Rękojmia, obok gwarancji, jest jednym z najczęściej stosowanych sposobów zabezpieczenia się dewelopera (inwestora) na wypadek powstania wad w zrealizowanej inwestycji. Na podstawie udzielonej rękojmi na wykonawcy ciąży szereg obowiązków mających na celu zapewnienie, że inwestycja została wykonana prawidłowo i zgodnie z zawartą umową.
Przepisy dotyczące rękojmi
Kodeks cywilny kompleksowo reguluje instytucję rękojmi. Przepisy dotyczące rękojmi dotyczą co prawda umowy sprzedaży, jednak są one odpowiednio stosowane do umowy o roboty budowlane.
Na podstawie omawianej instytucji powstaje odpowiedzialność wykonawcy względem dewelopera w przypadku wystąpienia wad w zrealizowanej umowie. Wadą jest każda niezgodność inwestycji z zawartą umową.
Dotyczy to w szczególności przypadków, w których wybudowany obiekt nie ma odpowiednich właściwości, które tego typu obiekt posiadać powinien, bądź o których wykonawca zapewniał dewelopera; obiekt nie nadaje się do celu określonego przez dewelopera. Katalog kodeksowy nie jest zamknięty, co oznacza, że strony w umowie mogą ukształtować odpowiedzialność wedle swojej woli.
Uprawnienia dewelopera
W przypadku stwierdzenia przez dewelopera wad w wybudowanym obiekcie, inwestor powinien ten fakt zgłosić wykonawcy. W umowie z wykonawcą warto przewidzieć odpowiednią procedurę zgłaszania wad, terminy reakcji wykonawcy, jak również terminy usunięcia wad.
Deweloper na podstawie rękojmi uprawniony jest żądać od wykonawcy:
- wymiany rzeczy na wolną od wad,
- usunięcia wady,
- obniżenia wynagrodzenia umownego,
- odstąpienia od umowy (w całości bądź części, w zależności od rozmiaru wad).
W umowach na taką okoliczność najczęściej przewiduje się również odpowiednie kary umowne. Warto jednocześnie zauważyć, że uprawnienie dewelopera do odstąpienia od umowy nie powstaje, gdy wady są nieistotne (jest to przesłanka niezdefiniowana, za wadę nieistotną przyjmuje się taką wadę, która nie spełnia subiektywnych oczekiwań dewelopera, nie ma jednak znaczącego wpływu na całość przedmiotu umowy).
Obniżone wynagrodzenie powinno pozostawać w takiej proporcji do wynagrodzenia wynikającego z umowy, w jakiej wartość obiektu z wadą pozostaje do wartości obiektu bez wady.
Jeżeli zarówno deweloper, jak i wykonawca są przedsiębiorcami, należy szczególną uwagę zwrócić na czynności odbiorowe (tak częściowe, jak i końcowe). Deweloper powinien dokładnie zbadać obiekt i w przypadku zauważenia wady niezwłocznie zgłosić ją wykonawcy. Zwłoka w takim przypadku może skutkować utratą uprawnień z rękojmi po stronie dewelopera.
Sposób usunięcia wad
Ogólną zasadą wynikającą z przepisów dotyczących rękojmi jest obowiązek dostarczenia do wykonawcy wadliwej rzeczy, aby ten mógł dokonać w niej napraw. W przypadku robót budowlanych ciężko sobie wyobrazić takie postępowanie, wykonawca zobowiązany zatem będzie do stawienia się w zrealizowanej inwestycji i realizacji swoich obowiązków.
Do wykonawcy należy wybór sposobu usunięcia wady. Skutkiem takiego działania ma jednak być doprowadzenie obiektu do stanu przewidzianego umową. Wszelkie koszty związane z realizacją obowiązków wynikających z rękojmi obciążają wykonawcę.
