Wysoka inflacja, rosnące stopy procentowe oraz zwalniająca gospodarka – to tylko niektóre czynniki wpływające na trudną sytuację rynku deweloperskiego. Generują sporo emocji, w związku z czym wiele osób wstrzymuje się z decyzją o wejściu w deweloperkę lub rozpoczynaniu nowych inwestycji. Jednak zarabianie na deweloperce w trudnych czasach wciąż jest możliwe. Wymaga zmiany podejścia oraz elastyczności, ale strach nie powinien blokować naszych działań.
Rynek deweloperski w 2022 roku. Jak to obecnie wygląda?
Jeszcze do niedawna wszystko sprzedawało się “na pniu”. Wystarczyło mieć środki na działkę i start budowy, nie trzeba było brać kredytu. W związku z tym łatwo też było podjąć decyzję o tym, żeby wejść w rynek deweloperski. Obecnie jest dużo trudniej. Pojawiło się dużo negatywnych emocji, każdy martwi się o sprzedaż. Jednak nakręcanie się informacjami napływającymi z tabloidów nie ma sensu.
Ważne jest, żeby ułożyć proces deweloperski w taki sposób, żeby móc odciąć się od podejmowania decyzji na podstawie tego, co aktualnie dzieje się na rynku (a właściwie – ukazuje w mediach). Odkąd działam w deweloperce, nie pamiętam żadnego okresu, w którym wszystkie dane wskazywałyby na to, że należy w nią wejść. Mieliśmy pandemię Covid-19, wojnę w Ukrainie i wiele innych sytuacji, w których media mówiły o tym, że nieruchomości będą spadać.
Czytaj także: Marketing inwestycji deweloperskich
Garść faktów dla deweloperów
Obecnie mamy do czynienia z bardzo wysokimi stopami procentowymi. To wpływa na spadek zdolności kredytowej. Można powiedzieć, że rynek kredytów się zatrzymał. Zastój w sprzedaży dotyczy klienta kredytowego, natomiast nie zapominajmy o kliencie gotówkowym. To osoby, które teraz tym bardziej będą inwestować: wolą kupić lokal na wynajem niż patrzeć, jak pieniądze tracą na wartości.
Kolejnym czynnikiem, który obserwujemy, jest zwalniająca gospodarka. Miliardy złotych, które mogły zostać przeznaczone na różnego rodzaju wydatki, trafiły do banków w formie odsetek. Nie pojawiły się na rynku, a brak tej gotówki powoduje widoczne spowolnienie.
Widoczne jest także wstrzymywanie rozpoczynania budów przez działających deweloperów oraz wysyp działek pod inwestycje deweloperskie (nawet tych z pozwoleniem na budowę). Takich ofert pojawia się coraz więcej. Mamy do czynienia z końcem trendu na wchodzenie w deweloperkę. Jest coraz mniej odważnych osób, które chcą to robić przy tak trudnym rynku.
Jeszcze do niedawna kontraktowanie wykonawców musiało się odbywać z dużym wyprzedzeniem. Teraz widać ich większą dostępność. Zwyczajnie startuje mniej budów, więc oni sami szukają pracy i odzywają się do deweloperów. Należy też uwzględnić spadek cen niektórych materiałów budowlanych. Chodzi tu m.in. o stal, która ostatnio odnotowała znaczące spadki w ciągu tygodnia. Co ważne, docierają do nas informacje o tym, że te spadki mają się niebawem zakończyć. Jednak większość materiałów tanieje, chociaż beton podrożał w ciągu kwartału o 30%.
Atrakcyjne ceny materiałów budowlanych uzyskasz dołączając do Klubu Dewelopera. Jego członkowie mają dostęp do grupy zakupowej, w której można skorzystać ze zniżek u partnerów biznesowych dewelopuj.pl.
Czytaj także: 3 filary zarządzania ryzykiem w inwestycji deweloperskiej
Obecna sytuacja rynku – jakie daje szanse dla deweloperów?
Wysyp działek z PnB to ogromna szansa. Uważam, że mamy świetny czas na szukanie gruntów. Nie ma sensu zamartwianie się tym, że nic się nie sprzedaje. Po pierwsze, do startu budowy od kupna działki jest daleka droga. Po drugie odpowiednia wiedza i doświadczenie są w stanie sprawić, że klient zainteresuje się naszą inwestycją. Taką wiedzę możecie zdobyć na kursie online Zarządzanie sprzedażą w inwestycji deweloperskiej u naszych specjalistów: Roksany i Kamila Lipińskich.
Jeśli szukacie teraz działek, to polecam wam lokalizacje, które bardziej nadają się pod mieszkania niż domy. W obecnej sytuacji to mieszkania będą cieszyć się większym zainteresowaniem. Mamy też świetny czas na negocjowanie cen gruntów. Jest mnóstwo argumentów, aby kupić taniej i sprzedający działki doskonale o tym wiedzą.
