fbpx

Prowadząc działalność deweloperską deweloper wielokrotnie staje przed pytaniem nie tylko jaką nieruchomość nabyć, ale także w jaki sposób. W szczególności pytania o to, jak nieruchomość nabyć, pojawiają się w fazie organizacyjnej działalności lub gdy planujemy wprowadzić do naszej działalności inwestora dysponującego taką nieruchomością. Rozwiązań w tej sytuacji jest co najmniej kilka, a każde z nich zależy od wielu czynników, w tym od tego w jakiej formie jest prowadzona działalność deweloperska czy od kogo pochodzi nieruchomość. Nie bez znaczenia będą pozostawały także kwestie podatkowe.

Jak wprowadzić nieruchomość do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością?

Każde z możliwych rozwiązań należy rozważyć również pod kątem tego, ile i jakiego podatku trzeba będzie zapłacić. Warto zatem przeanalizować każdą opcję i sprawdzić, która będzie dla nas najbardziej opłacalna.

W przypadku działalności w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością obok prostego nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży (niezależnie od sposobu pozyskania środków na to czy warunków zapłaty) istnieje możliwość nabycia nieruchomości poprzez wniesienie jej do majątku spółki w drodze aportu.

Aport – co to jest?

Aport jest wkładem wnoszonym przez wspólników spółki, który przybiera formę niepieniężną. Taki wkład jest świadczeniem wspólnika na rzecz spółki, w zamian za nabywane w niej prawa członkowskie (udziały). W praktyce najczęściej mamy do czynienia z aportami w postaci prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, maszyn i sprzętów czy przedsiębiorstwa.

Czytaj także: Kiedy można odstąpić od umowy deweloperskiej?

Kiedy można wnieść nieruchomość aportem do spółki?

Co do zasady istnieją dwa momenty, w których może nastąpić wniesienie nieruchomości do spółki:

  1. Pierwszy z nich to etap zawiązywania spółki.
  2. Drugim momentem jest procedura podwyższania kapitału zakładowego, w ramach której wspólnik wnosi aport w zamian za objęte udziały.

Zawiązywanie spółki a wniesienie nieruchomości aportem

Na etapie zakładania spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wspólnicy mogą swobodnie ukształtować to, kto i jakie wkłady wniesie. Domyślną formą wkładów są wkłady pieniężne, zatem możliwość wniesienia wkładu niepieniężnego musi wynikać wprost z postanowień umowy spółki. Jeśli przyszli wspólnicy zdecydują się na dopuszczenie wkładów niepieniężnych, w samej umowie spółki powinni wskazać:

  • dopuszczalność wniesienia wkładu niepieniężnego,
  • przedmiot wkładu niepieniężnego,
  • osobę wspólnika wnoszącego aport,
  • liczbę i wartość nominalną objętych w zamian udziałów.

Zobowiązanie do wniesienia wkładu po stronie wspólnika powstaje z chwilą zawiązania spółki. Wniesienie wkładu nastąpić powinno najpóźniej przed wpisem spółki do rejestru sądowego, ponieważ jednym z warunków powstania spółki jest wniesienie przez wspólników wkładów na pokrycie całego kapitału zakładowego, w tym wkładów niepieniężnych.

Podwyższenie kapitału zakładowego a wniesienie nieruchomości aportem

Drugim momentem, w którym nieruchomość może zostać wniesiona do spółki jest podwyższenie kapitału zakładowego spółki. Obowiązujące przepisy przewidują możliwość podniesienia kapitału zakładowego poprzez zmianę umowy spółki (tryb zwykły) jak i bez konieczności dokonywania jej zmiany (tryb uproszczony).

Ta druga opcja istnieje tylko w przypadku, gdy umowa spółki dopuszcza taką możliwość. Ponadto w trybie uproszczonym udziały mogą objąć wyłącznie dotychczasowi wspólnicy i nie znajduje on zastosowania do wprowadzenia nowego wspólnika do spółki. Z tych względów, w przypadku wnoszenia aportów ten tryb znajduje marginalne zastosowanie w praktyce.
W sytuacji podwyższenia kapitału zakładowego w trybie zwykłym dochodzi do zmiany umowy spółki. Uchwała zgromadzenia wspólników o podwyższeniu kapitału zakładowego zawiera co najmniej:

  1. określenie kwoty podwyższenia,
  2. liczbę i wartość nominalną utworzonych udziałów,
  3. wskazanie przedmiotu wkładu niepieniężnego oraz osoby go wnoszącej,
  4. liczbę i wartość obejmowanych w zamian za aport udziałów.

Dalsze kroki to złożenie przez wspólników oświadczeń o objęciu udziałów, wniesienia wszystkich wkładów na ich pokrycie oraz konstytutywny wpis w KRS.

Czytaj także: Sprzedaż działki przez osobę fizyczną a PIT i VAT

Wniesienie aportu do spółki. Kiedy spółka staje się właścicielem nieruchomości?

