Od momentu przejęcia terenu budowy Wykonawca jest za niego odpowiedzialny w całości, jak również za szkodę, która może się zdarzyć przy realizacji przedmiotu umowy. Wykonawca odpowiada wobec osób trzecich i inwestora na podstawie przepisów ogólnych Kodeksu Cywilnego. W przypadku uszkodzenia obiektu w trakcie budowy (na przykład w wyniku pożaru, wichury czy błędu firmy budowlanej) Wykonawca tak czy inaczej będzie zobowiązany do oddania obiektu po uzgodnionej w umowie cenie. W związku z tym to Wykonawcy powinno zależeć na zawarciu ubezpieczenia robót budowlanych, tzw. CAR (ubezpieczenie wszystkich ryzyk budowy). Tak wygląda teoria. Praktyka inwestycji deweloperskiej wygląda jednak zupełnie inaczej.
Ubezpieczenie wszystkich ryzyk budowy a rzeczywistość
W rzeczywistości deweloper rzadko spotyka się z ubezpieczeniem CAR wykupionym przez głównego wykonawcę inwestycji. W związku z tym celem zabezpieczenia swojego interesu majątkowego polisę wszystkich ryzyk budowy (ubezpieczenie CAR) wykupuje i opłaca Inwestor. W przypadku budowy metodą „gospodarczą”, gdzie za każdą część inwestycji odpowiada już inny podmiot, takie zabezpieczenie jest szczególnie potrzebne.
Przecież wykonawcy mają swoje OC…
Mają albo nie mają. Załóżmy wersję optymistyczną, że Twoi wykonawcy ma „jakieś tam” polisy OC. Po pierwsze nie wiemy, jaki jest zakres tych polis, czy obejmują odpowiedni rodzaj działalności i czy zostały rozszerzone o odpowiednie klauzule. Najtańsze polisy OC dla wykonawców robót budowlanych i wykończeniowych można już znaleźć za 300 zł – 400 zł. Jednak brak dokładnego opisu czynności podlegających ochronie może tworzyć z nich swoiste „wydmuszki”, które nie zapewniają ochrony odszkodowawczej w przypadku roszczeń od Inwestora.
Po drugie OC wykonawcy nie pomoże nam w przypadkach szkód, za które Wykonawca nie jest odpowiedzialny np. huragany, kradzieże, pęknięcia rur czy błędy projektowe. Po trzecie w przypadku budowy metodą gospodarczą odpowiedzialność za dane zdarzenia ciężko będzie przypisać do odpowiedniego wykonawcy. Stąd posiadanie polisy CAR uwolni nas od ciężaru roszczeń do polisy OC wykonawcy.
Polisa ubezpieczenie wszystkich ryzyk budowy (CAR)
Przedmiotem ubezpieczenia jest ubezpieczony kontrakt, tj. wszelkie prace związane z całościowym przygotowaniem i wykonaniem projektu oraz budową lub montażem (ubezpieczanego obiektu), z włączeniem, jednakże bez ograniczenia do, wszystkich prac przygotowawczych i pomocniczych, a także wszelkich prac stałych i tymczasowych, oraz wszystkich materiałów wykorzystywanych w kontrakcie obejmującym obiekty budowane, wznoszone lub instalowane.
Zakres ubezpieczenia dotyczy ubezpieczenia szkód materialnych i obejmuje wszystkie ryzyka fizycznej utraty lub uszkodzenia ubezpieczonego mienia. Ochroną ubezpieczeniową pozostają objęte szkody powstałe w miejscu ubezpieczenia i w trakcie okresu ubezpieczenia wskutek nagłego, przypadkowego i nieprzewidzianego zdarzenia. Istnieje domniemanie, że szkody nie będące wyraźnie wyłączone są objęte ochroną ubezpieczeniową.
Najczęstsze przyczyny strat, które podlegają odszkodowaniu w ramach polisy C.A.R. są następujące:
- pożar, uderzenie pioruna, wybuch, zalanie, skutki akcji ratunkowej,
- powódź, deszcz nawalny, śnieg, wichura,
- złe wykonawstwo, akty wandalizmu, błąd ludzki,
- zapadanie się lub osuwanie gruntu, osuwanie się skał,
- włamanie, kradzież.
W zakresie ubezpieczenia CAR przygotowaliśmy specjalny program ubezpieczenia dla wszystkich członków grupy Dewelopuj. W ramach niniejszego programu, ubezpieczeniu podlega cała nasza inwestycja podczas procesu budowy (budynek, budowle) , od utraty, zniszczenia lub uszkodzenia wskutek zdarzeń niezależnych od woli Ubezpieczającego/Ubezpieczonego, przyszłych i niepewnych, zaistniałych w okresie ubezpieczenia (…). Ubezpieczone są wszystkie podmioty biorące udział w inwestycji tj. Inwestor, Wykonawcy, podwykonawcy, inne podmioty uczestniczące w realizacji inwestycji, których wartość prac oraz materiałów ujęta została w wartości kontraktu wynikającej z podpisanej umowy o roboty budowlane.
Składka za ubezpieczenie wynosi 0,067% wartości kontraktu tj. 670 zł za każdy 1 milion sumy ubezpieczenia. Składka minimalna 1 200 zł. A maksymalny okres ubezpieczenia wynosi 18 miesięcy.
Zakres ubezpieczenia w cenie zawiera klauzule nr: 001, 003, 004, 006, 100, 113, 115 oraz 119, klauzulę uprzątnięcia pozostałości po szkodzie, wzrostu wartości kontraktu oraz automatycznego przedłużenia kontraktu.
Czy Inwestor poza ubezpieczeniem CAR potrzebuje też polisy OC?
Tak, potrzebuje. Do firmy deweloperskiej jako do właściciela nieruchomości również mogą być kierowane roszczenie bezpośrednie od osób trzecich, w tym naszych Klientów. Roszczenia mogą dotyczyć szkód osobowych (np. upadek ze schodów podczas oglądania budynku) lub majątkowych (np. uszkodzenie pojazdów wskutek uderzenia bramy zamykanej automatycznie). W przypadku posiadania kilku spółek celowych można objąć je ochroną na jednej polisie OC.
O autorze
Konrad Gawron – broker ubezpieczeniowy. Od ponad 10 lat zajmuje się zarządzaniem ryzykiem ubezpieczeniowym, doradza w zakresie optymalnego programu ubezpieczenia oraz aktywnie uczestniczy w procesie likwidacji szkód swoich klientów. Wcześniej jako pracownik, a od 2019 r. właściciel własnej firmy brokerskiej w zakresie ubezpieczeń.
Dodatkowo posiada również uprawnienia Rzeczoznawcy Majątkowego. W tym zakresie zajmuje się wyceną inwestycji budowlanych, nieruchomości, maszyn oraz urządzeń.
Jest absolwentem Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu na Wydziale Ekonomii specjalność ubezpieczenia gospodarcze. Następnie ukończył studia podyplomowe dotyczące gospodarowania nieruchomościami w zakresie szacowania wartości nieruchomości. W 2009 r. zdał egzamin na Brokera ubezpieczeniowego.
