W tym artykule poruszymy kwestie związane z warunkami finansowania inwestycji deweloperskich kredytem bankowym na przykładzie jednej transakcji, którą ostatnio mieliśmy przyjemność przeprowadzić dla naszego klienta.

Kredyt deweloperski a możliwe warunki. Dla każdej transakcji parametry kredytu są inne!

Na początku warto zaznaczyć, iż parametry kredytu nie sprowadzają się wyłącznie do warunków cenowych, czyli prowizji za udzielenie kredytu oraz oprocentowania. Bezwzględnie cena kredytu jest ważna, natomiast umowa kredytowa zawsze zawiera paręnaście zmiennych, które mają istotny wpływ na całą transakcję. Dlatego podczas układania transakcji z bankiem, a później negocjacji zapisów w umowie, trzeba uwzględnić wszystkie parametry, a nie tylko sugerować się warunkami cenowymi.

Również trzeba być świadomym, że warunki kredytowania przedsięwzięcia deweloperskiego zawsze są ustalane z bankiem indywidualnie. Bank analizuje transakcję kompleksowo przywiązując szczególną uwagę do:

• lokalizacji inwestycji,
• zespołu, który stoi za projektem,
• atrakcyjności produktu,
• oraz rynku.

W praktyce dla każdej transakcji parametry kredytu są inne. Na przykład jeżeli z banku XYZ klient A trzymał ofertę 3% marży oraz 1,5% prowizji, to ten sam bank dla klienta B może zgodzić się na 2% prowizji oraz 4,5% marży.

Case study kredytu deweloperskiego dla pierwszej inwestycji

Poniżej opisuję przykład transakcji uzyskania kredytu deweloperskiego, którą przeprowadziliśmy dla klienta oraz warunki kredytowe, jakie można dostać nawet dla pierwszej inwestycji.

Inwestycja polegała na wybudowaniu lokali jednorodzinnych pod Warszawą. Była to pierwsza inwestycja dla deweloperska klienta, realizowana przez nowo powołaną spółkę celową. Inwestor posiadał kilkuletnie doświadczenie w realizacji kontraktów budowlanych i był rozpoznawalny na lokalnym rynku. Poniżej podaje kluczowe parametry projektu:

• PUM: 800m2.
• Produkt: zabudowa jednorodzinna.
• Lokalizacja: aglomeracja warszawska.
• Doświadczenie inwestora: doświadczenie GW/Firma budowlana, brak doświadczenia w branży deweloperskiej – pierwsza inwestycja.
• Sposób realizacji: generalny wykonawca.
• Wysokość kredytu: ponad 3,5 mln zł.

Na podstawie informacji przekazanej przez inwestora przygotowaliśmy dokumentację finansową, do której później otrzymaliśmy tylko jedno pytanie od analityka. Oprócz wsparcia analitycznego klientowi została przekazana niezbędna wiedza odnośnie późniejszej obsługi kredytu oraz współpracy z bankiem.

Przeprowadziliśmy z inwestorem kilka sesji Q&A, podczas których otrzymał on szczegółowe wyjaśnienia związane z funkcjonowaniem kredytu deweloperskiego (jak są wypłacane transze, jak przebiegają kontrole, jak rozlicza się kredyt, etc.), OMRP (jak spływają środki od klientów, jak przygotować harmonogram transz od klientów, jak przygotować się do odbioru, kiedy wystawiać FV sprzedażowe, etc).

Przygotowaliśmy również wszystkie niezbędne dokumenty do kredytu oraz sam wniosek kredytowy. Po analizie z banku oraz uzyskaniu pozytywnych rekomendacji dostaliśmy warunki kredytowe.

Kredyt deweloperski – warunki

Do warunków kredytowych klient otrzymał obszerne wyjaśnienia. Ponadto odbyliśmy wspólne spotkanie z prezesem oraz dyrektorem banku w celu wyjaśnienia oraz doprecyzowania zapisów w umowie kredytowej. Powyższe sprawiło, że klient czuł się komfortowo podczas podpisywania umowy kredytowej oraz wiedział co ona zawiera. Poniżej podaję niektóre parametry kredytu:

• Wkład własny ok. 22%.
• Warunki cenowe: prowizja 1,5%, marża 3,21%.
• Wymagana przedsprzedaż: 0%.
• Brak warunków związanych ze sprzedażą do uruchomienia transz kredytu.
• Zabezpieczenie kredytu: wpis na hipotekę, gwarancja BGK, ubezpieczenie budowy, cesja z OMRP, poręczenie oraz weksel spółki celowej (uwaga: nie udziałowców lub zarządu).

Powyższa transakcja pokazuje że kredyt deweloperski jest atrakcyjną formą finansowania inwestycji, natomiast warto być świadomym, iż wymaga on solidnego przygotowania.

O autorze

Viktor Zavhorodniy -Аnalityk Finansowy – refinancedev.pl, Menedżer Inwestycji Deweloperskich – Grupa Volare.

Chcesz wiedzieć więcej? Potrzebujesz fachowej porady? Zachęcamy do kontaktu z autorem.