Jak już wspomniałam wcześniej, wkłady, w tym wkład niepieniężny, muszą zostać wniesione przed dokonaniem wpisu spółki do rejestru. Czy w takim razie istnieje konieczność zawarcia osobnej umowy przenoszącej własność nieruchomości na nowo zawiązaną spółkę? Nie, co do zasady nie ma takiej potrzeby. Umowa spółki, jeżeli wspólnicy nie postanowią inaczej, zawiera podwójny skutek, tj. zobowiązujący i rozporządzający.

W związku z tym do przejścia własności dochodzi już na podstawie samej umowy spółki. Wyjątkiem jest w tym przypadku spółka jednoosobowa. Wynika to z faktu, że akt założycielski takiej spółki stanowi czynność jednostronną i jako taki nie może wywołać podwójnego skutku. W konsekwencji wówczas należałoby zawrzeć kolejną umowę o charakterze rozporządzającym.

Nieco podobnie sytuacja wygląda w przypadku podwyższenia kapitału zakładowego. Oświadczenie o objęciu udziałów i zobowiązanie do wniesienia aportu wywołuje jedynie skutek zobowiązujący. Konieczne jest zatem zawarcie kolejnej umowy o charakterze rozporządzającym.
Z kolei do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego konieczne jest dokonanie wpisu nowego użytkownika wieczystego do księgi wieczystej. Oznacza to, że przed rejestracją spółki konieczne jest uzyskanie wpisu do ksiąg wieczystych.

Czytaj także: Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej – o czym warto pamiętać?

Aport nieruchomości a spółka założona w systemie S24

W przypadku spółek założonych przy wykorzystaniu wzorca umowy, tj. w systemie S24, nie jest możliwe pokrycie kapitału zakładowego przez wkłady niepieniężne. Nie wyklucza to jednak późniejszej zmiany umowy spółki i odejścia od systemu S24, które otwiera furtkę do wnoszenia aportu.

Czytaj także: Najwyższa stawka podatku od nieruchomości – kiedy trzeba ją zapłacić?

Skutki podatkowe – opodatkowanie aportu

Skutki podatkowe wniesienia nieruchomości do spółki stanowią jeden z czynników wpływających na wybór w jakiej formie to nastąpi. Niezwykle trudne (o ile niemożliwe) jest wydanie abstrakcyjnej oceny, które z rozwiązań jest najkorzystniejsze, ponieważ w dużej mierze zależy to od indywidualnej sytuacji.

Niezależnie od tego trzeba mieć na uwadze, że w przypadku aportu nieruchomości do spółki po stronie wspólnika – osoby fizycznej wnoszącego aport może powstać obowiązek podatkowy w podatku dochodowym PIT. W takiej sytuacji opodatkowaniu podlega przychód z kapitałów pieniężnych. Wysokość tego przychodu równa będzie wartości wkładu określonej w umowie spółki. W braku określenia tej wartości w umowie spółki, wartość przychodu określa wartość rynkowa aportu.

Czytaj także: Zwrot VAT – jak podkreślić płynność finansową dewelopera?

Aport nieruchomości do spółki a CIT i VAT

Po stronie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w takiej sytuacji obowiązek podatkowy w podatku CIT nie powstaje. Wniesienie wkładów do spółki jest dla niej neutralne podatkowo.

Wniesienie nieruchomości aportem może wiązać się także z powstaniem obowiązku podatkowego w podatku VAT. Będzie tak, gdy osoba wnosząca aport będzie wykonywać samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.

W dalszej kolejności należy zweryfikować czy dany grunt stanowi niezabudowany grunt inny niż tereny budowlane w rozumieniu ustawy. Jeśli tak, taka dostawa podlega zwolnieniu od podatku VAT. Jeśli brak jest przesłanek do zwolnienia, kolejnym etapem będzie ocena, według jakiej stawki należy opodatkować dostawę – wg stawki podstawowej 23% czy 8%.

Czytaj także: Umowa przedwstępna zakupu działki

O autorce

Olga Sawastian-Lipska – radca prawny. Prowadzi kancelarię prawną w Poznaniu. Na stałe współpracuje z Koźmicki & Perdoch Kancelarie Adwokackie. Specjalizuje się w zagadnieniach procesu inwestycyjnego oraz obrotu nieruchomościami. Wspiera Klientów począwszy od badania stanu prawnego nieruchomości, opiniowania umów przedwstępnych oraz przenoszących własność, po etap zabudowy nieruchomości. Reprezentuje klientów w postępowaniach administracyjnych. Posiada doświadczenie w obsłudze prawnej branży deweloperskiej, wspólnot mieszkaniowych oraz klientów indywidualnych.

Chcesz wiedzieć więcej? Potrzebujesz fachowej porady? Skontaktuj się z autorką: kancelaria@sawastian-lipska.pl.

Nadchodzące wydarzenia