Terminy obowiązywania rękojmi
Kodeks cywilny przewiduje dwa terminy obowiązywania rękojmi – 2 lata w przypadku rzeczy ruchomych oraz 5 lat w przypadku nieruchomości. Zazwyczaj terminy te rozpoczynają swój bieg w momencie dokonania odbioru przedmiotu umowy. W trakcie obowiązywania rękojmi deweloper może swobodnie korzystać z przysługujących mu uprawnień.
Warto jednocześnie mieć na uwadze, że w przypadku zgłoszenia wykonawcy wady w terminie obowiązywania rękojmi, wykonawca będzie odpowiedzialny do jej usunięcia, nawet w przypadku, w którym deweloper zgłosi wadę w ostatnim dniu obowiązywania rękojmi. Zgłoszenie wysłane już 1 dzień po upływie terminu obowiązywania rękojmi może spotkać się z uprawnioną odmową wykonawcy.
Należy również mieć na uwadze, że roszczenie dewelopera o usunięcie wady lub wymianę rzeczy na wolną od wad przedawnia się z upływem 1 roku od dnia stwierdzenia wady. Wady należy zatem niezwłocznie zgłaszać wykonawcy i w przypadku braku skutecznych działań wykonawcy śmiało występować na drogę oficjalną (np. pozew do sądu, mediacja), aby przerwać bieg przedawnienia i móc dalej skutecznie realizować swoje uprawnienia wynikające z rękojmi.
Modyfikacja odpowiedzialności
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi strony mogą rozszerzyć, ograniczyć bądź wyłączyć całkowicie. Pojawia się zatem na tym polu duże pole negocjacyjne, co warto wykorzystać w rozmowach z wykonawcami – zwłaszcza w przypadku ustalania terminów, w jakich rękojmia ma obowiązywać.
Co warte również zauważenia – rękojmia obowiązuje nawet w przypadku, w którym nie zostanie wprowadzona do umowy z wykonawcą.
W tej sytuacji obowiązują przepisy kodeksowe wprost. Zdarzają się sytuacje, w których korzystniej dla dewelopera będzie w ogóle nie wspominać w umowie o rękojmi, gdyż ochrona z niej wynikająca i tak będzie obowiązywać. Ważne jest przy tym, aby rękojmi wprost nie wyłączyć umownie – wtedy niestety deweloper nie będzie mógł skorzystać z tej ochrony.
Uprawnienia dewelopera z rękojmi wobec wykonawcy – podsumowanie
Wyżej przedstawione zagadnienia nie wyczerpują oczywiście tematu. W związku ze skalą inwestycji budowlanych przepisy dotyczące rękojmi były wielokrotnie przedmiotem skomplikowanych postępowań sądowych, powstało bardzo wiele opracowań i komentarzy.
Po lekturze niniejszego wpisu warto pamiętać, że przy odpowiednim sformułowaniu w umowie z wykonawcą obowiązków wynikających z rękojmi, deweloper będzie miał znacznie ułatwione życie. W końcu każdemu zależy na jak najszybszym wybudowaniu obiektu, często niestety pomijając to, co będzie się z nim dziać po odbiorze końcowym.
O autorze
Przemysław Izdebski
Radca prawny. Członek Okręgowej Izby Radców Prawnych (OIRP) w Warszawie. Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uczelni Łazarskiego w Warszawie. Po ukończeniu aplikacji radcowskiej w OIRP w Warszawie, z sukcesem złożył egzamin radcowski. W 2017 roku ukończył szkołę językową Sawicki LLB Legal English Professionals. W 2018 roku ukończył studia podyplomowe Prawo Zamówień Publicznych w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie.
Doświadczenie zawodowe zdobywał od 2010 roku m.in. współpracując z polskimi i zagranicznymi kancelariami prawnymi, Ministerstwem Spraw Zagranicznych, prowadząc indywidualną praktykę prawną oraz pracując w największej spółce budowlanej w Polsce. Obecnie jako partner stale współpracuje z kancelarią Chmura i Partnerzy Radcowie Prawni Sp. p. (https://chmuralegal.pl/) Świadczy pomoc prawną klientom zarówno polskim, jak i zagranicznym.
Pozostałe teksty tego autora znajdziesz tutaj:
