Zastanawiasz się, czy generalny wykonawca to dobry wybór dla twojej inwestycji? Poznaj wady i zalety tego rozwiązania! Dowiedz się też, w jakich sytuacjach GW na pewno się sprawdzi, a kiedy nie będzie koniecznością.
Generalny wykonawca – kiedy go wybrać?
System gospodarczy czy generalny wykonawca – na co się zdecydować? Odpowiedź jak zawsze brzmi: to zależy. Dokonując wyboru pomiędzy GW a systemem gospodarczym należy kierować się tym, jakie cechy posiada nasz projekt. W przypadku generalnego wykonawcy tymi cechami będą:
- Budowa skomplikowanych obiektów – system gospodarczy sprawdza się przy powtarzalnych projektach, natomiast tutaj powinniśmy zdecydować się na realizację inwestycji generalnym wykonawcą. Już na etapie projektu jesteśmy w stanie stwierdzić, czy będzie on łatwy czy trudny w realizacji. Jeżeli nie jesteśmy w stanie tego sami stwierdzić, z pewnością pomoże nam w tym doświadczony inżynier.
- Budowa w trudnych warunkach – to sytuacje typu budowa w centrum miasta, gdzie duże znaczenie dla inwestycji ma makro i mikro otoczenie budowy. Przy okazji zdejmujemy z siebie konieczność utrzymania w czystości placu budowy i jego otoczenia czy konieczność kontaktowania się z sąsiadami czy instytucjami w sprawach różnych zezwoleń, na przykład na zajęcie pasa drogowego.
- Duża skala budowy – wynika to z tego, że przy dużej skali generalnemu wykonawcy koszty stałe powinny się ładnie rozłożyć w cenach jednostkowych za wykonanie poszczególnych robót. Jednocześnie dla nas jako inwestorów jest to wariant bezpieczniejszy do zrealizowania, gwarantujący przeważnie nieco lepszą jakość.
- Zabudowa wielorodzinna – tu na dobrą sprawę wchodzimy i w dużą skalę, i skomplikowane obiekty.
- Dobre polecenie i/lub cena – jeśli dostaniemy kontakt do GW z dobrego źródła lub naprawdę dobrą ofertę na realizację inwestycji (taką, która się może równać cenowo z systemem gospodarczym), to również warto rozważyć generalne wykonawstwo.
- Mało czasu za strony inwestora – zgodnie z powyższymi podpunktami, generalny wykonawca wyręcza nas w wielu czynnościach operacyjnych, które musielibyśmy jako inwestorzy wykonywać w przypadku systemu gospodarczego.
- Wyższy budżet budowy – jeśli jesteśmy w stanie osiągnąć wysoką cenę sprzedaży, to powinniśmy skłaniać się ku temu wariantowi, odciążyć swój czas i szukać kolejnego projektu do zrealizowania.
- Brak lokalnego inżyniera lub kierownika budowy – generalny wykonawca przeważnie obstawia inwestycję swoimi inżynierami i swoim kierownikiem budowy. Wtedy ze strony inwestora wystarczy jedynie inspektor nadzoru..
W pozostałych przypadkach, takich jak m.in. proste, powtarzalne projekty, niższy budżet budowy czy też chęć nauczenia się budowy i materiałów lepiej jest wybrać system gospodarczy. Oczywiście finalnie każdy dokonuje wyboru zgodnie ze swoimi preferencjami.
Zalety generalnego wykonawcy w inwestycji deweloperskiej
Cechy dwóch rozwiązań, jakimi są GW i SG, są przeciwstawne. Oznacza to, że jeżeli coś jest zaletą u generalnego wykonawcy, jednocześnie jest wadą w systemie gospodarczym. W przypadku GW zalety prezentują się następująco:
- Mniej pracy z koordynacją (konieczną do kontrolowania harmonogramu i budżetu budowy.
- Single point of contact – realizując budowę GW kontaktujemy się z jedną osobą, która potem przekazuje nasze uwagi do podmiotów (podwykonawców), których te uwagi dotyczą.
- Przeważnie brak konieczności zatrudniania kierownika budowy. Domyślnie jest jednym z elementów generalnego wykonawcy.
- GW pomaga w przyłączach – często firmy realizujące inwestycje deweloperskie od A do Z mają kontakty u gestorów sieci i są w stanie przyspieszyć pewne procedury dotyczące przyłączy do inwestycji deweloperskiej
- Przejmuje logistykę materiałowo-sprzętową.
