Każdy deweloper powinien budować w modelu ograniczającym ryzyko niepowodzenia inwestycji. W deweloperce nie ma miejsca na błędy, a na pewno na duże i kardynalne – to są za duże liczby, aby pozwolić sobie na potknięcia. Jednak trzeba mieć przy tym świadomość, że ryzyko można tylko ograniczać przez dobre nim zarządzanie i koncentrację na projekcie. Nie da się go całkowicie zniwelować. Nie da się znaleźć rozwiązań na każdą okazję. Na szczęście większość zagrożeń da się skutecznie przewidzieć.
Pierwszy filar zarządzania ryzykiem inwestycji: zespół dewelopera
Pierwszym filarem ograniczenia ryzyka jest współpraca z kompetentnym zespołem. Deweloper nie musi znać się na budowie, ale powinien otoczyć się zaufanymi ludźmi, którzy będą wiedzieli, jakie rzeczy związane z działką należy przeanalizować oraz co ostatecznie można na niej postawić. Nie ma osoby, która na budowie zna się na wszystkim. Rolą dewelopera jest wiedzieć, z kim należy rozmawiać na jakim etapie. Deweloper nie powinien też brać na siebie więcej niż musi.
Co to oznacza? Powinieneś delegować te zadania, których nie musisz sam wykonywać. I nie chodzi tu tylko o zadania związane z budową oraz o podstawowy zespół dewelopera. Przykładowo, jeśli chcesz wykonać biznesplan do kredytu deweloperskiego, to powinieneś zlecić to analitykowi finansowemu.
Sam taki dokument będziesz tworzyć przez kilka tygodni, nie mając czasu na inne ważne kwestie w projekcie. Na pewno (w większości przypadków) nie zrobisz go tak profesjonalnie jak analityk, a bank wyłapie w nim wszystkie błędy. Co więcej, banki przychylniej patrzą na wnioski kredytowe deweloperów, którzy zatrudnili specjalistę do stworzenia biznesplanu. Takie działanie pokazuje, że wiesz, co robisz.
Drugi filar zarządzania ryzykiem w inwestycji: umowa warunkowa
Drugim filarem, który ograniczy ryzyko projektu, jest zastosowanie umowy warunkowej zakupu działki. Dokładna analiza działki wraz z zespołem zajmuje kilka tygodni. W tym czasie musisz być pewny, że właściciel gruntu nie sprzeda go innemu deweloperowi. W związku z tym po wstępnej analizie działki, wyborze koncepcji lokali mieszkalnych i analizie rentowności powinno się zarezerwować dany teren. Nigdy jednak nie rezerwuj działki bezwarunkowo!
Jeśli podczas due diligence okaże się, że jej stan prawny bądź warunki gruntowe nie pozwalają na zrealizowanie inwestycji, stracisz pieniądze. Pozwolenie na budowę to najlepsze uwarunkowanie. Musi być prawomocne i ostateczne. W umowie warunkowej określasz czas, w którym złożysz wniosek o pozwolenie na budowę.
Trzeci filar: nadzór inwestorski nad budową i płatność za przerób
Trzeci filar to nadzór inwestorski nad budową oraz płacenie za przerób. Każdy deweloper musi od czasu do czasu założyć kask i osobiście udać się na teren budowy, żeby swoim okiem zobaczyć postępy prac. Ważną kwestią jest zlecenie nadzoru budowy doświadczonemu inżynierowi. Potem budowę oglądaj z pozycji inwestora (“szarej eminencji”) – taki model my praktykujemy z sukcesem. Jeśli budowa będzie realizowana systemem gospodarczym, to inżynier będzie odpowiadał za przygotowanie budżetu, jego realizację, kontraktowanie wykonawców, ich rozliczenia oraz jakość.
Jeśli budowę będzie realizował generalny wykonawca, to inżynier będzie odpowiadał za przygotowanie budżetu do rozmów z GW, jego rekrutację, negocjację umowy, rozliczenia i odbiór robót. Tu w obu wariantach będziesz odpowiadać za zrekrutowanie inżyniera i nadzór nad jego pracą. To on będzie organizował budowę i dzięki wiedzy i doświadczeniu zrobi to lepiej od ciebie. Dzięki temu zyskasz jakość budowy, minimum usterek, odzyskasz czas i energię na kompleksowy nadzór całego projektu, zaoszczędzisz na budowie i dużo się przy tym nauczysz.
Dobry inżynier zarobi na siebie. W tym wariancie inżynier organizuje koordynacje na budowie z wykonawcami, rozlicza ich, a my się temu przyglądamy będąc na nich obecnymi. Strategię na poszczególne spotkania czy działania ustalasz z inżynierem w cztery oczy. Na spotkaniach inżynier mówi, inwestor milczy – za to płacisz, by był twoim pitbullem od budowy.
Pozostałe filary ograniczania ryzykiem inwestycji deweloperskiej znajdziesz w naszej książce. Zachęcamy Cię do jej zakupu. Znajdziesz tam prawdziwą kopalnię wiedzy, która jest niezbędna dla wszystkich początkujących deweloperów!
O autorach
Paweł Górski i Michał Rosiak – założyciele marki edukacyjnej Dewelopuj.
Wspólnie stworzyli model realizowania inwestycji deweloperskich, który sprawdzi się na każdym rynku. Od kilku lat efektywnie działają na rynku nieruchomości. Zaczynali od handlu mieszkaniami, a obecnie realizują projekty deweloperskie. Prowadzą także szkolenia online i warsztaty stacjonarne dla początkujących deweloperów.
