fbpx

Ceny transferowe to pojęcie szczególnie istotne dla deweloperów, którzy wykorzystują do prowadzenia swojej działalności kilka podmiotów. Dotyczy ceny stosowanej między podmiotami powiązanymi. Jak wycenić transakcje przeprowadzane między własnym firmami? Kto ma obowiązek sporządzać dokumentację dotyczącą cen transferowych?

Ceny transferowe – fakturowanie między własnymi firmami

Deweloperzy często wykorzystują do prowadzenia działalności gospodarczej dwa lub więcej podmioty. Najczęściej uzasadnione jest to względami podatkowymi – w ramach działalności jednoosobowej można swobodnie dysponować majątkiem, skorzystać z różnych form opodatkowania. Natomiast spółka kapitałowa umożliwia ograniczenie odpowiedzialności, dzięki czemu majątek dewelopera jest poniekąd chroniony (z pewnymi zastrzeżeniami).

W przypadku konstrukcji składających się z dwóch i więcej podmiotów, deweloperzy często dokonują różnego rodzaju fakturowania między własnymi podmiotami – bądź to w celu zapłaty niższego podatku w jednym podmiocie (np. dzięki wykorzystaniu innej formy opodatkowania w działalności jednoosobowej) bądź w przypadku chęci „przeniesienia zysku” do innego podmiotu. Czy takie działania mogą łączyć się z ryzykiem podatkowym?

Weźmy pod uwagę podatek dochodowy.

Czytaj także: Sprzedaż działki przez osobę fizyczną a VAT i PIT

Co to są ceny transferowe i kogo dotyczą?

W ramach ustaw dotyczących podatków dochodowych, spotykamy się z pojęciem tzw. „cen transferowych”. Pojęcie to zdefiniowane jest zarówno w ustawie o PIT jak i ustawie o CIT. W skrócie oznacza ono (zazwyczaj) cenę stosowaną między podmiotami powiązanymi. Podmioty powiązane to kategoria bardzo szeroka, obejmuje między innymi firmę jednoosobową oraz spółkę, gdzie ta sama osoba wywiera znaczący wpływ. Podobna zasada obowiązuje przy kilku spółkach, gdzie pojawia się ta sama osoba.

Zakładając bardzo duże uproszczenie, podmiotami powiązanymi będzie deweloper posiadający działalność jednoosobową oraz spółkę lub kilka spółek. Konsekwencją takiego układu jest obowiązek stosowania cen rynkowych, dla transakcji między tymi podmiotami. Przy czym za cenę rynkową rozumie się cenę, którą deweloper zastosowałby dla podmiotu obcego.

Wynika z tego fakt, że wszystkie transakcje jakie deweloper przeprowadza między własnymi firmami należy wycenić w taki sam sposób, jakby identyczną transakcję przeprowadzał z podmiotem całkowicie obcym (niezależnym). Dotyczy to transakcji zarówno towarowych, usługowych jak i kapitałowych (np. pożyczki).

To może Cię zainteresować: Warsztaty Podatki Dewelopera

Ceny transferowe – dokumentacja. Kto ma obowiązek ją sporządzać?

Należy również wskazać, że po przekroczeniu wskazanych w ustawie limitów, firmy co do zasady muszą sporządzać tzw. dokumentację cen transferowych (z pewnymi wyłączeniami). Ta dokumentacja zawiera m.in. szczegółowy opis transakcji między podmiotami powiązanymi. Tytułem przykładu, konieczność sporządzania dokumentacji cen transferowych, w przypadku transakcji usługowych, zachodzi już po przekroczeniu 2 mln zł w ciągu roku.

Deweloper świadcząc np. usługi budowlane dla swojej spółki, gdzie w ciągu roku zostanie przekroczona kwota 2 mln złotych, obowiązany jest taką dokumentację sporządzić. Jeżeli jednak takiej kwoty nie przekroczy, to pomimo braku obowiązku sporządzenia dokumentacji, Urząd Skarbowy ma prawo żądać przygotowania takiej dokumentacji.

Co w przypadku gdy deweloper zastosuje inną cenę niż rynkowa? Organ podatkowy ma prawo do określenia dochodów podatnika w takiej wysokości, jakie miałyby miejsce w przypadku stosowania ceny rynkowej.

