Działalność deweloperska polega na tym, żeby wybudować inwestycję i dobrze ją sprzedać. Po prostu wybudować może każdy – nie trzeba być deweloperem, aby to zrobić. A podczas budowy formy finansowania powinny się pojawiać z wielu stron. Jedną z nich jest przedsprzedaż, czyli finansowanie klientem. To model, który pozwala zarobić i zaoszczędzić jednocześnie. Można się podeprzeć tym, że rynek jest rozgrzany. A jeśli ognisko płonie, można na tym skorzystać.
Przedsprzedaż – korzyści dla dewelopera
Dawniej w harmonogramach deweloperów brakowało działki – można w nich było znaleźć wszystkie etapy budowy, ale moment zakupu gruntu nie był brany pod uwagę. A czy działka inwestycyjna jest składnikiem projektu deweloperskiego? Oczywiście, że jest. Obecnie szacujemy ją na ok.20% wartości inwestycji (cena zakupu gruntu nie powinna przekroczyć progu 20%). W związku z tym klienci wpłacający pierwsze transze wpłacają nam pieniądze na działkę.
Jeśli rozhulamy przedsprzedaż, to otrzymamy bezpieczne finansowanie inwestycji. Może się okazać, że już podczas wylewania fundamentów będziemy mieć zwróconą kasę za działkę i jeszcze zabezpieczone środki na kolejny etap. Obniżamy też ryzyko związane ze wzrostem cen materiałów (można kupić ich zapas już na część etapów bądź wszystkie etapy).
Finansowanie przedsprzedażą – symulacja przy 100% sprzedaży
Dobrze rozpisany harmonogram powoduje, że budowa każdego etapu będzie nas kosztować mniej niż klient musi nam zapłacić. Poniższy harmonogram to przykładowy podział etapów budowy wraz z kosztami wytworzenia oraz podsumowaniem nadwyżek, jakie można uzyskać na konkretnych etapach. Symulacja ta dotyczy sytuacji, w której mamy wykonane 100% sprzedaży.
| Harmonogram | Koszty | Przychód | Nadwyżka |
|---|---|---|---|
| Etap 1 – 20% | 20 % | 28 % | 8 % |
| Etap 2 – 10% | 5 % | 14 % | 9 % |
| Etap 3 – 20% | 15 % | 28 % | 13 % |
| Etap 4 – 15 % | 15 % | 21 % | 6 % |
| Etap 5 – 15 % | 23 % | 21 % | -2 % |
| Etap 6 – 20 % | 22 % | 28 % | 6 % |
| Razem | 100 % | 140 % | 40 % |
Ideą tego, żeby zaistnieć w tym biznesie jest to, że klient musi nadpłacać. I to od samego początku. Jeśli koszt wytworzenia działki z pozwoleniem na budowę wynosi 20%, to klient już wisi na 28% (wraz z marżą).
Dlaczego ten model jest skuteczny?
Przede wszystkim deweloper wraz ze sprzedawcą muszą być skuteczni. Dobrze rozhulana przedsprzedaż nie tylko daje możliwość szybkiego zwrotu za działkę oraz obniża różne ryzyka, ale też pozwala szybko zacząć nowe tematy. Bo to już jest moment, w którym możemy kupić kolejną działkę. Nie musimy czekać na zakończenie inwestycji – w ten sposób tracimy czas. Grunty drożeją i jest ich coraz mniej, a w tym modelu i zarabiamy, i oszczędzamy. Właśnie te oszczędności można zainwestować w kolejny temat.
O autorze
Radosław Musiał – prawnik i ekonomista, specjalizujący się obecnie w obsłudze deweloperów i inwestowaniu w nieruchomości. Związany z rynkiem nieruchomości od 2005 roku, zaczynając jako pośrednik i zarządca nieruchomości. Dziś czynnie działający deweloper. Rozwija również karierę naukową. Tematem jego pracy magisterskiej na wydziale prawa była wchodząca w życie ustawa deweloperska. Aktualnie przygotowujący rozprawę doktorską w dziedzinie nauk prawnych również związaną z nieruchomościami, postępowaniem administracyjnym w procesie realizacji projektów deweloperskich.
Właściciel firmy MUSIAŁ Group obsługującej kompleksowo aspekty związane ze sprzedażą, najmem, zarządzaniem i inwestycjami. Ponadto jest twórcą Biura Deweloperskiego obsługującego inwestorów i inwestycje deweloperskie, a także współwłaścicielem kilku spółek deweloperskich.
Radosław Musiał – warsztaty deweloperskie “Od budowy bliźniaka po budowę bloków”!
Jeśli spodobała ci się wiedza zawarta w artykule, zachęcamy cię do udziału w warsztatach deweloperskich pt. “Od budowy bliźniaka po budowę bloków” prowadzonych przez Radka. Trzydniowe warsztaty 21-23 stycznia 2021 r.) to propozycja dla wszystkich, którzy chcą zdobyć kompleksową wiedzę o tym, jak sprawnie prowadzić duże i małe inwestycje deweloperskie.
Pozostałe teksty Radka znajdziesz tutaj:
Panie Radosławie. Moim zdaniem powinna się znaleźć tutaj również informacja dla kogo może być taki model. Mniejsi deweloperzy albo ci zaczynający – a wiemy że nagle każdy chce budować w związku z tak szybko wzrastającymi cenami – nie mają szans w takim modelu się znaleźć. A to np dlatego że ograniczają sobie bardzo mocno potencjał sprzedaży odrzucając klientów, którzy zakup finansują z kredytu hipotecznego ( czyli w chwili obecnej wiodącej grupy) , bardzo mocno wydłużają czas inwestycji, ponieważ znalezienie klienta do zakupu czegoś czego jeszcze nie ma od kogoś, kto jeszcze nie zaistniał na rynku , powiedzmy sobie wprost – jest mało prawdopodobne. Także jak podkreślam, moim zdaniem, dla Pana firm już renomowanych i istniejących od wielu lat będzie to jak najbardziej jedna z najkorzystniejszych form finansowania inwestycji, ale dla zdecydowanej większości mniejszych podmiotów już nie. Niemniej bardzo mądrze Pan pisze i ciekawie. Dziękuję i Pozdrawiam