Czytaj także: Targi nieruchomości jako sposób na promowanie inwestycji
Jak działać w obecnych czasach? Rady
Tak jak wspomniałem – należy szukać dobrych gruntów w miejskich lokalizacjach, a następnie maksymalnie zbijać ich ceny. Obecnie to możliwe – do niedawna jeszcze nie do pomyślenia. W tym roku po raz pierwszy od dawna udało mi się wynegocjować rabat na działce. To działka w miejskiej lokalizacji (pod mieszkania). Udało się zejść pół miliona złotych, czyli aż 20% w dół. Jestem przekonany, że gdyby nie słabnący rynek, który mamy obecnie, nie byłoby to możliwe.
Moim zdaniem w tym okresie warto jeszcze mocniej współpracować z inwestorami. To pozwoli wam na zbudowanie bazy gruntów. Nie wiecie do końca, który projekt w jakim czasie zostanie przygotowany, więc warto zrobić trzy tematy ze strategicznymi inwestorami zamiast jednego samemu. Rozkładacie w ten sposób ryzyko. Ponadto przy zbudowanej bazie gruntów możecie zdecydować na podstawie aktualnych warunków, czy dalej chcecie przygotować swoją inwestycję, czy po prostu odsprzedać grunt z pozwoleniem na budowę. Na pewno nikt nie straci na tym, że kupił działkę.
Czytaj także: Rodzaje gruntów
Co jeszcze można zrobić w trudnych czasach?
Dodatkowo swoje środki trzymajcie na czarną godzinę. Pewnie są deweloperzy, którzy wolą najpierw wyłożyć swoje środki, jednak jeśli coś się dzieje, to tracą płynność. Moja taktyka daje mi pewność, że zawsze mam zabezpieczenie na takie sytuacje i jeszcze mam czas, żeby poszukać innych rozwiązań.
Na waszym miejscu szukałbym działek pod małe lokale i takie też mieszkania bym projektował. Na takim lokalu łatwiej jest podnieść cenę za 1m2, jeśli zachodzi taka konieczność. W przypadku dużych mieszkań będzie to miało zbyt duże odbicie w cenie i może być niemożliwe do wykonania. Wybierajcie także takie projekty, w których łatwo jest zrobić przedsprzedaż. W końcu przedsprzedaż = uzyskanie kredytu deweloperskiego. A kredyt deweloperski można otrzymać nawet na okres 3 lat.
Dzisiaj warto też szybko budować i wolno sprzedawać. Jestem pewien, że w ciągu dwóch – trzech lat uda się wyjść z inwestycji i sprzedać wszystkie lokale. Moim zdaniem trend mieszkaniowy wróci z początkiem 2023 roku. Pamiętajmy, że w 2023 roku w lipcu czekają nas wybory 🙂 Tym bardziej myślę, że powrót do dobrych trendów czeka nas od początku przyszłego roku.
Czytaj także: Crowdfunding jako alternatywne finansowanie inwestycji
Sprawdzony model biznesowy dla deweloperów
Pamiętajcie, że nawet jeśli na rynku dzieje się źle, to dzieje się to bardzo powoli. Za trzy-cztery kwartały może się okazać, że z powodu wycofujących się obecnie ze startów budów deweloperów powstanie luka mieszkaniowa. A gdy trend się odwróci, ceny znowu mocno wzrosną i ci deweloperzy, którzy dziś zaryzykowali i wystartowali z budowami, zgarną znaczną premię na swoich inwestycjach.
To, co jeszcze możecie zrobić, aby czuć się bezpieczniej, to zdobywać jak najwięcej wiedzy i jeździć na szkolenia. Zwykłą odpowiedzialnością jest jak najlepsze przygotowanie się m.in. do tego, że będziecie obracać nieswoim kapitałem. Ponadto możecie dzięki temu zaoszczędzić kilka procent na budowie. A kilka procent w skali tego typu inwestycji to ogromna różnica. Szeroko mówię o tym m.in. podczas szkolenia online i warsztatów na żywo.
Zachęcam was do udziału w moich warsztatach deweloperskich “Zostań deweloperem. Sprawdzony model biznesowy”. To edycja VIP, w której jest miejsce tylko dla 15 osób. Dla członków Klubu Dewelopera standardowo oferujemy zniżkę 30% na udział w wydarzeniu. Pamiętajcie, że w obecnych czasach potrzebujemy jeszcze więcej kontaktu, networkingu i wiedzy.
O autorze
Założyciel dewelopuj.pl i aktywny deweloper.
”Moim celem jest stworzyć społeczność deweloperów, ogólnopolską i lokalną, która będzie się nawzajem wspierać, wymieniać doświadczeniami, kontaktami i wiedzą oraz z przyjemnością spędzać razem czas.
Społeczność, która będzie mogła liczyć na siebie, w której zrodzą się mocne i solidne kontakty dzięki, którym powstaną również wspólne biznesy. Będzie się to działo sprawnie dzięki zaufaniu jakie między sobą zbudujemy.
Damy sobie szansę by nawzajem się poznać i sobie pomóc, poinformujemy się też sprawnie o nierzetelnych osobach na rynku, wymienimy kontaktami do lokalnych partnerów biznesowych i urzędników. Powstanie również grupa zakupowa dostępna dla członków klubu. Dzięki temu nasze biznesy będą miały bardzo mocne fundamenty do rozwoju.”