Czytaj także: Najwyższa stawka podatku od nieruchomości – kiedy trzeba ją zapłacić?

Ceny transferowe – czy w przypadku VAT jest łatwiej?

W odniesieniu do przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (VAT) deweloper również ma obowiązek stosowania ceny rynkowej. Trzeba także mieć na uwadze fakt, że transakcje dokonywane między podmiotami powiązanymi muszą mieć odzwierciedlenie w rzeczywistości. Przykładowo stosowanie różnego typu usług (np. doradczych, pośrednictwa) zawsze jest obarczone pewnym ryzykiem. Po pierwsze usługi takie trzeba wycenić w cenach rynkowych, po drugie trzeba udokumentować, że faktycznie miały miejsce.

W przypadku bowiem gdy Organ podatkowy poweźmie wątpliwość, czy takie usługi miały miejsce, to do podatnika należy udowodnienie, że usługi były realizowane. Warto zatem zbierać dokumentację dotyczącą tych usług, takich jak:

  • umowa,
  • zakres usług,
  • wynik ich świadczenia (np. raporty, zestawienia, analizy, wnioski),
  • a także dokumentację potwierdzającą odebranie tych usług przez kupujący podmiot (protokoły zdawczo-odbiorcze).

Skutkiem uznania przez Organ podatkowy, że dana usługa nie miała miejsca, jest zazwyczaj odmowa prawa do odliczenia VAT dla kupującego. Tym samym podatek VAT, który deweloper odliczył (zazwyczaj spółka) nagle będzie musiał zwrócić Urzędowi (całkiem możliwe że z dodatkową sankcją). Jednocześnie sprzedawca usługi (zatem najczęściej działalność jednoosobowa) nie może dokonać korekty zapłaconego podatku VAT, z uwagi na to, że jego faktura zostanie uznana za tzw. pustą fakturę, rodzącą konieczność zapłaty kwoty VAT z niej wynikającej.
Skutkiem powyższego będzie dwukrotne zapłacenie kwoty VAT – raz przez sprzedawcę, drugi raz przez nabywcę usługi.

Czytaj także: Jak wystartować w deweloperce pomimo obaw?

Ceny transferowe – podsumowanie

W uzupełnieniu do powyższych rozważań, warto poświęcić trochę czasu i dobrze przemyśleć aspekt fakturowania pomiędzy swoimi podmiotami. Przykładowo, jeżeli deweloper ma działalność jednoosobową, a jednocześnie jest jedynym członkiem zarządu w spółce zoo, to nie może wystawić faktury za usługi doradcze z jednego podmiotu na drugi – jak bowiem mógłby doradzać sam sobie?

Opisane powyżej obowiązki i ryzyka stanowią jedynie zalążek całego zagadnienia transakcji między podmiotami powiązanymi. W przypadku pojawienia się takich transakcji, warto wziąć pod uwagę co najmniej wyżej opisane ryzyka. Wskazany jest także kontakt ze swoim doradcą podatkowym.

To może cię zainteresować: Warsztaty deweloperskie Zostań deweloperem

O autorze

Krzysztof Piątek
Związany z podatkami od 2008r. Od 2016r wpisany na listę doradców podatkowych pod numerem 12876. Członek zarządu w spółce doradztwa podatkowego, reprezentuje klientów przed Urzędami Skarbowymi, Sądami Administracyjnymi w sprawach podatkowych. Służy pomocą w sprawach, gdzie pojawiają się spory między podatnikiem a organami skarbowymi. Specjalizacja to podatek VAT i podatek dochodowy od spółek kapitałowych. Prowadził sprawy podatkowe m.in. w firmach leasingowych, budowlanych, deweloperskich, ubezpieczeniowych, gastronomicznych i wielu innych.
Chcesz wiedzieć więcej? Zachęcamy do kontaktu z autorem.

Pozostałe teksty tego autora znajdziesz tutaj:

  1. Jaka forma prawna dla działalności deweloperskiej?
  2. Zwrot VAT – jak podkręcić płynność finansową dewelopera?