- Przeważnie bardziej cywilizowani. W tej branży łatwiej się pracuje z bardziej cywilizowanymi firmami niż z mniejszymi, przeważnie mniej kulturalnymi podmiotami.
- Jeden podmiot do rozliczania. Łatwiejsza kontrola nad budżetem inwestycji, mniejsze koszty księgowe.
- GW można wpisać w biznesplan inwestycji. Bank przychylnie na to patrzy.
- Brak konieczności utrzymywania garnizonu. Przy metodzie gospodarczej są pewne prace, które ciężko przyporządkować do danej firmy (m.in. kwestia porządku na budowie). GW wyręcza w tym inwestora.
- Jeśli firma jest znana w naszym regionie, możemy jej użyć jako element marketingu. Przy SG nie mamy takiej możliwości.
- Przejęcie ryzyk związanych z logistyką materiałową, kradzieżami z placu budowy itp.
- Szukamy raz a dobrze. Jeśli znajdziemy GW, to on realizuje nam obiekt do końca, a my nie szukamy podwykonawców na konkretne etapy.
- Przeważnie krótszy czas realizacji. Nie ma przestojów pomiędzy ekipami.
- Przejmuje organizację i porządek placu budowy.
Dzięki oszczędności czasu przy generalnym wykonawstwie możemy szybciej zaangażować się w kolejny projekt.
Wady generalnego wykonawcy
Choć generalny wykonawca ma wiele zalet, to trzeba wziąć pod uwagę też wszystkie minusy tego rozwiązania.
- Przeważnie wyższa cena.
- Bolesne pogorszenie relacji. Jeśli pogorszy nam się relacja z GW, to jesteśmy na siebie poniekąd skazani. Realizacja inwestycji będzie dla nas bolesna i stresująca.
- Ryzyko wstrzymania budowy. – jeżeli pogorszy się relacja między deweloperem a GW, istnieje ryzyko całkowitego wstrzymania budowy.
- Warunki umowne – GW jako podmiot bardziej cywilizowany wywalczy dla siebie lepsze warunki kontraktowe niż pojedyncze firmy w systemie gospodarczym
- Negocjacje – czy cenowe, czy o warunki umowy – będą nieco trudniejsze niż przy systemie gospodarczym.
- Jakość wykonania poszczególnych zakresów może się mocno różnić. Nie mamy na to do końca wpływu. To zależy od tego, kogo generalny skieruje do wykonywania danego etapu.
- Mniejsza kontrola materiałowa. Zakup jest po stronie wykonawcy. Bardzo ważne jest więc wymaganie od GW kart materiałowych za poszczególne produkty i ich weryfikowanie.
- Zaliczki – kontrowersyjna kwestia dotycząca warunków umowy. Jeśli generalny wykonawca chce otrzymać zaliczkę, to najpierw materiał powinien się pojawić na placu budowy. To dla naszego bezpieczeństwa.
- Ryzyko buntu podwykonawców. Mogą próbować się z nami kontaktować bez pośrednictwa generalnego wykonawcy, np. w kwestii płatności. Pojawia się tutaj kwestia solidarnej odpowiedzialności dewelopera wobec podwykonawców.
- Konieczność zatrudnienia inspektora. – każdej firmy budowlanej należy pilnować w mniejszym lub większym stopniu.
- Możliwy konflikt interesów między kierownikiem budowy a GW na naszą niekorzyść.
Jak widać wybór generalnego wykonawstwa wiąże się z ryzykami, których nie ma przy systemie gospodarczym, jednak jednocześnie zapewnia dużą wygodę i uwolnienie czasu dewelopera. Dajcie znać, którą metodę wybieracie chętniej!
O autorze
Kacper Krawczak – inżynier budownictwa, inwestor zastępczy, trener zarządzania inwestycjami budowlanymi, właściciel firmy wykonawczej, autor kanału Youtube – Budowa dzień po dniu. Autor pionierskiego kursu zarządzania inwestycją deweloperską pod kątem budowlanym. Pracuje w branży budowlanej od 11 lat. Od pięciu lat jako aktywny przedsiębiorca zrealizował ponad 280 zleceń budowlanych. Aktualnie zarządza, pełni kluczowe role, a także opiekuje się jako mentor inwestycjami deweloperskimi o łącznej wartości przekraczającej 128 000 000,00 złotych.
Chcesz wiedzieć więcej? Zachęcamy Cię do udziału w kursie Kacpra Zarządzanie budową w inwestycji deweloperskiej!
