podpisywana z klientami).
Umowa oraz prospekt informacyjny potrzebne są, żeby dział prawny zweryfikował, czy przygotowane wzory są zgodne z treścią ustawy, stanem rzeczywistym oraz czy w prospekcie znajdują się np. zapisy odnośnie wpisów o hipotece łącznej. Ponadto na podstawie informacji z prospektu o poprzednich inwestycjach dewelopera bank weryfikuje doświadczenie wnioskodawcy.
Powyższa lista zawiera tylko podstawowe dokumenty do wniosku kredytowego. Każdy bank może wymagać innych, dodatkowych dokumentów, których dostarczenie za każdym razem trzeba potwierdzić w banku.
O autorze
Viktor Zavhorodniy – niezależny analityk finansowy, ekonomista, CFA Level I passed. Magister Finansów i Ekonomii na UW i SGH. Pracował w firmie inwestycyjnej w Wiedniu w zespole M&A oraz amerykańskim banku inwestycyjnym Goldman Sachs, zdał pierwszy egzamin CFA (odpowiednik polskiego egzaminu na Doradcę Inwestycyjnego), a także egzamin CISI – UK Financial Regulation.
Autor takich publikacji, jak m.in. “Zmiany efektywności banków w Rosji po wprowadzeniu międzynarodowych sankcji w 2014r.” (Czasopismo NBP Bank i Kredyt) oraz “Volatility analysis of disclosure index – CIFAR for Polish enterprises in 2010-2013” (Uniwersytet Mikołaja Kopernika w Toruniu).
Chcesz wiedzieć więcej? Potrzebujesz fachowej porady? Zachęcamy do kontaktu z autorem.
