Poszukiwanie działki pod inwestycję deweloperską to proces, który wiąże się m.in. z dogłębną analizą jej stanu faktycznego i prawnego. Inwestorzy powinni zwracać uwagę także na znaki graniczne widoczne w terenie, wytyczające granice danej działki. Bywa jednak tak, że dopiero po zakupie działki zwracają się do geodety z prośbą o wznowienie znaków granicznych. A po czymś takim powierzchnia działki może się drastycznie zmniejszyć!
Dlaczego wznowienie granic działki bywa potrzebne?
Zarówno początkujący, jak i doświadczony inwestor, który chce rozpocząć przygodę jako deweloper oprócz zaplecza finansowego, biznesplanu i zaufanych ludzi musi posiadać jeszcze jedną bardzo ważną rzecz – działkę inwestycyjną. Działka to obszar gruntu wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. W terenie przebieg linii granicznych wyznaczają znaki graniczne (głównie betonowe słupki z wyrytym od góry krzyżem). I teraz pojawia się pytanie – czy na etapie zakupu działki sprawdziliście państwo, czy wszystkie znaki graniczne są widoczne w terenie, a co za tym idzie, dokąd sięgać będzie wasza nowa własność?
Obawiam się, że niewiele osób tak zrobiło. W ciągu kilkunastu lat pracy w zawodzie bardzo często spotykam się z sytuacją, gdzie dopiero po zakupie działki zgłasza się do mnie nowy właściciel ze zleceniem wznowienia znaków granicznych. Sam nie może ich odnaleźć w terenie. Ten sam inwestor kupując używane auto prześwietli je na wylot, zatrudniając dodatkowo fachowców, żeby sprawdzili czy wszystko z takim autem jest ok.
Dlaczego ten inwestor nie zrobił tego samego z działką?
Nasuwają mi się dwie odpowiedzi:
- Przepisy prawa nie wymagają, aby na etapie kupna-sprzedaży zweryfikować czy dane zawarte w ewidencji gruntów prowadzonej przez wydziały geodezji są prawidłowe.
- Nie ma świadomości, że coś może być nie tak pomiędzy stanem na gruncie a danymi zawartymi w ewidencji gruntów.
Przykłady:
- Jakiś czas temu zgłosił się do mnie inwestor z prośbą o wznowienie znaków granicznych działki, którą kupił niedaleko gdańskiego lotniska im. Lecha Wałęsy (działka powstała w latach ’70). Po naszych pracach okazało się, że jej powierzchnia zmniejszyła się o 738 m2. Powodem była źle obliczona powierzchnia działki, która trafiła do urzędowych rejestrów w momencie jej powstania.
- Inwestor zbudował dom mieszkalny na swojej nowej nieruchomości. Po kilkunastu latach przy wznowieniu znaków granicznych działki drogowej okazało się, że działka drogowa biegnie przez środek jego domu. Powodem były źle naniesione linie graniczne na mapy urzędowe.
Kiedy można dokonać wznowienia granic działki?
Głównym powodem jest fakt, iż dane zawarte w ewidencji gruntów, prowadzonej przez wydziały geodezji, nie zawsze odzwierciedlają stan faktyczny na gruncie. Oznacza to, że:
- powierzchnie działek zawarte w wypisach z rejestru gruntów,
- jak również kontury działek naniesione na wyrysach z map ewidencyjnych,
są niewiarygodne, a przecież te dokumenty są podstawą do sporządzenia aktu notarialnego.
Aby wyjaśnić dlaczego tak się dzieje należy posłużyć się definicją „wznowienia znaków granicznych”. Zgodnie z ustawą prawo geodezyjne i kartograficzne przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, ustalone uprzednio, mogą̨ być́ wznowione, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia.
Rolą geodety jest wówczas pozyskanie z państwowych zasobów geodezyjnych danych archiwalnych powstałych w momencie wydzielenia działki. Będą one podstawą czynności wznowienia. Dużo bardziej sytuacja komplikuje się, jeśli urząd nie posiada dokumentów pozwalających na pierwotne określenie położenia znaków granicznych, czyli właściwie nie wie gdzie dokładnie przebiegają granice działek.
Czy często trzeba dokonywać wznowienia granic działki?
Niestety tak. Na co dzień nie spotykamy aż tak skrajnych sytuacji, jak podane w powyższych przykładach, natomiast odsetek spraw, gdzie powierzchnia działki i jej usytuowanie na mapach ulega zmianie stanowi ogromną większość wszystkich prac prawnych jakimi się zajmuję.
Jak się przed tym uchronić?
Najszybszym rozwiązaniem przed zakupem działki inwestycyjnej jest zlecenie geodecie sprawdzenia czy działka posiada wiarygodne dane dotyczące przebiegu jej granic i czy powierzchnia zapisana w ewidencji gruntów jest prawidłowa. Już na tym etapie można wyeliminować tzw. błędy grube.
Jeśli natomiast dokonaliście już państwo zakupu działki, bez sprawdzania prawidłowości tych danych, uważam że całą inwestycję, którą planujecie, należy rozpocząć właśnie od wznowienia znaków granicznych. Zaoszczędzi to mnóstwa kłopotów zarówno na etapie robienia projektu, następnie budowy domu, a skończywszy na stawianiu ogrodzenia.
O autorze
Paweł Klockowski – Absolwent Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie, który ukończył w 2006 r. Właściciel i założyciel firmy GEOWAP, działającej na trójmiejskim rynku od 2009 r. Pierwsze uprawnienia w dziedzinie geodezji zdobył w 2011 r. Członek Pomorskiego Stowarzyszenia Geodezyjnego. Członek Stowarzyszenia „Geodeci dla RP”. W latach 2019-2020 powołany przez Głównego Geodetę Kraju na członka komisji kwalifikacyjnej ds. uprawnień zawodowych w dziedzinie geodezji i kartografii. Na co dzień współpracuje z największymi trójmiejskimi deweloperami.
